Décision de référence : cc • N° 15-15.140 • 2016-05-12 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Biscarrosse, dans une copropriété de 27 lots. Vous recevez une convocation pour une assemblée générale (AG) ordinaire. Un vote important est prévu : le ravalement de la façade, pour 50 000 €. Vous ne pouvez pas vous déplacer, mais vous donnez votre pouvoir à un voisin. Le jour J, la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) n'est pas atteinte : seuls 535 tantièmes sur 1 000 sont présents ou représentés, alors qu'il en fallait 501 pour adopter. Le syndic convoque alors une seconde AG, comme le permet l'article 25-1 de la loi de 1965. Mais cette fois, le projet de délibération a changé : le montant des travaux est passé à 55 000 €, sans avertissement. Est-ce légal ?
La question que se pose tout propriétaire : peut-on modifier le projet entre les deux assemblées ? La réponse est claire : non. La urbanisme-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Violation du PLU : quand un voisin peut-il vous attaquer pour non-respect des règles d'urbanisme ?">Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2016, a jugé que le projet de délibération soumis à la seconde AG doit être strictement identique à celui de la première. Sinon, la décision prise est annulable. Une décision qui sécurise les droits des copropriétaires, surtout ceux qui n'ont pas pu assister à la première réunion.
Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, que vous soyez propriétaire bailleur à Saint-Paul-lès-Dax ou copropriétaire à Mont-de-Marsan ? Décryptage d'un arrêt qui fait jurisprudence.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire d'un lot dans une copropriété de 27 lots à Biscarrosse, reçoit une convocation pour une AG ordinaire. À l'ordre du jour : le vote de travaux de ravalement de façade pour un montant de 50 000 €. Le syndic espère obtenir la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, soit plus de la moitié des tantièmes). Mais le jour de l'AG, seuls 535 tantièmes sur 1 000 sont présents ou représentés. La résolution n'est pas adoptée, faute de majorité.
Conformément à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic convoque une seconde AG dans un délai de trois mois. Cette fois, le projet de délibération mentionne un montant de travaux de 55 000 €, soit une augmentation de 10 %. Les copropriétaires présents ou représentés (les mêmes 535 tantièmes) votent et adoptent la résolution à la majorité simple (majorité des voix exprimées). M. X, qui avait donné pouvoir à un voisin pour la première AG, conteste la validité de cette seconde délibération.
L'affaire arrive devant le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, puis devant la cour d'appel de Pau, qui donne raison au syndic. M. X se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt : la seconde AG ne peut pas statuer sur un projet différent de celui soumis à la première. undefined le syndic aurait dû convoquer une nouvelle AG ordinaire, et non une seconde AG au titre de l'article 25-1, ou alors soumettre exactement le même projet.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : « Lorsque l'assemblée générale n'a pas statué sur un projet de résolution faute d'avoir réuni la majorité prévue à l'article 25, la même assemblée peut être consultée à nouveau, à la demande du syndic, dans un délai de trois mois, sur le même projet de résolution. » Le texte est sans équivoque : le mot « même » signifie que le projet doit être identique.
Les juges rappellent que la seconde AG n'est qu'une « prolongation » de la première : elle ne peut statuer que sur ce qui a déjà été soumis. Autoriser une modification viderait de son sens la protection offerte aux copropriétaires absents ou opposants, qui se sont fiés au projet initial pour décider de se faire représenter ou non. undefined, si le syndic pouvait modifier le projet entre-temps, les copropriétaires seraient pris au dépourvu.
Attention toutefois : la Cour ne remet pas en cause la possibilité pour la seconde AG de statuer à une majorité différente (majorité simple des voix exprimées, au lieu de la majorité de l'article 25). C'est d'ailleurs l'intérêt de l'article 25-1 : permettre l'adoption de résolutions bloquées. Mais le projet doit rester le même. undefined, c'est que cette règle s'applique même si la modification est mineure. undefined, j'ai rencontré des dossiers où un simple changement de date ou de montant a été annulé.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les copropriétaires : vous êtes désormais protégés contre les modifications unilatérales du syndic entre deux AG. Si vous avez donné pouvoir sur un projet à 50 000 €, vous ne pouvez pas vous retrouver avec un projet à 55 000 € sans votre accord. Vérifiez toujours que le projet soumis à la seconde AG est rigoureusement identique. Sinon, vous pouvez contester la délibération dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Pour les syndics : soyez vigilants. Si le projet doit être modifié (par exemple, pour tenir compte d'un devis plus élevé), il faut convoquer une nouvelle AG ordinaire, et non utiliser la procédure de l'article 25-1. Cette erreur peut entraîner l'annulation de la décision et des frais supplémentaires.
Prenons un exemple concret à Saint-Paul-lès-Dax : une copropriété de 15 lots veut voter l'installation d'une chaudière collective. La première AG n'atteint pas la majorité de l'article 25. Le syndic convoque une seconde AG, mais le devis a augmenté de 2 000 €. La délibération est adoptée. Les copropriétaires absents peuvent demander l'annulation. Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement : saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois.
Pour les acquéreurs : si vous achetez un lot dans une copropriété où une telle délibération a été prise, vérifiez la régularité de la procédure. Une délibération annulable peut fragiliser les décisions de travaux et impacter la valeur du bien.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conservez tous les projets de résolution : dès la première convocation, gardez une copie du projet. Comparez-le avec celui de la seconde AG. Toute différence, même minime, est un motif de contestation.
- Exigez un ordre du jour précis : le projet doit être détaillé (montant, nature des travaux, entreprises). Un ordre du jour vague « travaux de ravalement » sans montant peut être contesté.
- Ne donnez pas pouvoir sans instruction : si vous ne pouvez pas assister à l'AG, donnez des instructions écrites à votre mandataire sur les résolutions que vous acceptez ou refusez. En cas de modification, votre pouvoir peut être caduc.
- Vérifiez le procès-verbal : après la seconde AG, lisez attentivement le PV. Si le projet diffère, contestez par lettre recommandée dans les deux mois.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 9 février 1994 (n° 91-22.115), que la seconde AG ne pouvait statuer que sur le même projet. L'arrêt de 2016 confirme et précise cette règle. En revanche, la Cour a également admis que la seconde AG peut modifier le projet si la modification est proposée par un copropriétaire et non par le syndic (Cass. 3e civ., 19 mars 2013, n° 12-14.486). Mais attention : cette exception est rare et strictement encadrée.
La tendance des tribunaux est claire : protéger les droits des copropriétaires contre les pratiques abusives des syndics. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges soient encore plus stricts sur la forme des convocations et la publicité des projets.
Questions fréquentes
- Que faire si j'ai voté pour un projet modifié sans le savoir ? Vous pouvez demander l'annulation de la délibération dans les deux mois suivant la notification du PV. Consultez un avocat spécialisé.
- Le syndic peut-il modifier le projet entre les deux AG si l'assemblée l'y autorise ? Non, l'article 25-1 ne le permet pas. Seule une nouvelle AG ordinaire peut le faire.
- Quel est le délai pour contester une délibération irrégulière ? Deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'AG. Passé ce délai, la délibération est définitive.
- Puis-je contester une délibération si j'étais absent à la première AG ? Oui, car la modification du projet vous lèse. Vous n'avez pas pu vous faire représenter en connaissance de cause.
- Quel est le coût d'une contestation ? Les frais d'avocat varient entre 1 000 et 3 000 € selon la complexité. Mais une consultation préalable de 30 minutes (45 €) peut vous éviter un procès.
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