Décision de référence : cc • N° 76-14.329 • 1978-01-05 • Consulter la décision →
Imaginez : vous vendez une maison à Sète, mais la transaction tourne mal. L'acquéreur vous assigne en justice pour défaut de délivrance conforme. Vous estimez que votre notaire et votre agent immobilier ont leur part de responsabilité. Mais vous ne les appelez dans la procédure qu'en appel, après le jugement. Trop tard, dit la Cour de cassation. Cette décision de 1978 est toujours d'actualité et concerne tout propriétaire vendeur. Que dit-elle exactement ? Et comment l'éviter ?
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X, propriétaires à Sète, vendent un immeuble à M. Y. L'acte de vente prévoit que la régularisation doit intervenir devant le notaire Leygue dans les trente jours suivant la délivrance d'un certificat d'urbanisme (document attestant que le terrain est constructible et que les règles d'urbanisme sont respectées). Or, ce certificat n'est pas demandé, et la vente ne se réalise pas. L'acquéreur assigne les vendeurs en justice pour obtenir l'exécution forcée ou des dommages-intérêts. Les vendeurs, pour leur défense, estiment que le notaire et l'agent immobilier ont commis une faute en omettant de solliciter le certificat d'urbanisme. Mais ils ne les appellent en cause (c'est-à-dire qu'ils ne les intègrent pas dans la procédure) qu'en appel, devant la Cour d'appel. Les premiers juges avaient déjà rendu leur décision. Les vendeurs espèrent que la cour d'appel pourra entendre ces professionnels et, peut-être, rejeter la faute sur eux. Mais la cour d'appel déclare leur appel en cause irrecevable, et la Cour de cassation confirme.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur un principe fondamental de procédure civile : l'appel en cause (action par laquelle on attire une personne dans un procès déjà engagé) n'est possible en appel que si le litige a évolué depuis le jugement, c'est-à-dire si des éléments nouveaux justifient la mise en cause tardive. En l'espèce, les vendeurs avaient la possibilité d'appeler le notaire et l'agent immobilier dès la première instance, mais ils ne l'ont pas fait. Le litige est resté dans le même état, et aucun élément nouveau n'est intervenu. undefined, on ne peut pas, après avoir perdu en première instance, tenter de rejeter la faute sur d'autres en appel. C'est ce que l'on appelle l'interdiction de l'appel en cause provoqué tardif. Attention toutefois : ce n'est pas une règle absolue. Si, par exemple, un fait nouveau survient après le jugement (comme la découverte d'une fraude), l'appel en cause serait recevable. Mais ici, rien de tel. Les juges ont donc logiquement déclaré irrecevable la demande des vendeurs.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les vendeurs : si vous estimez que votre notaire ou votre agent immobilier a commis une faute, vous devez les appeler en cause dès la première instance, et non pas attendre l'appel. Exemple : vous vendez un appartement à Lunel, et l'acquéreur vous attaque parce que le règlement de copropriété n'a pas été remis. Si vous pensez que votre notaire a omis de le joindre, vous devez l'assigner en intervention forcée dès le tribunal de grande instance (TGI). Sinon, en appel, vous serez irrecevable. Pour les acquéreurs : cette décision vous protège indirectement, car elle évite que le procès s'éternise par l'arrivée tardive de nouveaux acteurs. Pour les professionnels (notaires, agents immobiliers) : sachez que si vous n'êtes pas appelé en première instance, vous pouvez dormir tranquille en appel, sauf évolution du litige. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des vendeurs, après avoir perdu en première instance, tentaient de mettre en cause le notaire en appel. Résultat : déboutés, et ils ont dû payer seuls les dommages-intérêts. Le coût ? Plusieurs milliers d'euros, sans possibilité de recours contre le professionnel.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conseil n°1 : identifiez les responsables potentiels dès le début. Dès que vous êtes assigné, listez toutes les personnes qui pourraient avoir une responsabilité (notaire, agent immobilier, expert, etc.) et appelez-les en cause dans votre premier jeu de conclusions. Ne tardez pas.
- Conseil n°2 : conservez tous les documents. Courriels, compromis de vente, certificat d'urbanisme, tout. En cas de litige, ces preuves vous permettront de démontrer une éventuelle faute d'un professionnel et de justifier son appel en cause dès le début.
- Conseil n°3 : consultez un avocat avant toute procédure. Un avocat spécialisé en droit immobilier vous dira immédiatement qui doit être mis en cause et à quel moment. Une consultation de 30 minutes peut vous éviter des années de procédure.
- Conseil n°4 : ne comptez pas sur l'appel pour rattraper un oubli. L'appel n'est pas une seconde chance pour appeler de nouveaux acteurs. Si vous avez oublié le notaire en première instance, vous ne pourrez généralement pas le faire en appel. Soyez rigoureux dès le départ.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de la Cour de cassation de 1978 est un classique du droit processuel. Elle a été confirmée à de nombreuses reprises, notamment par un arrêt de la deuxième chambre civile du 10 mai 2001 (n° 99-16.042), qui rappelle que l'appel en cause en appel n'est recevable que si l'évolution du litige le justifie. La tendance des tribunaux est constante : pas de nouvelle partie en appel sans fait nouveau. Pour l'avenir, cette règle pourrait être assouplie dans certains cas, mais pour l'instant, elle reste d'application stricte.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ :
Q : Puis-je appeler mon notaire en cause en appel si je découvre sa faute après le jugement ?
R : Oui, si la faute a été découverte après le jugement, c'est un élément nouveau qui justifie l'appel en cause. Mais la découverte doit être postérieure au jugement.
Q : Que faire si je suis vendeur et que l'acquéreur m'assigne ?
R : Consultez immédiatement un avocat. Il vous dira si vous devez appeler en cause le notaire ou l'agent immobilier dès la première instance.
Q : Quels sont les délais pour appeler en cause ?
R : En première instance, vous pouvez appeler en cause jusqu'à la clôture des débats. En appel, vous devez le faire dès que vous avez connaissance de l'élément nouveau.
Q : Cette décision s'applique-t-elle aussi aux locataires ?
R : Indirectement, oui. Si un locataire attaque son bailleur, et que le bailleur veut appeler en cause le syndic ou le propriétaire, il doit le faire en première instance.
Q : Puis-je me défendre seul sans avocat ?
R : En principe, oui, mais c'est risqué. Un avocat connaît les règles de procédure et évitera les erreurs comme un appel en cause tardif.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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