Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 99-17.617 • 2001-05-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Mandelieu gekauft, in einer Residenz mit Meerblick. Sie erhalten eine Einladung zur Eigentümerversammlung (EV), können aber nicht teilnehmen. Später erfahren Sie, dass in Ihrer Abwesenheit eine wichtige Entscheidung getroffen wurde, und Sie fragen sich: „Ist alles mit rechten Dingen zugegangen?“ Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Die Antwort liegt in einem einfachen, aber grundlegenden Prinzip: Eine EV kann nur dann gültig beschließen, wenn alle Wohnungseigentümer eingeladen wurden. Und der Kassationsgerichtshof hat diese Regel in einem Urteil vom 16. Mai 2001 mit vorbildlicher Strenge bekräftigt, selbst wenn einige Einheiten noch nicht übergeben wurden.
Im vorliegenden Fall hatte ein Bauträger eine EV für eine im Bau befindliche Wohnungseigentümergemeinschaft einberufen. Von 713 Einheiten waren nur 516 übergeben, und nur diese Eigentümer wurden eingeladen. Die nicht übergebenen Einheiten, die noch dem Bauträger gehörten, erhielten keine Einladung. Ein Wohnungseigentümer focht die Gültigkeit der EV an. Das Berufungsgericht wies seine Klage ab, da das Quorum (Mindestanzahl der für Beschlüsse erforderlichen Stimmen) mit 71,43 % der Miteigentumsanteile der übergebenen Einheiten erreicht sei. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf: Artikel 22 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verlangt, dass alle Wohnungseigentümer ausnahmslos eingeladen werden. Es spiele keine Rolle, ob ihre Einheit übergeben sei oder nicht. Ohne individuelle Einladung sei die EV nichtig.
Diese Entscheidung ist eine wertvolle Waffe für Wohnungseigentümer, die sich ausgeschlossen oder ignoriert fühlen. Sie garantiert, dass jede Stimme zählt, auch die des Bauträgers für unverkaufte Einheiten. Wie können Sie also konkret prüfen, ob Ihre EV gültig ist? Und was tun, wenn sie es nicht ist? Tauchen wir ein in diese Geschichte und ihre Lehren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Antibes in einer abschnittsweise übergebenen Residenz, erhält eine Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung (EV). Von den 713 Einheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind 516 übergeben und 197 befinden sich noch im Bau, im Eigentum des Bauträgers. Der Verwalter lädt nur die Eigentümer der übergebenen Einheiten ein, da die nicht übergebenen Einheiten noch „Eigentum des Bauträgers“ seien und dieser als Bauherr nicht als Wohnungseigentümer eingeladen werden müsse. Ein Fehler.
In der EV sind 516 Einheiten vertreten, entsprechend 71,43 % der Miteigentumsanteile. Der Bauträger, der die 197 nicht übergebenen Einheiten hält, wurde nicht eingeladen und hat daher nicht abgestimmt. Ein wichtiger Beschluss wird gefasst, etwa die Änderung der Gemeinschaftsordnung oder die Genehmigung der Jahresabrechnung. Herr X, der nicht an der EV teilnehmen konnte, ficht deren Gültigkeit vor dem Tribunal de grande instance von Grasse an. Er beruft sich auf Artikel 22 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der bestimmt, dass „jeder Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung eingeladen werden muss“.
Das Tribunal weist seine Klage ab, ebenso das Berufungsgericht in Aix-en-Provence. Die Richter sind der Ansicht, dass das Quorum (Mindeststimmenzahl für Beschlüsse) allein mit den übergebenen Einheiten erreicht worden sei und die Nichteinladung der nicht übergebenen Einheiten die Ordnungsmäßigkeit der EV nicht beeinträchtigt habe. Doch Herr X gibt nicht auf. Er legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof, mit der Sache befasst, entscheidet: Er hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf mit der Begründung, dass „alle Wohnungseigentümer ohne Unterschied eingeladen werden müssen, unabhängig davon, ob sie Eigentümer von übergebenen oder nicht übergebenen Einheiten sind“. Das Berufungsgericht habe nicht geprüft, ob alle Wohnungseigentümer eingeladen worden seien, was einen Gesetzesverstoß darstelle.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei Texte: Artikel 22 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der die Einladung aller Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung vorschreibt, und Artikel 7 des Dekrets vom 17. März 1967, der die Einzelheiten der Einladung regelt. Klar gesagt: Das Gesetz macht keine Ausnahme. Ob Sie Eigentümer einer übergebenen oder nicht übergebenen Einheit sind, Sie haben das Recht, informiert zu werden und an den Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft teilzunehmen. Der Bauträger, auch wenn er der Bauherr ist, bleibt für die nicht übergebenen Einheiten Wohnungseigentümer. Er muss daher eingeladen werden.
Warum ist das so wichtig? Weil die Einladung der Eckpfeiler der Eigentümerdemokratie ist. Ohne sie kann ein Wohnungseigentümer seines Stimmrechts beraubt werden, und die getroffenen Entscheidungen können angefochten werden. Das Berufungsgericht hatte angenommen, das Quorum sei erreicht, aber der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass die Ordnungsmäßigkeit der EV nicht auf das Quorum beschränkt ist: Sie erfordert, dass alle Wohnungseigentümer eingeladen wurden. Mit anderen Worten: Selbst wenn das Quorum erreicht ist, ist die EV nichtig, wenn auch nur ein einziger Wohnungseigentümer nicht eingeladen wurde.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter es versäumten, die Eigentümer nicht übergebener Einheiten einzuladen, in der Annahme, diese seien noch nicht „wirklich“ Wohnungseigentümer. Das ist ein schwerwiegender Rechtsfehler. Der Bauträger als Eigentümer hat das Recht, über Lasten, Arbeiten oder das Budget abzustimmen. Seine Stimme zählt.
