Decisione di riferimento: cc • N. 12-13.897 • 2013-11-27 • Consulta la decisione →
Siete proprietari a Plan-de-Cuques, avete firmato un mandato esclusivo di ricerca con un'agenzia immobiliare per vendere la vostra casa. L'agente vi presenta un acquirente, firmate un compromesso di vendita, ma l'acquirente non ottiene il suo prestito. La vendita salta. Qualche settimana dopo, ricevete una fattura dall'agente immobiliare: richiede la sua commissione, come se la vendita fosse avvenuta. È legale?
Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno nelle Bouches-du-Rhône e altrove. La risposta è no, e la Corte di cassazione lo ha ricordato con forza con una sentenza del 27 novembre 2013 (n. 12-13.897). Il caso riguardava un proprietario di Gemenos che, dopo aver firmato un compromesso di vendita sotto condizione sospensiva di ottenimento del prestito, ha visto l'operazione fallire. L'agente immobiliare ha quindi tentato di ottenere la sua commissione basandosi su una clausola del mandato che prevedeva il pagamento della remunerazione anche in caso di rifiuto dell'acquirente.
Ma cosa ha detto la più alta giurisdizione? Che questa clausola era nulla, poiché contraria all'articolo 6-1, comma 3, della legge Hoguet del 2 gennaio 1970. L'agente immobiliare non ha diritto ad alcuna commissione prima che la vendita sia effettivamente conclusa e constatata in un atto autentico. E se la condizione sospensiva non si realizza, la vendita non è conclusa. Punto finale.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di una villa a Gemenos, affida nel 2008 un mandato esclusivo di ricerca a un'agenzia immobiliare per vendere il suo bene al prezzo di 350.000 €. L'agente trova rapidamente un acquirente, il Sig. Y. Le due parti firmano un compromesso di vendita il 20 ottobre 2008. Questo compromesso è concluso sotto condizione sospensiva di ottenimento di un prestito da parte dell'acquirente. Purtroppo, la banca rifiuta il credito e la vendita non si realizza.
L'agente immobiliare, ritenendo di aver compiuto la sua missione, richiede la sua commissione di 21.000 € (6% del prezzo). Si basa su una clausola del mandato che stabilisce che «il mandante si obbliga a ratificare l'acquisizione presentata dal mandatario ai prezzi, oneri e condizioni del mandato, pena il dover pagare, in caso di rifiuto, una somma pari all'importo della remunerazione convenuta come se la vendita fosse stata conclusa». Secondo l'agente, anche se la vendita fallisce, il proprietario deve pagare la commissione.
Il proprietario rifiuta di pagare. L'agente lo cita in giudizio. Il tribunale di grande istanza di Marsiglia gli dà ragione in primo grado, condannando il proprietario a pagare la commissione. Quest'ultimo propone appello. La corte d'appello di Aix-en-Provence riforma la sentenza e respinge le pretese dell'agente. L'agente ricorre in cassazione. La Corte di cassazione rigetta il suo ricorso e conferma la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 6-1, comma 3, della legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970, detta legge Hoguet, modificata. Questo testo dispone che «nessuna somma di denaro è dovuta, a qualsiasi titolo, all'agente immobiliare prima che l'operazione per la quale ha ricevuto un mandato scritto sia stata effettivamente conclusa e constatata in un unico atto contenente l'impegno delle parti».
In che modo ciò si applica qui? La vendita non è stata «effettivamente conclusa» poiché la condizione sospensiva di ottenimento del prestito non si è realizzata. Il compromesso di vendita non è un atto definitivo: impegna le parti solo subordinatamente alla realizzazione della condizione. Se la condizione viene meno, il compromesso è caduco e non c'è vendita. Di conseguenza, l'agente non ha diritto ad alcuna remunerazione.
La clausola controversa prevedeva il pagamento della commissione anche in caso di mancata realizzazione della vendita, salvo colpa del mandante. I giudici hanno ritenuto che tale clausola fosse contraria alla legge Hoguet, poiché obbligava il mandante a concludere la vendita o a pagare la commissione, anche in assenza di sua colpa. Infatti, l'acquirente non aveva ottenuto il suo prestito, circostanza indipendente dalla volontà del proprietario.
Ciò che la Corte di cassazione precisa: poco importa che il mandante abbia firmato un compromesso di vendita. Questo compromesso non è la vendita definitiva. L'agente non può avvalersi di una clausola che elude la regola legale facendo come se la vendita fosse conclusa. Questa giurisprudenza è costante e conferma un'interpretazione protettiva del consumatore.
La legge Hoguet è una legge di ordine pubblico: non vi si può derogare per contratto. Ogni clausola che avrebbe l'effetto di far pagare l'agente prima della vendita effettiva è considerata non scritta. Questo principio è stato riaffermato più volte, in particolare in una sentenza del 19 novembre 1996 (n. 94-21.281).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari venditori: non potete essere costretti a pagare la commissione dell'agente se la vendita fallisce, salvo
