Referenzentscheidung: cc • N° 68-14.219 • 1970-06-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Valbonne, in einem Neubau. Die Wohnungseigentümergemeinschaft funktioniert gut, bis eines Tages einer der Wohnungseigentümer, Herr Dupont, aufhört, seine Lasten zu zahlen. Der Verwalter muss handeln: Der Aufzug, das Wasser, die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen müssen bezahlt werden. Aber wer soll das Geld vorschießen? Die Eigentümerversammlung beschließt daraufhin, von allen Wohnungseigentümern einen zusätzlichen Betrag zu verlangen, um den Ausfall zu kompensieren. Sie fragen sich: Ist das legal? Handelt es sich nicht um eine Änderung der Lastenverteilung? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 10. Juni 1970 entschieden.
Diese über fünfzig Jahre alte Entscheidung ist nach wie vor aktuell. Sie beantwortet eine wiederkehrende Frage in Wohnungseigentümergemeinschaften: Kann man von den Wohnungseigentümern verlangen, mehr zu zahlen, um den Ausfall eines von ihnen zu decken? Und wenn ja, wie ist dieser Betrag zu qualifizieren? Der Kassationsgerichtshof war klar: Es handelt sich nicht um eine Last, sondern um einen Vorschuss. Mit anderen Worten: Die Eigentümerversammlung kann eine außerordentliche Nachzahlung beschließen, ohne die Teilungserklärung oder die Verteilung der Miteigentumsanteile ändern zu müssen.
Was bedeutet das genau? Für die Wohnungseigentümer ist diese Unterscheidung entscheidend. Eine Last ist eine endgültige Ausgabe, die jeder entsprechend seinem Anteil zahlt. Ein Vorschuss ist ein vorübergehender Betrag, der zurückgezahlt wird, wenn der säumige Wohnungseigentümer zahlt. Somit schützt die Entscheidung die Liquidität der Gemeinschaft und wahrt gleichzeitig die Gerechtigkeit zwischen den Wohnungseigentümern. In meiner Praxis in Grasse und Mont-de-Marsan habe ich Fälle erlebt, in denen diese Unterscheidung langwierige und kostspielige Gerichtsverfahren vermieden hat.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einem Pariser Gebäude, hätte aber auch in Valbonne oder Grasse stattfinden können. Eine Wohnungseigentümerin, nennen wir sie Frau X, zahlt ihren Anteil an den Lasten für Arbeiten, die von einem Unternehmen durchgeführt wurden, nicht. Sie zahlt auch die ordentlichen Lasten (Instandhaltung, Strom usw.) nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss mit einem Zahlungsausfall umgehen, der die Konten belastet. Die Eigentümerversammlung tritt zusammen und beschließt eine Nachzahlung von allen Wohnungseigentümern, um den Zahlungsausfall von Frau X zu decken. Mit anderen Worten: Jeder muss das Geld vorschießen, das Frau X hätte zahlen sollen.
Frau X ficht diesen Beschluss an. Sie ruft das Tribunal de grande instance und dann das Berufungsgericht an. Ihr Argument: Die Nachzahlung ändere die Lastenverteilung, was die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer oder eine Änderung der Teilungserklärung erfordere. Ihrer Ansicht nach komme es einer neuen Lastenverteilung gleich, wenn die anderen Wohnungseigentümer für ihren Anteil aufkommen müssten, und das sei illegal.
Das Berufungsgericht gibt ihr nicht recht. Es ist der Ansicht, dass die Nachzahlung keine Änderung der Lasten darstelle, sondern einen Vorschuss. Frau X legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde mit Urteil vom 10. Juni 1970 zurück. Er bestätigt die Argumentation des Berufungsgerichts: Es handelt sich um Vorschüsse, nicht um Lasten. Vorschüsse sind vorübergehende Beträge, die zurückgezahlt werden sollen, wenn der säumige Schuldner zahlt. Sie ändern nicht die endgültige Lastenverteilung.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung erging unter der Geltung des Gesetzes vom 10. Juli 1965, das auch heute noch das Wohnungseigentum regelt. Artikel 10 dieses Gesetzes sieht vor, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich entsprechend ihrem Anteil an den Lasten zu beteiligen. Aber nichts verbietet der Gemeinschaft, Vorschüsse zu verlangen, um einen Zahlungsausfall zu überbrücken. Mit anderen Worten: Die Gemeinschaft kann einen Liquiditätsvorschuss verlangen, mit der Verpflichtung, die Wohnungseigentümer zurückzuzahlen, sobald die Forderung eingezogen ist.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt seine Argumentation auf eine einfache Unterscheidung: auf der einen Seite die Lasten, die endgültige Ausgaben sind, die jedem Wohnungseigentümer entsprechend seinem Anteil obliegen; auf der anderen Seite die Vorschüsse, die vorübergehende Beträge sind, die zur Überbrückung eines Zahlungsausfalls vorgeschossen werden. Diese Unterscheidung beruht auf Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der Lasten als Ausgaben definiert, die für die Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes notwendig sind. Ein Vorschuss fällt nicht in diese Kategorie, da er zurückgezahlt werden soll.
Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass die Nachzahlung zum Ausgleich des Zahlungsausfalls eines Wohnungseigentümers keine Änderung der Lastenverteilung darstellt. Warum? Weil die Lastenverteilung unverändert bleibt: Jeder Wohnungseigentümer bleibt seinen Anteil schuldig. Der Vorschuss ist lediglich ein Liquiditätsmechanismus, der verhindert, dass die Gemeinschaft zahlungsunfähig wird. Mit anderen Worten: Die Wohnungseigentümer schießen das Geld vor, werden aber zurückgezahlt, sobald der säumige Wohnungseigentümer gezahlt hat.
Achtung jedoch: Diese Lösung gilt nur, wenn die Nachzahlung von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen wurde (Artikel 24 des Gesetzes von 1965). Hätte die Nachzahlung zur Folge, dass die Lastenverteilung geändert würde (z. B. indem sie dauerhaft die Anteile verschiebt), wäre Einstimmigkeit erforderlich. In der Praxis ist es daher wichtig, den Beschluss klar als Vorschuss zu formulieren und die Rückzahlungsmodalitäten festzulegen.
