Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-12.545 • 2016-04-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mimizan, deren Eigentum Sie aufgeteilt haben – Sie haben Ihrem Kind den Nießbrauch übertragen, während Sie das bloße Eigentum behalten. Eines Tages fordert der Verwalter von Ihnen die vom Nießbraucher nicht gezahlten Gebühren. Sie dachten, Sie seien sicher, aber die Teilungserklärung enthält eine Gesamtschuldklausel. Sind Sie zur Zahlung verpflichtet? Diese Frage habe ich in konkreten Fällen in Tarnos oder Mimizan erlebt. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 14. April 2016 (Nr. 15-12.545) entschieden: Diese Klausel ist zulässig und anwendbar, selbst wenn Sie dem Verwalter die Aufteilung nicht mitgeteilt haben. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr [J] ist bloßer Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit; Frau [G]-[F] ist seine Nießbraucherin. Die Teilungserklärung sieht vor, dass „die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an den Gebühren zu beteiligen […] und dass der bloße Eigentümer und der Nießbraucher gesamtschuldnerisch haften“. Die Gebühren werden nicht gezahlt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt beide auf Zahlung, gestützt auf diese Klausel.
Problem: Herr [J] behauptet, er sei nie über seine Verpflichtungen informiert worden, da die Aufteilung dem Verwalter nicht mitgeteilt wurde. Er ist der Ansicht, die Klausel könne ihm nicht entgegengehalten werden. Das Berufungsgericht gibt ihm recht und entscheidet, dass die Gesamtschuld ohne Mitteilung nicht greife. Die Gemeinschaft legt Revision ein.
Wendung: Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass die Klausel der Teilungserklärung ein Vertrag ist, der für alle Wohnungseigentümer verbindlich ist, unabhängig davon, ob sie die Aufteilung mitgeteilt haben. Es spielt keine Rolle, dass der Verwalter nicht informiert wurde: Die Gesamtschuld besteht aufgrund der Klausel selbst.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Vorinstanzen hatten Artikel 1240 des Code civil (ex-1382) angewandt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Sie waren der Ansicht, der bloße Eigentümer habe kein Verschulden, da er die Klausel nicht kannte. Der Kassationsgerichtshof verwirft diese Argumentation.
Er stützt sich auf das Gesetz vom 10. Juli 1965 (Gesetz über das Wohnungseigentum) und auf die Teilungserklärung, die vertraglichen Charakter hat. Artikel 6 dieses Gesetzes bestimmt, dass die Teilungserklärung „die Zweckbestimmung der Sonder- und Gemeinschaftseigentumsteile, die Nutzungsbedingungen und die Modalitäten der Gebührenverteilung“ festlegt. Die Gesamtschuld zwischen bloßem Eigentümer und Nießbraucher ist eine Modalität der Gebührenzahlung, die vollkommen zulässig ist.
Mit anderen Worten: Die Klausel gilt automatisch, ohne dass eine Mitteilung erforderlich ist. Der bloße Eigentümer gilt als mit dieser Gesamtschuld einverstanden, indem er die Einheit erworben hat, auch bei aufgeteiltem Eigentum. Dies ist keine innovative Entscheidung: Der Kassationsgerichtshof bestätigt eine frühere Rechtsprechung (Civ. 3e, 10. März 1993, Nr. 91-11.246).
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie bloßer Eigentümer sind: Sie können vom Verwalter für die vom Nießbraucher nicht gezahlten Gebühren in Anspruch genommen werden. Beispiel: In Tarnos musste ein bloßer Eigentümer 3.200 € an rückständigen Gebühren zahlen, obwohl der Nießbraucher zahlungsunfähig war. Sie sollten daher die Zahlung der Gebühren durch den Nießbraucher überwachen oder eine monatliche Quittung verlangen.
Wenn Sie Nießbraucher sind: Sie haften ebenfalls gesamtschuldnerisch. In der Praxis bewohnen Sie die Wohnung, daher müssen Sie die laufenden Gebühren zahlen. Der bloße Eigentümer kann Rückgriff bei Ihnen nehmen, wenn er an Ihrer Stelle gezahlt hat.
Wenn Sie eine aufgeteilte Einheit erwerben: Prüfen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung. Eine Gesamtschuldklausel kann Sie Schulden des anderen Berechtigten aussetzen.
Wenn Sie Verwalter sind: Sie können die Zahlung der Gebühren von einem der beiden verlangen, ohne die Mitteilung der Aufteilung nachweisen zu müssen. Dies vereinfacht die Beitreibung.
Was nur wenige wissen: Selbst wenn der bloße Eigentümer nicht informiert wurde, bleibt er zahlungspflichtig. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen bloße Eigentümer überrascht waren, eine Mahnung des Verwalters zu erhalten, obwohl sie dachten, sie hätten nur Rechte, aber keine finanziellen Pflichten.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Lesen Sie die Teilungserklärung vor jeder Aufteilung: Prüfen Sie, ob sie eine Gesamtschuldklausel enthält. Wenn ja, regeln Sie in der Aufteilungsurkunde, wer die Gebühren zahlt – und setzen Sie dies durch.
- Informieren Sie den Verwalter schriftlich: Senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein (LRAR) an den Verwalter, um die Aufteilung mitzuteilen und anzugeben, wer für die Zahlung verantwortlich ist. Dies vermeidet Verwirrung.
- Verlangen Sie regelmäßige Gebührenabrechnungen: Bitten Sie den Verwalter, Ihnen jährlich eine Aufstellung der für Ihre Einheit fälligen Beträge zu senden. Wenn Sie bloßer Eigentümer sind, überprüfen Sie, ob der Nießbraucher zahlt.
- Wenn Sie in Anspruch genommen werden, zahlen Sie und nehmen Sie Rückgriff auf den anderen: Aufgrund der Gesamtschuld können Sie den gesamten Betrag zahlen und dann vom anderen Berechtigten Ersatz verlangen.
