Decisione di riferimento : cc • N° 17-11.329 • 2018-02-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un negozio a Lunel, in una piccola via commerciale. Affittate questo locale a un parrucchiere da dieci anni. Un giorno, il conduttore smette di pagare l'affitto. Lo citate in giudizio davanti al tribunale di commercio, pensando che sia la giurisdizione corretta. Ma il giudice vi risponde: « Non siamo noi, è il tribunale giudiziario. » Risultato: mesi di procedura persi, spese legali aggiuntive. Questa disavventura l'ho vista capitare a diversi miei clienti nell'Hérault. La domanda che ogni proprietario si pone è semplice: « Davanti a quale tribunale devo portare la mia controversia di locazione commerciale? » La risposta arriva dalla Corte di cassazione, con una sentenza del 15 febbraio 2018 (n° 17-11.329), che fa chiarezza tra le giurisdizioni competenti.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario di un locale commerciale ad Agde, aveva dato in locazione un negozio a una società di vendita di abbigliamento. Il conduttore, la società Au Marahja, era in ritardo nei pagamenti. Il signor X ha quindi citato in giudizio il suo conduttore davanti al tribunale di grande istanza di Parigi (oggi tribunale giudiziario). Ma la società conduttrice ha contestato questa competenza: secondo lei, la controversia rientrava nelle giurisdizioni specializzate in materia di pratiche restrittive della concorrenza, poiché il contratto di locazione è soggetto all'articolo L. 442-6 del codice del commercio. In primo grado, il tribunale di grande istanza di Parigi si è dichiarato competente. La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 25 novembre 2016, ha confermato questa competenza. La società Au Marahja ha quindi proposto ricorso per cassazione. Il 15 febbraio 2018, la Corte di cassazione ha respinto il ricorso, convalidando la competenza del tribunale di grande istanza. Perché? Perché la locazione di un locale commerciale non è un'attività di produzione, distribuzione o servizio. In parole povere, un contratto di locazione commerciale, anche se riguarda un negozio o una cellula di un centro commerciale, non rientra nel campo di applicazione dell'articolo L. 442-6, I, 2°, del codice del commercio. Questo testo riguarda le pratiche restrittive della concorrenza tra professionisti, non le semplici relazioni contrattuali tra locatore e conduttore.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione è stata molto chiara: l'articolo L. 442-6, I, 2°, del codice del commercio si applica alle attività di produzione, distribuzione o servizi. Ora, il fatto di dare in locazione un locale commerciale non è un'attività in sé: è un contratto di messa a disposizione di un bene immobile. I giudici hanno quindi considerato che il locatore che affitta un locale non agisce come « produttore, distributore o prestatore di servizi » ai sensi del testo. In altre parole, la locazione di un locale è un atto di gestione immobiliare, non un'attività commerciale soggetta alle regole speciali delle pratiche restrittive. Questo ragionamento conferma una giurisprudenza anteriore, in particolare una sentenza della corte d'appello di Parigi del 3 luglio 2014, che aveva già escluso l'applicazione dell'articolo L. 442-6 ai contratti di locazione commerciale. Attenzione però: le parti possono convenzionalmente prevedere che le controversie relative al contratto di locazione siano sottoposte a una giurisdizione diversa, ma in assenza di clausola, si applicano le regole generali di competenza. Quello che pochi sanno è che questa decisione ha anche un impatto sulle azioni di responsabilità contrattuale: se un conduttore vi chiede un risarcimento danni per inadempimento dei vostri obblighi di locatore, non è davanti al tribunale di commercio specializzato che bisogna andare, ma davanti al tribunale giudiziario. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari a Montpellier sono stati citati in giudizio davanti alla giurisdizione sbagliata, causando rinvii e ritardi di diversi mesi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori (colui che affitta un locale commerciale), dovete sapere che tutte le controversie relative al contratto di locazione (canoni non pagati, risoluzione, riparazioni) rientrano nella competenza del tribunale giudiziario (ex tribunale di grande istanza) se l'importo supera 10.000 €, o del giudice di prossimità al di sotto. Prima di questa decisione, alcuni tribunali di commercio si dichiaravano competenti per i contratti di locazione commerciale, creando insicurezza giuridica. Ora è chiaro: il tribunale di commercio è competente solo se la controversia riguarda un'attività di produzione, distribuzione o servizio (esempio: un conflitto tra un fornitore e un distributore sulle condizioni di vendita). Per un conduttore, ciò significa che non potete invocare l'articolo L.442-6 per contestare una clausola del contratto di locazione davanti al tribunale di commercio. Se siete acquirenti di un locale commerciale, verificate nell'atto di vendita se il venditore ha già una controversia in corso e davanti a quale giurisdizione. Esempio concreto ad Agde: un proprietario affitta un locale a un gelataio. Il conduttore non paga più l'affitto da sei mesi (cioè 12.000 €). Il proprietario adisce il tribunale di commercio: la causa sarà rinviata al tribunale giudiziario, ritardando l'udienza di 4-6 mesi. Nel frattempo, il conduttore continua a esercitare senza pagare. Per evitare ciò, bisogna immediatamente adire il tribunale giusto.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate la competenza fin dalla citazione: Prima di citare in giudizio il vostro conduttore, consultate un avvocato per determinare se la controversia rientra nella competenza del tribunale giudiziario o del tribunale di commercio. Un errore vi farà perdere tempo e denaro.
- Redigete una clausola attributiva di competenza nel contratto di locazione: Potete prevedere che qualsiasi controversia sarà portata davanti
