参考判决： 最高法院 • 案件编号 95-20.079 • 1997年11月19日 • 查阅判决 →
在巴黎大区的一处住宅内，一位共有人因其他车辆屡次擅自停在他的车位上而烦恼，决定采取措施。他安装了一个小型装置，阻止他人停车。简单、有效……但共有人团体（即该建筑物的全体业主）勃然大怒，将其告上法庭。案件最终诉至法国最高司法机构——法国最高法院（Cour de cassation，kù ěr dé kǎ sà sī yòng）。谁没有过这样的疑问：“我真的可以不征求许可就做这件事吗？”
这个问题，当你面对共有产权中的停车位，而邻居执意占停时，或许你也曾问过。本能反应是装一个栅栏、一根可折叠的系缆柱、一个车挡。但为了这样一个小物件，真的有必要召开业主大会（assemblée générale，即全体共有人的会议）吗？又会带来哪些法律风险？
法国最高法院1997年11月19日作出的判决（上诉案号95-20.079）给出了明确答复：并非一律需要事先授权。但还需了解其缘由及适用条件。下文分析将助你分清，哪些属于实际常识范畴，哪些需要集体决策。
案件事实：每天都在发生的故事
一切始于凡尔赛上诉法院（cour d’appel de Versailles，fán ěr sài shàng sù fǎ yuàn）管辖范围内的一处共有产权物业，也就是位于法兰西岛西部，包括凡尔赛（Versailles）、楠泰尔（Nanterre），甚至巴黎市区（Paris intra-muros）。一位共有人享有一个停车位的专有使用权。在共有产权法中，这意味着该停车位仍属于共有部分（归全体共有人所有），但特定的产权单位（lot）赋予其排他性的使用权。换句话说，他可以在那里停车，但他并不像拥有公寓那样拥有该车位。
这位共有人因屡遭他人擅自占停而恼怒，在自己的车位上安装了一个用来阻止他人停车的装置。原审法官后来描述该装置为外形简朴、尺寸小巧，通过轻型的浅表锚固固定在地面上。我们可以想象是一个可折叠的挡块或一个样式低调的拱形架，虽然牢固栓接，但并不涉及土建工程。
共有人团体依据《法国1965年7月10日法律》第25条（article 25 de la loi du 10 juillet 1965），将这位住户告上法庭，要求他拆除该设施。团体认为，建筑物地面属于共有部分，任何影响该地面的改动都需要经业主大会投票批准。该共有人则辩称，他的装置相当于一个简单的配件，对结构毫无影响。一审判决驳回了共有人团体的诉求后，凡尔赛上诉法院于1995年6月29日作出判决，维持原判，遂引发共有人团体向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细剖析
《法国1965年7月10日法律》第25条规定，涉及影响共有部分或建筑物外观的施工决定，须经全体共有人多数票通过。何为“影响共有部分”？判例逐渐明确，并非任何干预都属于“影响”，而是指触及共有物本质（其坚固性、防水性或显著外观）的行为。
凡尔赛上诉法院查明，争议装置在其形状和尺寸上均属隐蔽，特别是其通过轻型的浅表锚固固定于地面。最高法院支持这一论断：此类锚固并未改变地面结构，因此不能被视为“影响”共有部分。据此，该设施的安装无需业主大会授权。最高法院不审查事实认定，仅核查原审法官是否从已查明的事实中得出正确的法律结论。
只为一个小小的停车挡块，真的有必要召开业主大会吗？依循该判决，只要安装轻便、无损可拆卸且视觉影响微不足道，答案是否定的。共有人团体曾主张，共有产权规约禁止在共有部分上搭建任何设施。但最高法院指出，专有使用权可以允许进行轻微的改良，除非有明确的相反条款。这样，共有人个人权利与集体利益之间的平衡得以维护。
这对你意味着什么——具体而言
如果你是一个享有专有停车位使用权的共有人，你可以考虑安装一个防侵占装置，而无须经业主大会投票，条件是安装保持浅表和隐蔽。例如，在巴黎第15区（15e arrondissement de Paris）的一个住宅小区露天停车场内，一个通过小体积浅层混凝土底座固定的可折叠系缆柱，就属于此情形。反之，若需深挖地基，或改变地下楼层涉及防水效果的板面，则可能需要授权。
对于物业管理员（syndic）和业主委员会成员而言，该判决恰是一记警钟：并非所有个体的小改造都必须诉诸诉讼程序。反应过度可能使共有人团体承担诉讼费用。房地产从业者在销售过程中，也应宽慰买方：只要符合本案判决精神，这种装置的存在，即使未在规约中载明，也未必构成隐蔽瑕疵。
举一个带价格的例子：一位共有人想安装一个金属拱形架，用四颗8厘米长的螺丝固定在沥青地面上。材料成本：150欧元。假如他必须征得业主大会决议，则需要等待长达三个月的时间，并可能启动书面咨询程序，面临被否决的风险。得益于该判决，他可以自行安装，无拖延。但请注意：若有邻居以造成妨碍（如过分突出、致人跌倒危险）为由提出异议，则仍可能产生纠纷，将由法院个案裁决。
避免此类纠纷的四点建议
- 首先，重新阅读你的共有产权规约。有些文件一般性禁止在共有部分上放置任何物体，即便是专有使用的。此类条款有时被认为过于严苛，但最好事先知晓。
- 优先选用可拆卸或浅表锚固的装置，其拆除不会留下痕迹。拍摄安装前后照片，保留技术说明书和详述固定方式的发票。
- 通过一封礼貌的电子邮件将你的计划告知物业管理员。这可以避免过激反应，并且万一后续发生争议，你能够出示该告知。仅作告知，无需请求授权，即可化解冲突。
- 如果你目睹邻居有类似装置，并认为其损害了共有部分，请从友好协商开始。在诉诸共有人团体之前，先思量一下：锚固是否真得很深？建筑物外观是否被改变？一项司法程序耗时费钱，而结果却可能不确定。
深入：相关判例及演变
1997年11月19日的判决并非孤例。法国最高法院在1997年11月12日的另一判决（最高法院第三民事庭，案号96-10.939）中，已认可共有人在未损害建筑物和谐的情况下，在立面安装小型遮阳帘的可能性。因此，趋势是对设施的浅表性质进行个案具体裁量（in concreto）。
如果每位共有人都随心所欲地改造自己的车位，又会怎样？法院始终保持警惕，不向各种失当行为敞开大门。例如，巴黎上诉法院2019年的一项判决重申，不可拆卸的大型混凝土基座需要授权。展望未来，电动汽车充电桩的发展提出了类似问题：2011年7月25日第2011-873号法令简化了相关程序，但关于地面锚固的争议依然存在。无论如何，这一1997年的判例对于轻型装置仍保持着全部效力。
需牢记的要点
— 我的停车位上装一个可折叠系缆柱需要业主大会投票吗？ 如果它隐蔽且浅表固定（锚固不改变地面结构），则不需要。 — 什么是浅表锚固？ 指不需要进行主体工程（简单钻孔、轻型螺栓连接）并可拆除而不留下重大损坏的固定方式。 — 共有产权规约能否禁止任何装置？ 是的，明文条款可以如此规定。这种情况下，即使是轻型装置也可能被反对。 — 邻居安装的装置妨碍到了我，该怎么办？ 向物业管理员报告，若妨碍属实，管理员可要求其拆除。若僵持不下，可提起诉讼，但须证明存在损害（如景观受损、危险等）。 — 提起诉讼的时效是多久？ 要求拆除违规装置的诉讼不受时效限制，但如果你在未抗议的情况下长期任由该状态存在，可能被视为默认允许。最好尽快作出反应。
请注意，该判决设定了一条界限：装置的“隐蔽性”和“轻便性”是由原审法官自主裁量的概念，各上诉法院之间可能存在分歧。因此，在发生纠纷前，记录您装置的性质便显得尤为重要。
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