Referenzentscheidung: cc • Nr. 17-21.034 • 2018-07-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Mandelieu mit Blick auf die Bucht von Cannes. Sie nehmen an der jährlichen Eigentümerversammlung teil, stimmen für die Wiederbestellung des Verwalters – alles scheint normal zu verlaufen. Doch drei Monate vergehen, dann sechs, und Sie erfahren, dass der Verwalter immer noch kein separates Bankkonto auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet hat, wie es das Gesetz vorschreibt. Was tun? Ist Ihr Verwalter noch im Amt? Können Sie die Bestellung eines vorläufigen Verwalters (eines gerichtlich bestellten Treuhänders zur vorübergehenden Verwaltung der WEG) beantragen?
Diese Situation, die an der Côte d'Azur mit ihren zahlreichen und manchmal komplexen Wohnungseigentümergemeinschaften häufiger vorkommt als man denkt, hat in einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs eine klare Antwort gefunden. Die Eigentümer von Valbonne mit seinen vielen gehobenen Residenzen stellen sich regelmäßig diese Frage: Wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt, bleibt die Gemeinschaft dann ohne Verwalter?
Die Antwort der obersten Richter ist differenziert und wichtig: Die Nichtigkeit (Annullierung) des Mandats des Verwalters wegen verspäteter Kontoeröffnung bedeutet nicht automatisch, dass die Gemeinschaft ohne Verwalter ist, noch dass ein vorläufiger Verwalter bestellt werden muss. Aber was ändert das genau für Sie als Eigentümer oder Immobilienfachmann?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit etwa dreißig Einheiten, ähnlich denen in Mandelieu-la-Napoule nahe dem Naturpark Siagne. Herr Durand, seit fünf Jahren Eigentümer einer Wohnung, stellt fest, dass der in der letzten Eigentümerversammlung gewählte Verwalter nicht innerhalb von drei Monaten nach seiner Bestellung ein separates Bankkonto auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet hat, wie es Artikel 18-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vorschreibt.
Dieses separate Bankkonto ist entscheidend: Es ermöglicht eine klare Trennung der Gelder der Gemeinschaft (die von den Eigentümern gezahlten Betriebskosten) von den persönlichen Geldern des Verwalters oder seines Unternehmens. Ohne diese Trennung sind Verwechslungen oder sogar Veruntreuungen reale Risiken. Herr Durand, besorgt, konsultiert einen Anwalt, der ihm erklärt, dass dieser Mangel gemäß Artikel 47 des Dekrets vom 17. März 1967 zur Nichtigkeit von Rechts wegen (automatischen Annullierung) des Verwaltermandats führt.
Gestärkt durch diese Information beantragt Herr Durand beim Zivilgericht die Bestellung eines vorläufigen Verwalters mit der Begründung, die Gemeinschaft sei ohne wirksam bestellten Verwalter. Der Verwalter widerspricht diesem Antrag: Er räumt die Verzögerung bei der Kontoeröffnung ein, behauptet jedoch, die Schritte eingeleitet zu haben, und dass die Gemeinschaft nicht ohne Verwalter sei. Das erstinstanzliche Gericht weist den Antrag von Herrn Durand ab, der Berufung einlegt. Das Berufungsgericht bestätigt die Abweisung, und Herr Durand legt Kassation ein.
Die juristische Wendung betrifft eine technische, aber wesentliche Frage: Bedeutet die Nichtigkeit des Mandats wegen fehlender Kontoeröffnung, dass der Verwalter automatisch abberufen (seiner Funktionen enthoben) wird und die Gemeinschaft ohne Verwalter dasteht, was die Bestellung eines vorläufigen Verwalters rechtfertigt? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs wird diese Situation klären, die ich in meiner Praxis mehrfach erlebt habe, insbesondere in Residenzen in Valbonne, wo die Eigentümer über das weitere Vorgehen uneins waren.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof entwickelt in seinem Urteil vom 5. Juli 2018 eine dreistufige Argumentation, die klar erklärt werden sollte. Zunächst erinnert er an die gesetzliche Grundlage: Artikel 47 des Dekrets Nr. 67-223 vom 17. März 1967, der vorsieht, dass „das Mandat des Verwalters von Rechts wegen nichtig ist, wenn er nicht innerhalb von drei Monaten nach seiner Bestellung ein separates Bank- oder Postkonto auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet hat“.
Klartext: Diese Bestimmung ist zwingend: Wenn der Verwalter diese Dreimonatsfrist für die Eröffnung des separaten Kontos nicht einhält, wird sein Mandat automatisch annulliert. Es bedarf keiner gerichtlichen Entscheidung, um diese Nichtigkeit festzustellen – sie besteht von Rechts wegen. Aber Vorsicht: Der Gerichtshof stellt klar, dass diese Nichtigkeit zuvor im Rahmen eines kontradiktorischen Verfahrens (ein Verfahren, in dem alle Parteien gehört werden) festgestellt worden sein muss. Mit anderen Worten: Auch wenn die Nichtigkeit automatisch eintritt, muss ein Richter sie offiziell anerkannt haben, nachdem er den Verwalter und die betroffenen Eigentümer angehört hat.
Sodann, und das ist der entscheidende Punkt der Entscheidung, unterscheidet der Gerichtshof zwischen Nichtigkeit des Mandats und Abberufung des Verwalters. Er stellt fest, dass „diese Nichtigkeit nicht die Abberufung des von der Eigentümerversammlung bestellten Verwalters zur Folge hat“. Was ist der Unterschied? Die Nichtigkeit des Mandats bedeutet, dass der Bestellungsakt des Verwalters annulliert wird, als hätte er nie existiert. Die Abberufung hingegen ist eine Entscheidung zur Amtsenthebung, die die Funktionen des Verwalters beendet. Der Gerichtshof ist der Ansicht, dass die Nichtigkeit wegen fehlender Kontoeröffnung nicht einer automatischen Abberufung gleichkommt.
