参考判决： cc • N° 76-14.329 • 1978-01-05 • 查看判决 →
想象一下：您在塞特（Sète）出售一所房屋，但交易出了问题。买方以未按约交付为由起诉您。您认为您的公证人和房地产经纪人也应承担责任。但您直到二审才将他们追加到诉讼中，即在一审判决之后。太迟了，法国最高法院（Cour de cassation）如是说。这项1978年的判决至今仍然有效，并关系到每一位卖方业主。它具体说了什么？又如何避免这种情况？
事实：一个日常发生的故事
X夫妇，塞特（Sète）的业主，向Y先生出售一栋楼房。买卖合同约定，在出具城市规划证书（证明土地可建设且符合规划规则的文件）后三十天内，应在公证人Leygue面前完成交易。然而，该证书未被申请，交易未能实现。买方起诉卖方要求强制履行或损害赔偿。卖方辩护称，公证人和房地产经纪人未申请城市规划证书存在过错。但他们直到二审才追加这些专业人士（即将其纳入诉讼程序）。一审法官已作出判决。卖方希望上诉法院能听取这些专业人士的意见，并可能将过错转嫁给他们。但上诉法院宣布他们的追加请求不予受理，法国最高法院（Cour de cassation）予以确认。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）依据民事诉讼程序的一项基本原则：只有在争议自一审判决后有所发展（即出现新情况证明迟延追加合理）时，才允许在二审中追加当事人（将某人拉入已启动诉讼的行为）。在本案中，卖方本可在一审时就追加公证人和房地产经纪人，但他们没有这样做。争议状态未变，且无新情况发生。换言之，不能在一审败诉后，试图在二审中将过错转嫁给他人。这就是所谓的禁止迟延追加当事人规则。但请注意：这不是绝对规则。例如，如果判决后出现新事实（如发现欺诈），则追加在二审中可被受理。但本案中并无此类情况。因此，法官合理驳回了卖方的请求。
这对您的实际影响
对于卖方：如果您认为公证人或房地产经纪人有过错，必须在一审时就追加他们，而不是等到二审。例如：您在吕内尔（Lunel）出售一套公寓，买方因未提供共管规约而起诉您。如果您认为公证人忘记附上该规约，您必须在大审法院（TGI，tribunal de grande instance）一审时将其作为强制追加当事人。否则，在二审中您的请求将不被受理。对于买方：该判决间接保护了您，因为它避免了因新当事人迟延加入而导致诉讼拖延。对于专业人士（公证人、房地产经纪人）：请注意，如果您未在一审中被追加，除非争议有新发展，否则在二审中可以安心。在我的实践中，我曾遇到一些案子，卖方在一审败诉后试图在二审中追加公证人。结果：被驳回，他们不得不独自支付损害赔偿。费用？数千欧元，且无法向专业人士追索。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议1：从一开始就确定潜在责任人。 一旦被起诉，列出所有可能承担责任的人（公证人、房地产经纪人、专家等），并在您的首次答辩状中追加他们。不要拖延。
- 建议2：保留所有文件。 电子邮件、预售合同、城市规划证书等。发生纠纷时，这些证据将帮助您证明专业人士可能存在的过错，并证明在一开始就追加他们的合理性。
- 建议3：在诉讼前咨询律师。 专门从事不动产法的律师会立即告诉您应追加谁以及何时追加。30分钟的咨询可以避免多年的诉讼。
- 建议4：不要指望二审来弥补遗漏。 二审不是追加新当事人的第二次机会。如果您在一审中忘记了公证人，通常不能在二审中追加。从一开始就要严谨。
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深化：相关判例与演变
法国最高法院（Cour de cassation）1978年的这项判决是程序法的经典案例。它多次得到确认，尤其是第二民事庭2001年5月10日的判决（n° 99-16.042），该判决重申，只有在争议发展证明合理时，二审中的追加才可被受理。法院的趋势是一致的：没有新事实，就没有新当事人。未来，这一规则可能在某些情况下有所放宽，但目前仍严格适用。
您必须记住的要点
常见问题解答：
问：如果我在判决后发现公证人的过错，可以在二审中追加他吗？
答：可以，如果过错是在判决后发现的，这属于新情况，可以证明追加的合理性。但发现必须发生在判决之后。
问：如果我是卖方且买方起诉我，我该怎么办？
答：立即咨询律师。他会告诉您是否应在一审中追加公证人或房地产经纪人。
问：追加当事人的期限是什么？
答：在一审中，您可以在辩论结束前追加。在二审中，您必须在得知新情况后立即追加。
问：这项判决也适用于承租人吗？
答：间接适用。如果承租人起诉出租人，而出租人想追加物业管理人或业主，他必须在一审中这样做。
问：我可以自己辩护而无需律师吗？
答：原则上可以，但有风险。律师了解程序规则，可以避免诸如迟延追加之类的错误。
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