Entscheidungsreferenz : cc • N° 73-10.193 • 1974-03-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Haguenau und verkaufen Ihr Haus. Der Käufer verlangt von Ihnen Arbeiten, die angeblich versprochen wurden. Sie geben zu, über diese Arbeiten gesprochen zu haben, bestreiten jedoch, sie versprochen zu haben. Wem ist zu glauben?
Diese Frage betrifft das gerichtliche Geständnis (das Anerkennen einer Tatsache vor Gericht) und seine Unteilbarkeit. Grundsätzlich müssen Sie, wenn Sie eine Tatsache anerkennen, diese vollständig akzeptieren, ohne nur den für Sie günstigen Teil herausgreifen zu können. Der Kassationshof hat jedoch in einem Urteil vom 5. März 1974 eine wichtige Ausnahme festgelegt: Wenn die eingestandene Tatsache bereits durch ein anderes Beweismittel nachgewiesen ist, ist die Unteilbarkeit des Geständnisses nicht mehr gegeben.
Diese alte Entscheidung ist nach wie vor ein Referenzpunkt in Immobilienstreitigkeiten, insbesondere bei Baugenehmigungen, Grunddienstbarkeiten oder Kaufversprechen. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1968 erhält ein gewisser Herr Masse eine Baugenehmigung (behördliche Baugenehmigung) für ein Gebäude in Schiltigheim. Er hat Pläne und einen Kostenvoranschlag erstellen lassen. Schließlich verzichtet er jedoch auf den Bau. Er bringt den Grundstückseigentümer, Herrn Marandeau, mit zwei anderen Personen, Legendre und de Cournon, zusammen, die bauen möchten.
Masse unterzeichnet am 10. September 1969 eine Bescheinigung (schriftliches und unterschriebenes Dokument), in der er anerkennt, dass die Baugenehmigung ihm gehört, und dann auf alle seine Rechte an dieser Genehmigung verzichtet. Später entsteht ein Streit zwischen Masse und Marandeau: Masse fordert eine Entschädigung für die Abtretung der Genehmigung. Marandeau hält ihm entgegen, dass Masse in dieser Bescheinigung anerkannt habe, dass die Genehmigung ihm gehöre, und dass er darauf verzichte. Masse erwidert, sein Geständnis (die Anerkennung) sei unteilbar: Man müsse seine gesamten Aussagen berücksichtigen, und er habe auch gesagt, dass er auf seine Rechte verzichte, was voraussetze, dass er solche hatte.
Der Fall gelangt vor den Kassationshof. Die Frage ist: Kann man ein Teilgeständnis (die Anerkennung des Eigentums an der Genehmigung) verwenden, ohne den Rest (den Verzicht auf die Rechte) zu berücksichtigen?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist das auf die Unteilbarkeit des Geständnisses gestützte Vorbringen zurück. Er stellt fest, dass die von Masse eingestandene Tatsache (dass er Inhaber der Genehmigung war) bereits durch ein anderes Beweismittel nachgewiesen war: die Pläne, der Kostenvoranschlag und die Genehmigung selbst, die auf seinen Namen ausgestellt war. Daher war das Geständnis nicht erforderlich, um diese Tatsache zu beweisen, und der Grundsatz der Unteilbarkeit (gemäß Art. 1356 des Code civil, alte Fassung) greift nicht.
Einfach ausgedrückt: Wenn eine Tatsache bereits durch ein Dokument oder ein Zeugnis bewiesen ist, kann die Partei, die sie vor Gericht anerkennt, nicht verlangen, dass ihre gesamte Erklärung als Ganzes betrachtet wird. Der Richter kann das Teilgeständnis verwenden, ohne gezwungen zu sein, den ungünstigen Teil zu akzeptieren.
Diese Lösung ist eine Ausnahme vom Grundsatz der Unteilbarkeit des Geständnisses, wonach das Geständnis eine Einheit bildet. Der Kassationshof verfolgt einen pragmatischen Ansatz: Er vermeidet, dass eine Partei das Verfahren manipuliert, indem sie ein Teilgeständnis ablegt, um daraus einen Vorteil zu ziehen. Die Tatsachenrichter (die Gerichte) haben daher ein Ermessen: Sie können die Unteilbarkeit ausschließen, wenn die Tatsache anderweitig bewiesen ist.
Anzumerken ist, dass Art. 1356 des Code civil (alte Fassung) bestimmte: „Das gerichtliche Geständnis beweist vollständig gegen den, der es abgelegt hat. Es kann nicht zu seinem Nachteil geteilt werden.“ Der Kassationshof hat diese Regel jedoch stets flexibel ausgelegt, wie dieses Urteil von 1974 zeigt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer: Wenn Sie zugeben, eine Anzahlung von Ihrem Mieter erhalten zu haben, aber den Betrag bestreiten, und der Mieter eine Quittung vorlegt, kann Ihr Teilgeständnis verwertet werden, ohne dass Sie sich auf die Unteilbarkeit berufen können. Beispiel: In Schiltigheim gibt ein Eigentümer zu, 500 € Anzahlung erhalten zu haben, aber der Mieter zeigt eine Überweisung von 800 €. Der Richter kann das Geständnis hinsichtlich des Zahlungsprinzips verwerten, ohne an den von Ihnen eingeräumten Betrag gebunden zu sein.
Für einen Käufer: Bei einem Immobilienkauf, wenn der Verkäufer schriftlich einräumt, dass das Haus Mängel hat, aber hinzufügt, dass er sie behoben hat, und Sie durch ein Sachverständigengutachten nachweisen, dass die Mängel weiterhin bestehen, kann der Richter die Anerkennung der Mängel verwenden, ohne die Behauptung der Behebung zu berücksichtigen. Das Geständnis ist teilbar, weil die Tatsache (das Vorliegen der Mängel) durch ein anderes Mittel nachgewiesen ist.
Für einen Wohnungseigentümer: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn ein Nachbar zugibt, ohne Genehmigung Arbeiten durchgeführt zu haben, aber behauptet, der Verwalter habe mündlich zugestimmt, und die Gemeinschaftsordnung diese Arbeiten verbietet, kann der Richter das Geständnis der Arbeiten verwerten, ohne an die Behauptung der Zustimmung gebunden zu sein, da die Gemeinschaftsordnung einen unabhängigen Beweis darstellt.
Frist und Betrag: Diese Rechtsprechung eröffnet keine besondere Frist. Sie gilt in jedem laufenden Verfahren. Die Streitwerte sind die des Rechtsstreits: Beispielsweise kann eine Abtretungsentschädigung für eine Baugenehmigung mehrere tausend Euro betragen. Im Durchschnitt liegen Streitigkeiten über Baugenehmigungen bei Beträgen zwischen 5.000 und 50.000 €.
Vier Ratschläge zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Bewahren Sie alle schriftlichen Dokumente auf:
