参考判决： cc • N° 14-24.681 • 2016-01-14 • 查看判决 →
您位于圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的商业场所，租约规定租金每年根据商业租金指数调整。但条款明确租金只升不降。您可能认为：“这很正常，我这是在抵御通胀。” 但您的承租人却不满：为什么指数下跌时，他还要支付人为抬高的租金？这个问题，塔希提（Tahiti）公司向最高法院（Cour de cassation）提出，最高法院裁定：排除租金变动对等性的指数条款（即只允许上调）无效。换言之，租金必须像悠悠球一样能上下波动，而非只升不降。解读这项改变从比斯卡罗斯（Biscarrosse）到蒙德马桑（Mont-de-Marsan）商业租约格局的判决。
事实：每日上演的故事
设想一下：X先生，比斯卡罗斯（Biscarrosse）一处商业场所的业主，将其出租给塔希提（Tahiti）公司经营商铺。2005年签署的租约包含一条标准指数条款：租金每年根据建筑成本指数调整。但附加了一句：“调整后的租金不得低于调整前的基准租金。” 简而言之，如果指数下跌，租金不变；如果指数上涨，租金增加。数年间，塔希提公司一直照付。但2008年，指数下跌。承租人要求降低租金。业主拒绝，并援引该条款。于是塔希提公司起诉X先生，要求撤销这一单方面条款。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）大审法院（tribunal de grande instance）支持承租人：该条款属于滥用条款。业主上诉。波城（Pau）上诉法院（cour d'appel）于2013年维持原判。X先生向最高法院提起上诉。最高法院在2016年1月14日的判决中驳回上诉，确认条款无效。业主必须退还自2008年起多收的租金，金额达数千欧元。
法院推理——详解
法官依据《货币与金融法典》（Code monétaire et financier）第L.112-1条（要求指数与合同标的直接相关）以及租金变动对等的一般原则。但最重要的是，他们适用了《民法典》（Code civil）第1171条（源自2016年改革，但此前的判例已确立该原则）：任何造成双方权利义务显著失衡的条款视为未写入。换言之，仅对出租人有利的条款属于滥用条款。法院认为，争议条款剥夺了承租人享受租金下调的权利，破坏了合同平衡。法院驳回了业主关于这只是计算方式的论点。不，法院表示：这是任意条款（clause potestative），因为它仅取决于出租人的单方意愿，只允许上调。这并非判决转向：2010年的判例（Civ. 3e, 2010年3月9日，n°08-20.288）已经确立。但这一判决确认并强化了该立场。但请注意：并非所有指数条款都自动无效，仅排除下调的条款无效。
对您的实际影响
如果您是商业租约的承租人：检查您的指数条款。如果它规定了“下限”（租金不得下调），您可以请求该条款无效，并要求退还过去5年内多付的租金（五年诉讼时效）。比斯卡罗斯（Biscarrosse）的例子：年租金10,000欧元，指数在2020年下跌2%，您本应支付9,800欧元。如果条款将租金锁定在10,000欧元，您每年可追回200欧元，5年共计1,000欧元。 如果您是出租人业主：这一判决要求您修改租约条款。如果您有“只涨不跌”条款，该条款无效。您必须提供对等条款，使租金随指数涨跌。在我的实践中，曾遇到业主需向承租人退还数千欧元并支付法定利息的案件。 如果您是商业场所的买家：在进行尽职调查时，要求查看租约及其指数条款。如果条款存在争议，您可能继承诉讼风险。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草对等指数条款：规定租金每年根据所选指数（如ILC、ILAT等）的变动上下调整。例如：“租金每年1月1日根据ILC指数调整，可升可降。”
- 避免“下限”或“上限”条款：不要规定租金不得低于初始租金或上一期租金。此类条款一律无效。
- 请专业律师审阅租约：签署前，专业人士可识别滥用条款并提供建议。审阅费用（数百欧元）相比诉讼成本微不足道。
- 发生纠纷时迅速行动：诉讼时效为5年，自承租人知晓条款之日起计算。如果您是承租人，请尽快咨询律师。
深入探讨：相关判例与趋势
该判决延续了最高法院的一贯立场。早在2010年（Civ. 3e, 2010年3月9日，n°08-20.288），法院已撤销类似条款。近期，2020年2月27日的判决（n°18-26.372）确认，即使无具体法律规定，指数条款也必须对等。法院的倾向明确：保护承租人免受不公平条款侵害。未来，商业租约必须遵守这一原则。未合规的业主将面临无效和退款诉讼。鲜为人知的是：该规则也适用于专业租约和住宅租约（1989年法律），尽管相关判例较少。
您必须记住的要点
常见问题：
- 我能否质疑仅规定上调的指数条款？ 可以，您可以请求该条款无效，并要求退还过去5年内多付的租金。
- 如果我的租约包含此类条款，该怎么办？ 咨询专门从事不动产法的律师。他将就诉讼程序（起诉）提供建议。
- 诉讼时效是多久？ 自签署租约或争议调整之日起5年。请勿拖延。
- 业主能否以合同自由为由进行抗辩？ 不能，判例认为合同自由不允许造成显著失衡。
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