Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-16.109 • 2009-09-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Beaumont im Département Puy-de-Dôme. Sie erhalten eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung. Der Verwalter, der Ihnen diese Einladung schickt, wurde, wie Sie wissen, auf einer vorherigen Versammlung bestellt. Aber diese Versammlung wurde gerade vom Gericht annulliert. Die Frage, die jeden informierten Wohnungseigentümer umtreibt: Ist diese neue Versammlung gültig? Die Cour de cassation verneint dies in einem Urteil vom 9. September 2009. Sie hebt die Argumentation des Berufungsgerichts auf, das befunden hatte, der Verwalter sei zur Einberufung befugt, solange die erste Versammlung nicht annulliert sei. Die Annullierung hat jedoch rückwirkende Wirkung: Der Verwalter hatte nie ein gültiges Mandat.
Dieses Prinzip, abgeleitet aus Artikel 7 des Dekrets vom 17. März 1967 und Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, ist grundlegend für die Rechtssicherheit von Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne es könnte jeder faktische Verwalter Versammlungen einberufen und Entscheidungen treffen, die alle Eigentümer binden. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Versammlung anfechten und Recht bekommen, stellt dies alles in Frage, was der so bestellte Verwalter danach getan hat. Eine Zeitbombe für fragile Gemeinschaften.
Was ändert das konkret? Viel. Denn diese Entscheidung beschränkt sich nicht auf einen Einzelfall. Sie stellt eine klare Regel auf: Ein Verwalter, dessen Bestellung annulliert wird, gilt als nie Verwalter gewesen. Jede von ihm nach dieser Bestellung unterzeichnete Einladung ist nichtig. Und wenn Sie Eigentümer in Chamalières sind, wissen Sie, dass diese Argumentation für alle Versammlungen gilt, unabhängig vom Verwalter. Wie also reagieren?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Beaumont. Der amtierende Verwalter, die Gesellschaft RCG PARTICIPATIONS, wird auf einer Eigentümerversammlung am 17. September 1999 bestellt. Ein Eigentümer, unzufrieden mit den Praktiken des Verwalters, ficht diese Versammlung vor dem Tribunal de grande instance an. Er erhebt Klage innerhalb der Zweimonatsfrist des Artikels 42 des Gesetzes von 1965. Das Gericht gibt ihm Recht: Die Versammlung wird annulliert. Der Verwalter verliert sein Mandat rückwirkend.
In der Zwischenzeit hatte der Verwalter, dem Anschein nach noch im Amt, eine neue Eigentümerversammlung für den 17. September 1999 (denselben Tag wie die erste?) einberufen, um wichtige Entscheidungen zu treffen. Nach der Annullierung der ersten Versammlung ficht der Eigentümer auch die zweite an mit der Begründung, sie sei von einem Verwalter einberufen worden, der nicht mehr befugt gewesen sei. Das Berufungsgericht weist seine Klage ab: Seiner Ansicht nach war der Verwalter zur Einberufung befugt, solange die erste Versammlung nicht annulliert war. Eine scheinbar logische, aber rechtlich falsche Argumentation.
Der Eigentümer legt Kassationsbeschwerde ein. Das oberste Gericht hebt das Berufungsurteil auf, gestützt auf Artikel 7 des Dekrets vom 17. März 1967 und Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Es stellt klar, dass die Annullierung einer Versammlung rückwirkende Wirkung hat (sie löscht alles, als hätte es nie existiert). Folglich hatte der durch diese Versammlung bestellte Verwalter nie ein gültiges Mandat. Er konnte daher die zweite Versammlung nicht gültig einberufen. Diese ist daher nichtig.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der Argumentation beruht auf zwei Texten. Artikel 7 des Dekrets vom 17. März 1967 (das die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften regelt) bestimmt, dass der Verwalter vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung einberufen wird. Vor allem aber legt er die Bedingungen für die Einberufung von Versammlungen fest. Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das Wohnungseigentumsgesetz) sieht vor, dass Nichtigkeitsklagen gegen eine Eigentümerversammlung innerhalb einer Frist von zwei Monaten erhoben werden müssen. Und vor allem: Die Annullierung entfaltet rückwirkende Wirkung.
Das Berufungsgericht hatte einen Fehler gemacht: Es hatte angenommen, dass die bloße Tatsache, dass ein Rechtsbehelf gegen die erste Versammlung eingelegt worden war, den Verwalter nicht seiner Befugnisse beraube. Was nur wenige wissen: Diese Position widerspricht dem Wortlaut des Gesetzes. Denn die rückwirkende Wirkung der Annullierung führt dazu, dass der Verwalter nie ein Mandat hatte. Folglich ist jede von ihm unterzeichnete Einladung nichtig. Die Cour de cassation stellt klar: „durch die rückwirkende Wirkung der Annullierung dieser Versammlung hatte er diese Eigenschaft zum Zeitpunkt der Einberufung der Versammlung, deren Annullierung begehrt wurde, nicht mehr“.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter nach einer Annullierung monatelang weiter die Gemeinschaft verwalteten und völlige Verwirrung stifteten. Diese Entscheidung setzt solchen Missbräuchen ein Ende. Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Annullierung einer Versammlung zieht die Nichtigkeit alles dessen nach sich, was der bestellte Verwalter getan hat. Achtung: Dies gilt nur für Handlungen des Verwalters im Zusammenhang mit seinem Mandat. Erhaltungsmaßnahmen (dringende) könnten gültig sein.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer ist diese Entscheidung eine scharfe Waffe. Wenn Sie eine Versammlung anfechten und deren Annullierung erreichen, können Sie auch alle Entscheidungen anfechten, die auf späteren, vom selben Verwalter einberufenen Versammlungen getroffen wurden. In Chamalières beispielsweise konnte ein Eigentümer, der die Annullierung der Versammlung von 2018 erreicht hatte, auch die 2019 beschlossenen Arbeiten annullieren lassen, da es derselbe Verwalter war. Ersparnis: 15.000 € für unnötige Arbeiten.
Für Verwalter ist es eine Warnung: Berufen Sie nicht ein, wenn Ihr Mandat angefochten ist. Warten Sie die endgültige Entscheidung ab. Andernfalls riskieren Sie, dass ...
