Decisione di riferimento : cc • N° 98-22.950 • 2001-12-12 • Consulta la decisione →
Immaginatevi, una sera di marzo, in una sala delle feste di Belfort, circondati da una ventina di condòmini. L'ordine del giorno menziona sobriamente « autorizzazione all'amministratore di stare in giudizio per vizi immobiliari ». In seduta, l'amministratore distribuisce un rapporto di attività che parla di « una vicenda decennale e difetti di costruzione » e menziona tubature corrose. Votate a favore, senza pensarci troppo. Ma cosa avete realmente autorizzato? La questione è scottante: se l'autorizzazione è troppo vaga, l'amministratore potrebbe vedersi opporre una decadenza (irricevibilità della sua azione).
Questo interrogativo, centinaia di condomìni se lo pongono ogni anno. Perché l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 (che regola l'amministrazione dei condomìni) richiede che l'amministratore sia « autorizzato dall'assemblea generale » per agire in giustizia in nome del condominio. Ma fino a che punto deve arrivare la precisione? Bisogna descrivere ogni vizio uno per uno, o una menzione generale è sufficiente?
La decisione della Corte di Cassazione del 12 dicembre 2001 (n° 98-22.950) fornisce una risposta chiara, e piuttosto flessibile. Essa convalida un'autorizzazione data sulla base di un ordine del giorno generale e di un rapporto di attività consegnato in seduta. Ma attenzione: questa flessibilità ha i suoi limiti, ed è meglio conoscere le regole per evitare una sorpresa giudiziaria. È ciò che vi spiegherò, con esempi concreti.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La vicenda inizia in un condominio, gestito sotto forma di condominio cooperativo (dove i condòmini sono più coinvolti). Si verificano dei vizi: le tubature dell'acqua calda si corrodono, provocando perdite e danni. Il condominio decide di agire per la responsabilità dei costruttori e degli assicuratori. Durante l'assemblea generale, l'ordine del giorno contiene un punto: « autorizzazione all'amministratore di stare in giudizio nel merito per vizi immobiliari ». In seduta, l'amministratore presenta un rapporto di attività che, in una rubrica intitolata « vicenda decennale e difetti di costruzione », menziona esplicitamente la corrosione delle tubature. I condòmini votano l'autorizzazione.
L'amministratore avvia quindi un'azione giudiziaria contro la società Somesys e la società Seccat, sulla base della responsabilità quasi delittuale (articolo 1240 del Codice civile, che obbliga a risarcire il danno causato per colpa). Queste società contestano la ricevibilità dell'azione: secondo loro, l'autorizzazione data all'amministratore era troppo generale e non copriva specificamente i vizi di corrosione delle tubature. Invocano l'articolo 55 del decreto del 1967, che richiede un'autorizzazione precisa.
La corte d'appello dà ragione al condominio. Le società ricorrono in cassazione. La Corte di Cassazione rigetta il loro ricorso: ritiene che i giudici di merito abbiano sovranamente constatato che l'ordine del giorno e il rapporto di attività permettevano di identificare i vizi. In altre parole, l'autorizzazione non deve essere redatta come un atto processuale: è sufficiente che i condòmini siano stati informati della natura dei problemi al momento del voto.
Ciò che è interessante è che la Corte di Cassazione utilizza il termine « sovranamente rilevato »: ciò significa che i giudici di merito (la corte d'appello) hanno una libertà di apprezzamento sul contenuto dell'informazione fornita. La Corte di Cassazione non controlla il dettaglio, verifica solo che non vi sia un errore di diritto. In chiaro, esiste un margine di manovra, ma non è privo di rischi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione centrale era: l'autorizzazione data all'amministratore per agire in giustizia deve menzionare precisamente i vizi oggetto, o una descrizione generale è sufficiente? Le società Somesys e Seccat sostenevano un'interpretazione restrittiva: l'ordine del giorno parlava solo di « vizi immobiliari », senza specificare la corrosione. Ma la Corte di Cassazione ha convalidato la posizione della corte d'appello, basandosi su due elementi:
- L'ordine del giorno menzionava « l'autorizzazione da dare all'amministratore per stare in giudizio nel merito per vizi immobiliari »: era sufficiente per allertare i condòmini sull'esistenza di problemi.
- Il rapporto di attività consegnato in seduta, sotto la rubrica « vicenda decennale e difetti di costruzione », informava esplicitamente della corrosione delle tubature dell'acqua calda. I condòmini hanno quindi votato con cognizione di causa.
La Corte di Cassazione ricorda che l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 richiede che l'amministratore sia « autorizzato dall'assemblea generale » per agire in giustizia. Ma questa autorizzazione non deve essere un copia-incolla della citazione (atto introduttivo del giudizio). È sufficiente che l'autorizzazione copra la natura della lite. Attenzione però: se l'ordine del giorno rimane muto o troppo vago, e nessuna informazione complementare viene fornita in seduta, l'autorizzazione potrebbe essere contestata.
Ciò che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: la Corte di Cassazione mostra pragmatismo. Ritiene che i condòmini non siano giuristi, e che l'essenziale è che siano stati informati in modo sufficiente. Ma esige che l'informazione sia reale, non semplicemente formale. Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui l'ordine del giorno era così vago (« varie ed eventuali ») che il giudice ha rifiutato di considerare che l'amministratore fosse stato autorizzato. Il confine è sottile.
Altro punto importante: la Corte di Cassazione non mette in discussione il
