鉴于已查明，一家公司在某银行账簿中开立的三个账户——“事务所”账户、“共同所有权业主委员会”账户和“公寓租赁管理”账户——该银行不可能不了解该公司的业务活动，每个账户均有独立编号且同时运作，银行不可能误解该公司以其委托人名义存入“共同所有权”和“租赁管理”账户的资金的性质和来源，也不可能不知道法国全国房地产联合会（FNAIM）的规定要求其会员开立第三方账户才能享有所提供的担保，上诉法院正确地认定，就“共同所有权”和“租赁管理”账户而言，该公司仅以客户代理人身份行事，且在没有客户同意的情况下，三个账户之间的合并或统一协议，以及由此可能产生的抵销，对客户不可对抗。

Application pratique:

La jurisprudence impose que les fonds détenus pour le compte des clients (ici les loyers) soient conservés sur un compte distinct et ne puissent pas être compensés avec les dettes de l'agence sans accord exprès du client. Le propriétaire doit exiger de l'agence la preuve d'un compte séparé dédié aux loyers, notifier à la banque son opposition à toute fusion ou compensation, et réclamer la restitution immédiate des sommes. En cas de refus, il peut saisir le juge des référés pour obtenir la libération des fonds.

Application pratique:

Selon la décision, les sommes remises à un professionnel de l'immobilier pour le compte d'un client ne peuvent pas être fusionnées avec le compte propre de ce professionnel ni faire l'objet d'une compensation sans l'accord du client. L'acheteuse doit vérifier que son dépôt a bien été versé sur un compte séparé et conserver tous les justificatifs ; elle peut opposer à la banque l'inopposabilité de la fusion en invoquant cette jurisprudence. Si la banque persiste, elle doit demander au liquidateur la restitution prioritaire de son dépôt et, le cas échéant, saisir le tribunal pour faire reconnaître son droit de propriété sur ces fonds.

Application pratique:

Les fonds détenus par le syndic pour le compte de la copropriété sont la propriété des copropriétaires ; le syndic n'agit qu'en qualité de mandataire. La banque ne peut donc pas compenser ces sommes avec les dettes personnelles du syndic sans l'accord exprès de la copropriété. Le conseil syndical doit adresser sans délai une lettre recommandée à la banque pour contester la fusion et exiger la restitution des fonds sur le compte copropriété, puis convoquer une assemblée générale pour mandater un avocat. En cas de blocage, une assignation en référé peut être engagée pour obtenir la libération immédiate des fonds.