Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 76-12.268 • 1977-06-21 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Sotteville-lès-Rouen, das seit Jahren an einen Caterer vermietet ist. Die Stadt, Eigentümerin der Mauern, bietet Ihnen eine Verlängerung des Mietvertrags an. Aber der neue Vertrag enthält auffällige Klauseln: Verpflichtung zur Sonntagsöffnung, Verbot bestimmter Produkte, Kontrolle der Öffnungszeiten durch die Stadt. Sie unterschreiben, dann bricht ein Streit über die Miete aus. Wo bringen Sie Ihre Sache vor? Tribunal judiciaire oder Verwaltungsgericht? Die Antwort ist nicht offensichtlich, aber eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1977 erhellt das Thema.
Diese Frage ist mir in meiner Praxis begegnet: Ein Bäcker aus Elbeuf wurde von der Gemeinde gezwungen, in seinem Mietvertrag ein sehr detailliertes Pflichtenheft mit Klauseln zu akzeptieren, die man normalerweise in Verwaltungsverträgen findet. Als er eine Entschädigung für die Vertreibung verlangte, stellte sich die Frage der Zuständigkeit. Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: Solange der Vertrag ein Gewerbemietvertrag bleibt, selbst mit außergewöhnlichen Klauseln, ist der ordentliche Richter zuständig.
Betrachten wir diese historische Entscheidung und was sie für Sie, Eigentümer oder Mieter von Geschäftsräumen einer öffentlichen Körperschaft, ändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich vor: Die Stadt Paris ist Eigentümerin eines medizinisch-pädagogischen Instituts für geistig behinderte Kinder. 1968 gewährt sie dem betreibenden Mieter einen neuen Mietvertrag gegen eine Miete und sehr spezifische Klauseln: Verpflichtung zur Einhaltung einer Hausordnung, Verbot der Untervermietung ohne Zustimmung, Kontrolle der Geschäftsführung durch die Stadt. Kurz gesagt, sogenannte „außergewöhnliche Klauseln“ (d.h. Klauseln, die man in einem normalen Gewerbemietvertrag nicht findet, sondern eher in einem Verwaltungsvertrag).
Der Mieter akzeptiert. Aber später kommt es zu einem Rechtsstreit: Der Mieter verlangt eine Entschädigung für die Vertreibung (Entschädigung, die der Vermieter schuldet, wenn er die Verlängerung des Gewerbemietvertrags verweigert). Es stellt sich die Frage: Wer soll entscheiden? Das Tribunal de grande instance (heute Tribunal judiciaire) oder das Verwaltungsgericht?
Das Berufungsgericht hatte gesagt: „Es ist der Verwaltungsrichter, weil es außergewöhnliche Klauseln gibt.“ Aber der Kassationsgerichtshof hebt diese Entscheidung auf. Er ist der Ansicht, dass die Vereinbarung, selbst mit diesen besonderen Klauseln, ein Gewerbemietvertrag bleibt. Der gewerbliche Charakter des Mietvertrags wurde nie bestritten. Der Vertrag bezieht sich auf den ursprünglichen Mietvertrag, und die außergewöhnlichen Klauseln ändern die rechtliche Grundlage der Nutzung nicht: Es bleibt ein Mietvertrag, kein öffentlich-rechtlicher Vertrag.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof verwendet eine einfache, aber grundlegende Argumentation. Er sagt: „Die letzte Vereinbarung, die sich auf den Mietvertrag zwischen den Parteien bezieht, ändert die rechtliche Grundlage der Nutzung der Räumlichkeiten nicht, die auf einem Mietvertrag beruht, dessen ursprünglicher gewerblicher Charakter unbestritten ist.“
Mit anderen Worten: Um zu bestimmen, ob ein Vertrag ein Gewerbemietvertrag ist, schaut man auf seinen Ursprung und seine Natur, nicht auf die besonderen Klauseln, die hinzugefügt wurden. Selbst wenn die öffentliche Körperschaft außergewöhnliche Klauseln einfügt (z.B. ein Kontrollrecht oder ein einseitiges Kündigungsrecht), bleibt der Vertrag gewerblich, solange er ein Mietvertrag ist (Vermietung eines Lokals zur Ausübung eines Gewerbebetriebs).
Was wenige wissen: Die Unterscheidung zwischen privatrechtlichem Vertrag und Verwaltungsvertrag beruht auf mehreren Kriterien: dem Vorliegen einer öffentlichen Person, dem Vertragsgegenstand und den außergewöhnlichen Klauseln. Hier ist die öffentliche Person vorhanden (die Stadt Paris), und es gibt außergewöhnliche Klauseln. Aber der Kassationsgerichtshof stellt ein anderes Kriterium in den Vordergrund: die von den Parteien gegebene Qualifikation (Gewerbemietvertrag) und die Tatsache, dass der Vertrag dem Mieter keine öffentliche Dienstleistungsaufgabe überträgt. Der Mieter betreibt sein Gewerbe für eigene Rechnung, selbst unter Kontrolle der Stadt.
Mit anderen Worten: Das Vorliegen außergewöhnlicher Klauseln reicht nicht aus, um einen Gewerbemietvertrag in das Verwaltungsrecht zu überführen. Es ist erforderlich, dass der Vertrag als Ganzes eine öffentliche Dienstleistungsaufgabe überträgt oder hoheitliche Befugnisse nutzt. Das war hier nicht der Fall.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Von öffentlichen Körperschaften abgeschlossene Gewerbemietverträge bleiben privatrechtliche Verträge, außer in sehr begrenzten Ausnahmen (z.B. wenn das Lokal einem öffentlichen Dienst gewidmet ist und der Mieter ein Konzessionär ist).
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Geschäftslokals sind, das Sie an eine Körperschaft vermieten (oder umgekehrt, wenn Sie Mieter einer Gemeinde sind), gibt Ihnen diese Entscheidung Sicherheit. Sie wissen, dass Ihr Rechtsstreit vor den ordentlichen Richter kommt, der mit dem Gewerbemietrecht vertrauter ist, und nicht vor den Verwaltungsrichter, dessen Verfahren anders und oft länger ist.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Elbeuf mietet ein Händler ein Lokal von der Stadt, um Kleidung zu verkaufen. Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die den Händler zur Teilnahme an städtischen Veranstaltungen verpflichtet. Eines Tages verweigert die Stadt die Verlängerung des Mietvertrags. Der Händler verlangt eine Entschädigung für die Vertreibung. Wohin geht er? Dank des Urteils von 1977 ist das Tribunal judiciaire von Évreux zuständig, nicht das Verwaltungsgericht von Rouen.
Achtung jedoch: Wenn der Vertrag als „öffentliche Dienstleistungskonzession“ qualifiziert wird oder der Mieter eine öffentliche Dienstleistungsaufgabe erfüllen muss (z.B. eine Schulkantine betreiben), dann könnte der Verwaltungsrichter zuständig sein.
