Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3e chambre civile • N° 19-10.887 • 27. Februar 2020 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Loos, in einer ruhigen Wohnanlage, beschädigt ein Wasserschaden aus dem Gemeinschaftseigentum die Wohnung von Frau D. Sie verklagt die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz. Der Syndik beauftragt, ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung abzuwarten, einen Anwalt und bestreitet die Haftung der Gemeinschaft, während er gleichzeitig den Gebäudeversicherer in Garantie nimmt. Aber hatte er das Recht, so zu handeln? Jeder Eigentümer fragt sich: Darf unser Syndik ohne unsere Zustimmung Gerichtskosten verursachen? Die Antwort des Kassationshofs ist klar: Ja, zur Verteidigung und zur Stellung eines Garantieantrags benötigt der Syndik keine vorherige Ermächtigung der Eigentümerversammlung.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall erleidet ein Wohnungseigentümer, Eigentümer einer Einheit in Tourcoing, einen Wasserschaden aus dem Gemeinschaftseigentum. Er verklagt die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Tribunal de grande instance de Lille auf Schadensersatz. Der Syndik, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen, beauftragt einen Anwalt mit der Verteidigung und stellt gleichzeitig einen Garantieantrag gegen den Versicherer der Gemeinschaft. Warum dieses doppelte Vorgehen? Der Syndik ist der Ansicht, dass der Schaden durch den von der Gemeinschaft abgeschlossenen Versicherungsvertrag gedeckt ist. Er möchte daher, dass der Versicherer etwaige Verurteilungen übernimmt. Einige Eigentümer bestreiten diese Initiative: Ihrer Ansicht nach durfte der Syndik weder verteidigen noch Garantie verlangen ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das Gericht von Lille gibt ihnen hinsichtlich des Garantieantrags recht, aber das Berufungsgericht von Douai hebt dieses Urteil teilweise auf. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 (das die Funktionsweise der Wohnungseigentümergemeinschaften regelt). Diese Vorschrift besagt, dass der Syndik nur dann im Namen der Gemeinschaft vor Gericht klagen kann, wenn er durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung dazu ermächtigt wurde. Das Gericht unterscheidet jedoch zwei Situationen: die Klage (der Syndik greift an) und die Verteidigung (der Syndik verteidigt sich). Für die Verteidigung ist keine vorherige Ermächtigung erforderlich. Warum? Weil der Syndik die Pflicht hat, die Interessen der Gemeinschaft unverzüglich zu schützen. Das Abwarten einer Eigentümerversammlung könnte die Rechte der Gemeinschaft gefährden, insbesondere durch das Verstreichen von Verfahrensfristen (wie die Frist zur Einreichung von Schriftsätzen oder zur Stellung eines Garantieantrags). Im vorliegenden Fall reagierte der Syndik lediglich auf eine bereits gegen die Gemeinschaft erhobene Klage. Darüber hinaus wird der Garantieantrag gegen den Versicherer als Nebenbestandteil der Verteidigung angesehen: Er zielt darauf ab, eine etwaige Verurteilung vom Versicherer tragen zu lassen. Das Gericht stellt klar, dass dieser Garantieantrag keine neue Klage darstellt, die einer Ermächtigung bedarf, sondern eine bloße Schutzmaßnahme ist. Die Richter weisen daher das Argument der Eigentümer zurück und bestätigen das Vorgehen des Syndiks. Diese Lösung steht im Einklang mit der früheren Rechtsprechung des Kassationshofs (Civ. 3e, 10. März 2016, Nr. 14-29.094), die bereits anerkannt hatte, dass der Syndik ohne Ermächtigung verteidigen darf.
Was das für Sie konkret ändert
Für die Wohnungseigentümer bedeutet diese Entscheidung, dass Ihr Syndik im Streitfall schnell reagieren kann, ohne Sie zu konsultieren. Konkret: Wenn ein Dritter (Nachbar, Mieter, Unternehmen) die Gemeinschaft verklagt, kann der Syndik einen Anwalt beauftragen und Gerichtskosten verursachen, ohne auf eine Eigentümerversammlung zu warten. Er muss Sie jedoch bei der nächsten Versammlung darüber informieren, und Sie können dann über das weitere Vorgehen diskutieren. Für vermietende Eigentümer: Wenn Ihr Mieter einen Schaden erleidet, der auf das Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, kann der Syndik die Gemeinschaft ohne Ihre Zustimmung verteidigen. In Tourcoing ein konkretes Beispiel: Ein Schaden von 8.000 € Reparaturkosten, mit Anwaltskosten von 2.500 €. Ohne diese Entscheidung hätte der Syndik eine Versammlung einberufen müssen, was die Verteidigung um mehrere Monate verzögert hätte, mit dem Risiko, dass das Gericht die Gemeinschaft in Abwesenheit verurteilt. Nun ist die Verteidigung sofort möglich. Für Käufer: Überprüfen Sie im Protokoll der Eigentümerversammlung, ob der Syndik über die ergriffenen Maßnahmen berichtet hat – dies ist eine gesetzliche Pflicht. Für Syndiken gibt Ihnen diese Entscheidung einen größeren Handlungsspielraum: Sie können schnell handeln, müssen aber Rechenschaft ablegen. Achtung: Wenn Sie eine Klage einleiten möchten (z. B. gegen einen Nachbarn wegen Nachbarschaftsstörung), bleibt die Ermächtigung durch die Versammlung erforderlich.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Verfassen Sie einen präzisen Syndikatsvertrag: Sehen Sie eine Klausel vor, die den Syndik ermächtigt, Gerichtskosten für die Verteidigung der Gemeinschaft bis zu einem bestimmten Betrag (z. B. 5.000 €) ohne vorherigen Beschluss zu verursachen. Das vermeidet Anfechtungen.
- Verlangen Sie einen Tätigkeitsbericht zu Gerichtsverfahren bei jeder Eigentümerversammlung: Der Syndik muss die ergriffenen Maßnahmen, die entstandenen Kosten und die erzielten Ergebnisse detailliert darlegen. Fehlt dieser Bericht, stellen Sie Fragen.
- Überprüfen Sie den Versicherungsschutz der Gemeinschaft: Eine gute Rechtsschutzpolice kann die Verteidigungskosten erstatten. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag Verteidigungsmaßnahmen und Garantieanträge abdeckt.
- Bei Zweifeln konsultieren Sie einen Fachanwalt, bevor der Syndik handelt. Eine einfache 30-minütige Beratung kann die Befugnisse des Syndiks klären und Streitigkeiten vermeiden.
