Referenzentscheidung: cc • N° 11-15.199 • 2012-06-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Voiron, gekauft im Jahr 2002. Im Jahr 2010 treten Risse an der Fassade auf. Sie kontaktieren Ihren Bauleistungsversicherer, der Ihnen mitteilt, dass Ihre Forderung zu spät sei. Unverständnis? Doch der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Nach Ablauf einer Frist von zwei Jahren nach Ende der zehnjährigen Gewährleistung ist der Versicherer nicht mehr verpflichtet zu reagieren. Aber was ändert das genau? Und wie vermeidet man, in diese Situation zu geraten?
Diese Entscheidung vom 20. Juni 2012 (Nr. 11-15.199) präzisiert einen entscheidenden Punkt des Baurechts: den Beginn der Frist für die Klage gegen den Bauleistungsversicherer. Für Nichtjuristen ist das ein echter Knoten. Dennoch ist es wichtig, diese Mechanismen zu verstehen, um den Versicherungsschutz nicht zu verlieren. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus meiner Praxis in Grenoble und der Isère.
Was besagt diese Entscheidung konkret? Dass der Bauleistungsversicherer nicht auf eine Forderung eingehen muss, die mehr als zwei Jahre nach Ablauf der zehnjährigen Gewährleistung gestellt wird. Mit anderen Worten: Wenn Sie einen Mangel (versteckter Mangel, Pfusch) nach dieser Frist entdecken, können Sie sich nicht mehr an ihn wenden. Aber Vorsicht, alles hängt vom Datum der Forderung und der Kenntnis des Schadens ab. Lassen Sie uns dies im Detail untersuchen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wahrscheinlich in der Region Grenoble – ein Gebäude, das in den 1990er Jahren errichtet wurde. Die Eigentümergemeinschaft (alle Eigentümer der Einheiten) stellt Mängel (Baufehler) an den Gemeinschaftsteilen fest. Risse, Undichtigkeiten? Das Urteil präzisiert dies nicht, aber es handelt sich um Mängel, die unter die zehnjährige Gewährleistung fallen (diejenige, die zehn Jahre lang Schäden abdeckt, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen).
Die Eigentümergemeinschaft beschließt daraufhin, den Bauleistungsversicherer (DO) zu verklagen – diese obligatorische Versicherung, die der Bauherr vor Baubeginn abschließt und die die Reparaturen vorfinanziert, ohne auf die Klärung der Verantwortlichkeiten zu warten. Das Verfahren wird am 30. September 2005 eingeleitet. Das Gebäude wurde jedoch 1995 abgenommen (übergeben). Die zehnjährige Gewährleistung endete somit 2005, zehn Jahre nach der Abnahme. Die Forderung wird also nach Ablauf dieser Gewährleistung und vor allem mehr als zwei Jahre nach diesem Ablauf gestellt.
Der DO-Versicherer wendet die Verwirkung (Verlust des Klagerechts) ein: seiner Ansicht nach hat die Eigentümergemeinschaft zu spät gehandelt. Die Eigentümergemeinschaft entgegnet, die Klage sei nicht verspätet, da die zweijährige Frist ab Entdeckung des Schadens und nicht ab Ende der zehnjährigen Gewährleistung laufe. Wer hat recht? Das Gericht gibt dem Versicherer in erster Instanz recht. Das Berufungsgericht Grenoble hebt dieses Urteil auf und erklärt die Klage für zulässig. Der Versicherer legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Seine Argumentation ist einfach und unerbittlich: Artikel 1792-4-2 des Code civil (der die zweijährige Frist ab Abnahme für die Klage gegen den DO-Versicherer festlegt) muss mit Artikel 1792-4-3 (der vorsieht, dass Ansprüche aus der zehnjährigen Gewährleistung nach zehn Jahren ab Abnahme verjähren) kombiniert werden. Mit anderen Worten: Die Frist für die Klage gegen den DO-Versicherer darf die Frist der zehnjährigen Gewährleistung zuzüglich zwei Jahren nicht überschreiten.
Klar gesagt: Sie haben ab Abnahme zehn Jahre Zeit, um einen Schaden im Rahmen der zehnjährigen Gewährleistung zu melden. Nach Ablauf dieser zehn Jahre haben Sie weitere zwei Jahre Zeit, um gegen den DO-Versicherer vorzugehen. Nach Ablauf dieser insgesamt zwölf Jahre kann der Versicherer Ihre Forderung ablehnen. Was nur wenige wissen: Diese zweijährige Frist ist eine Ausschlussfrist (endgültige Frist, die nicht unterbrochen oder gehemmt werden kann), im Gegensatz zur Verjährung (die durch eine Handlung unterbrochen werden kann).
In diesem Fall wurde das Gebäude 1995 abgenommen. Die zehnjährige Gewährleistung endete 2005. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Versicherer am 30. September 2005, also innerhalb von zwei Jahren nach Ablauf. Der Kassationsgerichtshof entschied jedoch, dass der Beginn der zweijährigen Frist das Datum des Ablaufs der zehnjährigen Gewährleistung sei, nicht das Datum der Entdeckung des Schadens. Die Eigentümergemeinschaft hatte nicht nachgewiesen, dass der Schaden vor Ablauf der zehnjährigen Gewährleistung entdeckt worden war. Die Klage wurde daher als verspätet angesehen.
Achtung jedoch: Wird der Schaden vor Ende der zehnjährigen Gewährleistung entdeckt, läuft die zweijährige Frist ab dieser Entdeckung. Im gegenteiligen Fall läuft die zweijährige Frist ab Ablauf der zehnjährigen Gewährleistung. Mit anderen Worten: Sie müssen sehr genau auf das Datum der Abnahme der Arbeiten und auf das Datum des Auftretens des Mangels achten.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Fontaine, der 2003 ein Mehrfamilienhaus gekauft hat: Wenn 2016 Risse auftreten, also dreizehn Jahre nach Abnahme, können Sie den DO-Versicherer nicht in Anspruch nehmen. Sie können jedoch möglicherweise gegen den Bauunternehmer aufgrund der zehnjährigen Gewährleistung vorgehen, wenn Sie nachweisen, dass der Mangel vor deren Ablauf bestand und Sie ihn später entdeckt haben (was jedoch schwierig ist).
Für einen Erwerber einer Eigentumswohnung: Wenn Sie 2020 eine Immobilie kaufen und 2025 versteckte Mängel auftreten, überprüfen Sie das Abnahmedatum des Gebäudes. Liegt dieses im Jahr 2012, ist die zehnjährige Gewährleistung 2022 abgelaufen.
