参考判决： cc • N° 82-15.393 • 1984-01-24 • 查阅判决 →
您刚刚在圣让德吕兹（Saint-Jean-de-Luz）购买了一套可俯瞰海湾的公寓。一切看似完美：公证人向您提供了一份令人放心的城市证书，买卖已签署。但几个月后，您发现该地块位于不可建设区域。市政府拒绝发放任何建筑许可证。谁之过？卖方？公证人？最重要的是，如果您在一审中未起诉公证人，是否可以在二审中起诉他？
这正是法国最高法院在1984年1月24日的判决（第82-15.393号）中裁定的问题。该案涉及一位巴斯克地区的公证人、一份错误的城市证书以及一些购买者，他们在撤销判决后试图在发回重审的上诉法院中，过晚地要求公证人承担保证责任。
简而言之，最高法院表示：不，撤销判决不构成案件演变，不允许在二审中首次追加一审时未参与诉讼的人。换句话说，如果您从一开始就错过了起诉公证人的机会，则无法在第一审判决后（即使该判决被撤销）再起诉。这是一条适用于所有房地产专业人士的程序教训。
事实：一个日常发生的故事
1974年，一位业主在圣让德吕兹出售一块建筑用地。为确保交易安全，卖方向行政机关申请城市证书，并获得该证书。该证书表明该地块是可建设的。公证人Me X在1974年7月17日根据该文件起草了买卖合同。
但几年后，购买者Y夫妇发现城市证书有误：实际上，该地块位于禁止任何建设的区域。他们随后根据《城市规划法典》第R 214-2条（现为L 111-12条）起诉卖方，要求以标的物实质性品质错误为由宣告买卖合同无效。
卖方随后要求公证人承担保证责任：他认为公证人本应自行核实城市证书，而不应仅依赖所提供的文件。上诉法院支持卖方，判决公证人承担保证责任。但公证人向最高法院提起上诉，并成功撤销了上诉法院的判决。案件被发回另一上诉法院重审。
此时，从未直接起诉公证人的购买者决定在发回重审的上诉法院中首次要求公证人承担保证责任。他们的理由是：撤销判决创造了案件演变，从而允许他们在二审中追加公证人。但最高法院再次受理后，驳回了他们的请求。
法院的推理——详细解读
最高法院依据民事诉讼程序的一项基本原则：允许在二审中首次追加一审时未参与诉讼（或曾以其他身份参与）的人的案件演变，必须存在由判决揭示或判决后发生的新要素。
而在此案中，撤销判决并未带来任何新要素。它只是撤销了上诉法院的判决，并未改变卖方的法律状况或案件的事实。购买者从诉讼一开始就知道公证人的存在及其在交易中的作用。他们拥有一审起诉公证人的所有要素。最初的上诉法院判决公证人承担责任（该判决随后被撤销）的事实并无改变：这不是新事实，而是一项司法判决。
换言之，撤销判决并非程序意义上的“演变”。它既不揭示新事实，也不改变当事人对案件的了解。购买者本应从一开始或在最迟在一审中要求公证人承担保证责任。如果未这样做，他们就失去了在二审（即使在撤销判决后）中这样做的可能性。
这一推理是持续的：最高法院确保程序规则不被迟延的上诉所规避。它以此保护法律安全和辩护权利。
这对您来说意味着什么——具体而言
该判决对所有房地产参与者具有重要的实践意义。
对于购买者（出租业主或居民）：如果您发现隐藏缺陷、标的物错误或公证人的过错，您必须在一审中起诉所有可能承担责任的人。不要指望通过一审不利判决来在二审中“追加”被告。具体例子：您在比亚里茨（Biarritz）购买公寓，公证人未核实通行地役权的存在。一年后您发现问题。如果您在一审中仅起诉卖方，则无法在二审中追加公证人（如果上诉法院撤销买卖合同且卖方转而起诉公证人）。您必须从一开始就起诉公证人。
对于卖方：如果您被起诉要求承担保证责任，您最好在一审中自行要求公证人承担保证责任。不要拖延。在我们的案件中，卖方在一审中已要求公证人承担保证责任，这使得他能够在二审中获得有利判决（即使该判决随后被撤销）。
对于公证人和专业人士：该判决保护您免受迟延上诉的困扰。未在一审中起诉您的购买者无法在撤销判决后这样做，除非他证明存在真正的案件演变（例如，判决后出现的新事实，如发现隐藏文件）。
对于承租人：在住房纠纷中（例如隐藏缺陷），如果您起诉业主，同样适用该原则：如果您在一审中忘记起诉建筑商，则无法在第一审判决后在二审中这样做。
在我的执业中，我曾遇到一些案件，购买者因未在一审中起诉所有责任人而丧失了获得赔偿的权利。由此产生的额外时间和成本是巨大的。
避免此类纠纷的四条建议
- 从一开始就识别所有潜在责任人：在起诉前，列出所有参与交易的人（卖方、公证人、房地产经纪人、诊断师、建筑商）。不要等到将他们全部纳入同一程序。
- 自签署起保存所有文件：城市证书、买卖合同、诊断报告、信函。遗漏的文件可能是未来纠纷的关键。扫描并分类所有文件。
- 请独立专业人士核实城市证书：不要仅依赖卖方或公证人提供的文件。测量师或专业律师可以将数据与市镇的地方城市规划（PLU）进行交叉核对（圣让德吕兹、比亚里茨等）。
- 在采取任何法律行动前咨询律师：律师将帮助您确定起诉谁以及在什么期限内。在房地产法中，诉讼时效通常为5年，但某些诉讼（如隐藏缺陷）期限更短。不要错过窗口期。
深入探讨：相关判例与演变
1984年的这一判决属于最高法院的持续判例。可以引用1986年7月8日的判决（第84-17.234号），该判决明确指出案件演变必须“由判决揭示或发生在判决之后”，且单纯的判例变化不构成演变（Cass. 2e civ., 1993年1月13日，第91-14.009号）。
更近期，最高法院确认撤销判决不改变案件事实（Cass. 2e civ., 2021年3月4日，第19-22.451号）。因此，趋势是严格遵守程序规则：没有“第二次机会”在二审中追加新被告。
对于未来，随着程序的数字化，从一开始就全面处理变得更为关键。像Judilibre这样的平台便于判例研究，但不能替代事先的法律咨询。
行动前检查清单
- 在起诉前：我是否已识别所有相关专业人员（公证人、经纪人、诊断师、建筑商）？我是否咨询了律师以确认我起诉了所有必要方？
- 在程序期间：如果判决后出现新事实（例如，发现隐藏文件），我能否在二审中提出该事实以证明追加新被告的合理性？
- 在一审不利判决后：我能否上诉？可以，但仅针对已参与诉讼的当事人。要追加新被告，必须存在严格意义上的案件演变。
- 在撤销判决的情况下：撤销判决不构成演变。如果您未在一审中起诉公证人，则无法在发回重审的法院中这样做。
- 期限：上诉必须在1个月（简易程序）或2个月（普通程序）内提出。针对公证人的责任诉讼时效为自发现损害之日起5年。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您是否面临类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您节省数月的程序——通常更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
servitude-droit-passage-avocat/" rel="dofollow">→ Avocat servitudes & foncier |
→ 浏览所有法律文章
