Entscheidungsreferenz: cc • N° 94-18.860 • 1996-07-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Plaisir. Seit Monaten dringt Wasser von der Dachterrasse des Nachbarn über Ihnen ein. Der Verwalter erhebt Klage gegen den Bauunternehmer wegen Baumängeln. Während des Prozesses stellt sich heraus, dass die Schäden größer sind als angenommen. Der Verwalter erweitert die Klage um diese neuen Mängel. Problem: Die Eigentümerversammlung hat diese Erweiterung nie genehmigt. Das Berufungsgericht erklärt daraufhin alle Forderungen zu diesen neuen Mängeln für unzulässig. Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Wozu dient eine Genehmigung der Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter die Klage nicht an die tatsächlichen Gegebenheiten anpassen kann? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 17. Juli 1996 (Nr. 94-18.860) stellt klar: Ohne ausdrückliche Genehmigung der Eigentümerversammlung kann der Verwalter seine Klage nicht auf nicht aufgeführte Mängel ausdehnen. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Trappes leiden Eigentümer unter wiederkehrenden Wassereinbrüchen. Der Verwalter beruft eine Eigentümerversammlung ein, die in zwei aufeinanderfolgenden Abstimmungen den Verwalter ermächtigt, gegen den Bauunternehmer wegen „ausdrücklich aufgeführter“ Mängel zu klagen. Die Klage wird eingereicht, und der Prozess beginnt. Im Laufe der Gutachten werden jedoch neue Mängel entdeckt: insbesondere Wassereinbrüche auf der als Sondereigentum genutzten Dachterrasse eines Eigentümers. Der Verwalter reicht daraufhin ergänzende Schriftsätze in erster Instanz und dann in der Berufung ein, um Schadensersatz für diese neuen Mängel zu fordern. Die Eigentümerversammlung wurde jedoch zu diesen spezifischen Mängeln nie befragt. Der Bauunternehmer erhebt die Einrede der Unzulässigkeit: Der Verwalter sei nicht befugt, in diesen Punkten zu klagen. Das Berufungsgericht gibt dem Bauunternehmer recht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legt Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist die Kassation zurück. Er erinnert an den Grundsatz: Gemäß Artikel 15 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt) ist der Verwalter befugt, gerichtlich in Bezug auf das Eigentum oder die Nutzung der Einheiten vorzugehen, jedoch unter der Bedingung, den Verwalter zu informieren. Mit anderen Worten: Der Verwalter darf nur mit Genehmigung der Eigentümerversammlung klagen, es sei denn, es liegt Eile vor. Hier hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass die nach der Klageerhebung hinzugefügten Mängel keiner Entscheidung der Eigentümerversammlung unterlagen. Daher war die Gemeinschaft mit ihrem Schadensersatzanspruch unzulässig. Das oberste Gericht bestätigt diese Argumentation: Die Genehmigung für bestimmte Mängel gilt nicht für andere, selbst wenn sie zusammenhängen. Mit anderen Worten: Jeder neue Mangel erfordert eine neue Genehmigung. Was nur wenige wissen: Diese Regel gilt auch für freiwillige Interventionen einzelner Eigentümer. Ist die Gemeinschaft unzulässig, sind auch die Eigentümer, die wegen ihres eigenen Schadens intervenieren, unzulässig.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer: Wenn Sie einen Mangel erleiden, der nicht von der Genehmigung der Eigentümerversammlung gedeckt ist, können Sie sich der Klage des Verwalters nicht anschließen. Sie müssen die Eigentümerversammlung um Genehmigung dieser Erweiterung bitten oder individuell klagen. Für Verwalter: Sie müssen bei der Formulierung der Beschlüsse sorgfältig sein. Zählen Sie die betroffenen Mängel genau auf und sehen Sie eine Klausel vor, die eine Ausdehnung der Klage auf später entdeckte Mängel unter Vorbehalt einer neuen Genehmigung erlaubt. Beispiel aus der Praxis: In Trappes musste eine Gemeinschaft mit 30 Einheiten eine zweite Klage wegen nicht aufgeführter Wassereinbrüche einreichen, was die Anwaltskosten verdoppelte (ca. 3.000 € zusätzlich). Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie überprüfen, ob die Eigentümerversammlung tatsächlich alle Mängel genehmigt hat, die Sie geltend machen wollen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen der Verwalter eine allgemeine Genehmigung „für alle Baumängel“ erhalten hatte, was als zu vage angesehen wurde. Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung betrifft nur Schadensersatzklagen, nicht einstweilige Maßnahmen (wie einen Antrag auf einstweilige Verfügung zur Beseitigung einer offensichtlichen Störung).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Formulieren Sie präzise Beschlüsse: Zählen Sie in der Eigentümerversammlung jeden bekannten Mangel mit seinem Ort auf (z. B. „Wassereinbrüche im Bereich der Terrasse von Einheit 5“). Vermeiden Sie zu allgemeine Formulierungen.
- Sehen Sie eine Erweiterungsklausel vor: Bitten Sie die Eigentümerversammlung, den Verwalter zu ermächtigen, die Klage auf Mängel auszudehnen, die während des Gutachtens entdeckt werden, unter dem Vorbehalt, den Verwaltungsbeirat zu informieren.
- Lassen Sie bei Bedarf eine neue Genehmigung beschließen: Sobald ein neuer Mangel identifiziert ist, berufen Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein. Das ist billiger als eine Abweisung vor Gericht.
- Bewahren Sie alle Protokolle auf: Im Streitfall müssen Sie den Umfang der erteilten Genehmigung nachweisen. Ein klares und vollständiges Protokoll ist Ihr bester Verbündeter.
Vertiefung: verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Linie ein: Der Kassationshof verlangt eine spezielle Ermächtigung für jede Klage (Civ. 3e, 14. Januar 1998, Nr. 96-11.297). Seitdem hat das Gesetz ALUR von 2014 die Befugnisse des Verwalters in Bezug auf einstweilige Maßnahmen gestärkt, aber der Grundsatz bleibt: Für eine Klage in der Hauptsache ist die Genehmigung der Eigentümerversammlung unerlässlich.
