参考判决： cc • N° 94-18.860 • 1996-07-17 • 查看判决 →
想象一下：您是Plaisir一栋住宅楼的公寓业主。几个月来，楼上的邻居花园露台一直有渗水。物业管理人对建筑商提起因建筑缺陷的诉讼。但在诉讼过程中，发现损害比预期的更严重。物业管理人在其答辩状中增加了这些新的损害。问题是：业主大会从未授权扩大诉讼请求。上诉法院随后宣布对这些新损害的所有索赔不予受理。每个业主都会问：如果物业管理人不能根据工地实际情况调整请求，业主大会的授权有什么用？法国最高法院1996年7月17日的判决（N° 94-18.860）给出了答案：没有业主大会的明确授权，物业管理人不能将诉讼扩大到未列出的损害。解释如下。
事实：一件每天都在发生的事
在Trappes的一处公寓楼里，一些业主遭受反复渗水。物业管理人召集了一次业主大会，通过两次连续投票，授权物业管理人就“明确列出的”损害对建筑商提起诉讼。传票已送达，诉讼开始。但根据专家报告，发现了新的损害：特别是某业主私人使用的花园露台渗水。物业管理人随后在一审和上诉中提交了补充答辩状，要求赔偿这些新损害。但业主大会从未就这些具体损害进行过咨询。建筑商提出不予受理的抗辩：物业管理人无权就这些点提起诉讼。上诉法院支持建筑商。业主委员会向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细分析
最高法院驳回了上诉。它重申了原则：根据1965年7月10日法律（规定公寓所有权）第15条，物业管理人有权就共有部分的产权或使用权提起诉讼，但须通知物业管理人。简言之，物业管理人只能在业主大会授权下行动，除非情况紧急。在这里，上诉法院认定，在传票送达后增加的损害未经任何业主大会决定。因此，业主委员会要求赔偿这些损害不予受理。最高法院认可了这一推理：对某些损害的授权不适用于其他损害，即使它们相关联。换句话说，每一项新损害都需要新的授权。很少有人知道这一点：这条规则也适用于个别业主的自愿介入。如果业主委员会不予受理，介入要求赔偿自身损害的业主也不予受理。
这对您的实际影响
对于业主：如果您遭受的损害不在业主大会授权范围内，您不能加入物业管理人的诉讼。您必须请求业主大会授权扩大范围，或自行起诉。对于物业管理人：在起草决议时必须谨慎。准确列出相关损害，并规定一个条款，允许在后续授权下将诉讼扩展到后来发现的损害。例如：在Trappes，一个30户的公寓楼不得不对未列出的渗水提起第二次诉讼，使律师费翻倍（约增加3000欧元）。如果您处于这种情况，您必须核实业主大会是否已授权您要求的所有损害。在我的实践中，我遇到过一些案件，物业管理人获得了“对所有建筑缺陷”的一般授权，但这被认为是过于模糊。但请注意：该判决仅涉及赔偿诉讼，不涉及保全措施（例如为制止明显妨害而申请的紧急审理）。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草精确的决议：在业主大会上，列出每个已知损害及其位置（例如：“5号房露台处的渗水”）。避免过于笼统的表述。
- 规定扩展条款：请求业主大会授权物业管理人将诉讼扩展到专家报告过程中发现的损害，但须通知业主委员会。
- 必要时进行新的授权表决：一旦发现新损害，立即召集临时业主大会。这比在诉讼中被驳回成本更低。
- 保留所有会议记录：发生纠纷时，您需要证明授权的范围。清晰完整的会议记录是您最好的盟友。
深入探讨：相关判例与演变
该判决遵循一贯的立场：最高法院要求每项诉讼都有特别授权（Civ. 3e, 1998年1月14日, N° 96-11.297）。此后，2014年ALUR法律加强了物业管理人在保全措施方面的权力，但原则不变：对于实质性诉讼，业主大会的授权是必不可少的。法院的趋势是对形式越来越严格：决议中几个不精确的词语可能使部分诉讼不予受理。这对未来的意义：物业管理人必须接受决议起草培训，业主在投票时必须保持警惕。
行动前检查清单
- 我是否有业主大会会议记录授权物业管理人就该具体损害提起诉讼？ 是 → 进入下一步。否 → 召集业主大会。
- 该损害是否列在决议中？ 是 → 您可以行动。否 → 需要新授权。
- 诉讼过程中是否出现了新损害？ 是 → 请求补充授权。否 → 继续。
- 物业管理人是否已将进展通知业主委员会？ 是 → 良好实践。否 → 要求定期汇报。
- 个别业主是否想加入诉讼？ 核实他们的损害是否在授权范围内。如果不是，他们必须单独起诉。
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