参考判决： cc • N° 12-12.084 • 2013-11-13 • 查看判决 →
想象一下场景：您是卡西斯（Cassis）一个面向大海的小型共同所有权（copropriété）中的公寓业主。一位邻居在屋顶平台（属于共有部分）上进行工程，而您并未被召集参加全体大会。您会质疑：这个决定有效吗？可以忽视它吗？这种情况比人们想象的更为常见，它引发了一个基本的法律问题：全体大会的决定从何时起存在？
法国最高法院（Cour de cassation）在2013年11月13日的一项判决（编号12-12.084）中给出的答案是明确的：一旦问题提交给全体业主并通过表决，全体大会的决定就存在。无论召集程序是否合规，或者物业管理人（syndic）是否已不再履职。换句话说，该行为存在——它并非“不存在”——即使法官可以撤销它。
但这具体意味着什么？在法律上，“不存在”与“无效”（撤销）之间的区别至关重要。一个不存在的决定被视为从未发生过：可以在不诉诸法官的情况下忽视它。相反，一个可撤销的决定在未被及时诉诸法律之前产生效力。因此，法国最高法院的这一判决保障了全体大会所采取的行为，同时提醒形式瑕疵必须迅速受到攻击。
事实：一个每天都可能发生的故事
X先生，卡西斯的一位业主，被任命为“共同所有权义务物业管理人（syndic bénévole）的新主席”。前任物业管理人并未被正式指定——其任期已过期数年。2003年8月，所有业主之间组织了一次会议。议程包括：授权在共有部分（尤其是屋顶）进行工程。业主们投票并授权X先生进行工程。工程得以实施。
但一位不满的业主质疑该决定的有效性。他主张，由于缺乏由在职物业管理人进行的正式召集，此次会议不构成有效的全体大会。因此，他认为工程“不合规”，决定不存在。上诉法院（cour d'appel）支持了他的观点：它判定会议记录不能被称为全体大会，因为它并非由正式指定的物业管理人召集。由此推论，工程授权不存在，工程是在无权利的情况下进行的。
法国最高法院撤销了这一推理。它指出，1965年7月10日法律（规定共同所有权规则）第42条并未根据召集程序的合规性进行区分：一旦问题提交给全体业主并经过表决，全体大会的决定就存在。违规行为（缺乏召集、召集不合规、物业管理人不合法）不会导致决定不存在，而仅可能导致其被撤销。因此，上诉法院违反了法律。
法院的推理——详细解读
法国最高法院依据1965年7月10日法律第42条，该条规定对全体大会决定提出异议的诉讼必须在收到会议记录（procès-verbal）通知后的两个月内提起。该条文假设决定存在——即使其存在瑕疵。简而言之，法律将全体大会视为一个法律事实：一旦业主开会并表决，就存在决定，无论形式条件如何。
鲜为人知的是，“不存在”的概念是一种罕见的判例法构建，仅适用于行为瑕疵严重到甚至不能被称为法律行为的情况（例如，没有任何表决的决定）。在本案中，表决确实发生了。因此，下级法官不能将该行为视为不存在。他们应酌情因形式瑕疵而撤销它——但必须在两个月内。
各方的论点？不满的业主主张因缺乏召集而绝对无效。法国最高法院回应，缺乏召集是一种形式瑕疵，属于相对无效（可撤销），而非不存在。换句话说，法律保护集体决定的稳定性：不能简单地忽视它们，必须严格在规定期限内提起诉讼。这一解决方案符合法律精神：避免多数人做出的决定在多年后被推翻。
如果我是业主，我会知道法院的推理是：决定存在，所以必须主动撤销，不能被动地认为它不存在。
这对您具体意味着什么
如果您是共同所有权中的业主，这一决定有直接影响。假设在马赛（Marseille），一次全体大会在没有通知您的情况下召开，并投票决定进行外墙翻新工程。两年后您才发现这些工程。在此判决之前，您可以主张该决定“不存在”并因此当然无效。现在，决定存在：您必须在收到会议记录通知后的两个月内攻击它。一旦超过该期限，您将丧失权利（您失去所有救济途径）。
对于租户：如果您的出租人（bailleur）向您收取在一次不合规的大会上投票产生的费用，您可以质疑这些费用，但不能直接质疑大会决定。您必须证明该决定是可撤销的，而非不存在的，这需要迅速行动。
对于购房者：请检查全体大会的决定，特别是关于共有部分工程的授权，是否以适当形式做出。如果决定存在瑕疵，它是可撤销的，但只要未被撤销，就被视为有效。谨慎的购房者应要求查看会议记录，并确保异议期已过。
具体例子：在马赛，一次没有正式召集的大会投票通过了价值15,000欧元的屋顶工程。如果没有业主在两个月内提出异议，该决定就成为最终决定。每位业主必须支付其份额，即使未被召集。唯一的出路是证明特定的损害（例如，工程质量差），但不能质疑投票本身。
在我的实践中，我遇到过一些业主因认为大会“不存在”而拒绝支付费用的案件。判例法驳回了他们的请求：决定存在，必须在期限内攻击它。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查召集的合规性：确保全体大会通过挂号信或当面送达的方式召集，至少在会议前21天。如果发现违规，立即通过挂号信向物业管理人提出异议。
- 在两个月内行动：收到全体大会会议记录后，记下日期。如果您认为决定不合规，您有两个月的时间向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。不要拖延：超过期限后，您将无法采取任何行动。
- 要求书面会议记录：任何全体大会的决定都必须记录在由物业管理人签署的会议记录中。如果没有会议记录，很难证明表决的存在。务必要求提供。
- 如有疑问，咨询律师：在开始工程或质疑决定之前，请寻求建议。一封简单的信件有时可以解决纠纷，但马赛或卡西斯专门从事房地产的律师可以评估您案件的强度。
深入探讨：相关判例法与演变
法国最高法院在2016年2月4日的一项后续判决（编号14-29.088）中确认了这一立场：由任期已满的物业管理人召集的全体大会并非不存在，而是可撤销。同样，未召集某位业主不会导致决定不存在，而仅导致其被撤销（Cass. 3e civ., 2008年3月19日，编号07-11.242）。
因此，法院的趋势是明确的：它们倾向于集体决定的稳定性，并通过相对无效（受严格期限约束）来制裁形式瑕疵。这意味着业主必须保持警惕并迅速反应。未来，这一判例法可能扩展到共同所有权生活中的其他行为，如业主委员会（conseil syndical）的决定。
常见问题
- 未经召集做出的决定是否当然无效？不，它是可撤销的。您必须在收到会议记录通知后的两个月内通过法院提出异议。
- 如果我得知一次大会在没有通知我的情况下召开，该怎么办？立即向物业管理人索取会议记录。如果您仍在两个月内，向司法法院提起诉讼以撤销决定。如果期限已过，决定成为最终决定。
- 我可以拒绝支付在一次不合规大会上投票通过的费用吗？不能，只要决定未被法官撤销，您就必须支付。支付后，如果撤销被宣布，您可以要求退款。
- 撤销诉讼的费用是多少？律师费用各不相同：一次简单的咨询大约150欧元，完整的诉讼程序根据复杂程度可能在1,500至5,000欧元之间。需要与财务风险进行权衡。
- 业主可以在没有正式召集的情况下通过委托书投票吗？委托书是一种有效的投票方式，但不能弥补召集的缺失。召集的瑕疵仍然是撤销的理由。
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