Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-11.724 • 2013-06-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Douarnenez, aber nicht wirklich. Sie haben einen Erbbaurechtsvertrag (einen sehr langen Mietvertrag, oft 99 Jahre, der Ihnen ein dingliches Recht an der Immobilie einräumt) unterschrieben. Sie wohnen seit Jahren mit Ihrem Ehepartner dort. Dann kommt die Scheidung. Wer behält das Erbbaurecht? Bisher war die Frage unklar. Doch im Juni 2013 hat der Kassationsgerichtshof entschieden: Der Ehegatte, der die Wohnung tatsächlich bewohnt, kann deren bevorzugte Zuteilung verlangen. Eine Entscheidung, die die Lage für Hunderte von Paaren in Quimper und anderswo ändert.
Dieser Fall, der aus einer Scheidung in Quimper stammt, wurde bis zum höchsten Gericht weiterverfolgt. Er stellt eine einfache, aber entscheidende Frage: Kann das Erbbaurecht, das es erlaubt, eine Wohnung gegen eine geringe Gebühr zu bewohnen, einem Ehegatten wie eine gewöhnliche Immobilie zugeteilt werden? Die Antwort lautet ja, unter Bedingungen.
Hinter dieser juristischen Fachsprache verbirgt sich eine menschliche Realität: die eines Ehegatten, oft älter oder krank, der sein Dach zu verlieren droht. Der Kassationsgerichtshof hat den Schutz der Familienwohnung bevorzugt, ein starker Trend im Immobilienrecht. Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau Y. heirateten 1971 ohne Ehevertrag (was bedeutet, dass sie im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft lebten). 1982 unterschrieben sie einen Erbbaurechtsvertrag für eine Wohnung in Quimper. Diese Art von Vertrag, mit einer Laufzeit von 18 bis 99 Jahren, gewährt dem Berechtigten (dem Mieter) ein dingliches Recht an der Immobilie, als ob er Eigentümer wäre, jedoch unter der Bedingung, eine geringe Gebühr zu zahlen und das Gebäude instand zu halten.
Im Jahr 2010 erkrankte Frau Y., damals 61 Jahre alt, an einer Berufskrankheit. Ihre finanziellen Mittel waren begrenzt: Sie schuldete 2355 Euro pro Jahr Einkommensteuer. Ihr Ehemann hatte gesundheitliche Probleme (Krebs) und ihre Kinder hatten keine Auswirkungen auf seine Karriere. Kurz gesagt, das Paar trennte sich und ließ sich scheiden. Aber wer behält das Recht, die Wohnung zu bewohnen? Frau Y. möchte dort bleiben. Sie beantragt daher beim Familiengericht (JAF), ihr das Erbbaurecht bevorzugt zuzuteilen, gemäß Artikel 831 des Code civil (der es erlaubt, bei der Teilung der Errungenschaftsgemeinschaft einem Ehegatten bestimmte Vermögenswerte, insbesondere die Familienwohnung, zuzuteilen).
Der Ehemann widerspricht. Er argumentiert, dass das Erbbaurecht keine gewöhnliche Immobilie, sondern ein persönliches Recht sei und daher nicht Gegenstand einer bevorzugten Zuteilung sein könne. Das Tribunal de grande instance von Quimper (heute Tribunal judiciaire) muss entscheiden. Es erklärt sich für unzuständig, da es der Ansicht ist, dass dieser Rechtsstreit in die Zuständigkeit des Vollstreckungsrichters fällt. Das Berufungsgericht von Rennes hebt dieses Urteil jedoch auf: Es stellt fest, dass das Familiengericht zuständig ist, da das Erbbaurecht ein Vermögenswert der Errungenschaftsgemeinschaft ist. Der Fall gelangt daraufhin bis zum Kassationsgerichtshof.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil vom 12. Juni 2013 die Position des Berufungsgerichts. Er stützt sich auf Artikel 831 des Code civil, der besagt: „Wenn die Errungenschaftsgemeinschaft durch Scheidung aufgelöst wird, kann jeder Ehegatte die bevorzugte Zuteilung jedes Vermögenswerts verlangen, der für die Ausübung seines Berufs oder für seine Wohnung notwendig ist, sofern er dort seinen Wohnsitz hat.“ Bezieht sich dieser Artikel auch auf Erbbaurechte? Der Gerichtshof bejaht dies, da dieses Recht ein dingliches Immobilienrecht (ein Recht an der Sache, das gegenüber jedermann wirkt) und nicht nur ein persönliches Recht (wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag) begründet.
Zum Verständnis: Bei einem Erbbaurecht hat der Berechtigte sehr weitreichende Rechte: Er kann untervermieten, hypothekarisch belasten oder sogar bauen. Es ist fast wie Eigentum. Deshalb behandelt der Gerichtshof dieses Recht wie eine Immobilie, die bevorzugt zugeteilt werden kann. Er stellt klar, dass die Wohnung tatsächlich als Wohnung dienen muss und der antragstellende Ehegatte dort seinen Wohnsitz haben muss.
Der Ehemann wandte ein, dass das Erbbaurecht kein Vermögenswert der Errungenschaftsgemeinschaft sei, da es nach der Heirat unterzeichnet wurde, jedoch ohne Angabe, ob es sich um persönliches oder gemeinschaftliches Vermögen handele. Der Kassationsgerichtshof weist dieses Argument zurück: Das während der Ehe begründete Erbbaurecht ist ein Vermögenswert der Errungenschaftsgemeinschaft, sofern keine gegenteilige Klausel vorliegt. Darüber hinaus lehnt er die Ansicht ab, dass das Familiengericht unzuständig sei: Der Rechtsstreit betrifft die Vermögensteilung, nicht die Durchsetzung des Erbbaurechts.
Diese Entscheidung fügt sich in einen Trend der Rechtsprechung ein, der den Schutz der Familienwohnung begünstigt. Sie entspricht dem Geist des Artikels 831, der vermeiden soll, dass der schutzbedürftigere Ehegatte nach einer Scheidung sein Dach verliert.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie sich im Scheidungsverfahren befinden und eine Wohnung im Rahmen eines Erbbaurechts bewohnen, können Sie nun beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen dieses Recht bevorzugt zugeteilt wird. Achtung, das bedeutet nicht, dass Sie Eigentümer des Grundstücks werden, sondern Sie behalten das Recht, die Wohnung zu den Bedingungen des Erbbaurechts zu bewohnen. In Quimper, wo Grundstücke teuer sind, kann ein Erbbaurecht eine erhebliche Ersparnis bedeuten: Rechnen Sie mit einer Gebühr von 200 bis 500 Euro pro Monat, verglichen mit 800 bis 1000 Euro für eine normale Miete.
Für den Grundstückseigentümer (den Verpächter) schränkt diese Entscheidung seine Macht ein: Er kann sich der bevorzugten Zuteilung nicht widersetzen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Er behält jedoch seine Rechte auf Zahlung der Gebühr und Einhaltung der Lasten.
Wenn Sie Mieter eines Erbbaurechts sind und eine Scheidung planen,
