Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 16-17.686 • 2017-11-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Mulhouse, rue de la Sinne. Sie kündigen Ihrem Mieter, um den Raum zurückzunehmen. Sie zahlen ihm eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe (Betrag, der dem vertriebenen Mieter zum Ausgleich für den Verlust des Geschäftsbetriebs zusteht). Aber Ihr Mieter ist der Ansicht, dass diese Entschädigung nicht alles abdeckt: Er hat sein Recht verloren, zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Zahlung in den Räumlichkeiten zu bleiben. Kann er mehr verlangen? Diese Frage beschäftigt Eigentümer und Mieter seit Jahren. Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 30. November 2017 gibt eine klare Antwort: Ja, der Schaden durch den Verlust des Rechts auf Verbleib in den Räumlichkeiten ist von der Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu unterscheiden. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ein Vermieter, Eigentümer eines Geschäftsraums in Colmar, kündigt seinem Mieter, der Firma VR Services, unter Verweigerung der Verlängerung. Der Mieter ficht die Kündigung vor dem Tribunal de grande instance Colmar an, das sie für nichtig erklärt. In der Zwischenzeit musste der Mieter die Räumlichkeiten jedoch verlassen. Er verlangt daraufhin eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe (zum Ausgleich des Verlusts seines Geschäftsbetriebs) und zusätzlich Schadensersatz für den Schaden, der ihm durch den Verlust seines Rechts auf Verbleib in den Räumlichkeiten zwischen Kündigung und Zahlung der Entschädigung entstanden ist. Der Vermieter weigert sich mit der Begründung, die Entschädigung für Geschäftsaufgabe decke bereits alle Schäden ab. Das Berufungsgericht Colmar gibt dem Mieter recht. Der Vermieter legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts Colmar. Er stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen. Hier liegt das Verschulden des Vermieters darin, eine missbräuchliche Kündigung ausgesprochen zu haben, die später für nichtig erklärt wurde. Der Schaden durch den Verlust des Rechts auf Verbleib in den Räumlichkeiten (d. h. die Unmöglichkeit, bis zur Zahlung der Entschädigung in den Räumlichkeiten zu bleiben) wird nicht durch die Entschädigung für Geschäftsaufgabe selbst abgegolten. Die Entschädigung für Geschäftsaufgabe gleicht den Verlust des Geschäftsbetriebs aus, nicht den vorübergehenden Verlust der Nutzung der Räumlichkeiten. Dies ist eine subtile, aber grundlegende Unterscheidung. Die Richter lehnen es ab, die Entschädigung für Geschäftsaufgabe als pauschal und alles umfassend zu betrachten. Sie eröffnen den Weg für eine zusätzliche Entschädigung. Diese Entscheidung fügt sich in einen Trend zum Schutz des gewerblichen Mieters ein.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter in Mulhouse oder anderswo sind, seien Sie vorsichtig: Eine schlecht begründete oder missbräuchliche Kündigung kann Sie weit mehr kosten als die Entschädigung für Geschäftsaufgabe. Sie könnten zu zusätzlichem Schadensersatz für den Verlust des Rechts auf Verbleib in den Räumlichkeiten verurteilt werden. Wenn Ihr Mieter beispielsweise sechs Monate vor Erhalt seiner Entschädigung ausziehen musste, kann er den entgangenen Gewinn aus seiner Tätigkeit in diesem Zeitraum fordern (entgangene Mieten, Kundenstamm usw.). In Colmar hat ein Mieter zusätzlich zu seiner Entschädigung für Geschäftsaufgabe in Höhe von 80.000 € weitere 15.000 € Schadensersatz erhalten. Wenn Sie Mieter sind, bewahren Sie alle Nachweise über Ihren Schaden auf (Umsatzrückgang, Umzugskosten usw.).
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie die Gültigkeit Ihrer Kündigung vor dem Versand: Lassen Sie sie von einem auf Gewerbemietverträge spezialisierten Anwalt in Mulhouse oder Colmar erstellen. Ein Formfehler kann alles zunichtemachen.
- Verhandeln Sie eine einvernehmliche Räumung: Bieten Sie dem Mieter eine Gesamtentschädigung an, die eine Kompensation für den Verlust des Rechts auf Verbleib einschließt, um einen Prozess zu vermeiden.
- Dokumentieren Sie Ihren Schaden von Anfang an: Wenn Sie Mieter sind, lassen Sie ein gerichtliches Zustandsprotokoll erstellen und bewahren Sie Ihre Konten auf.
- Antizipieren Sie die Zahlungsfristen: Die Entschädigung für Geschäftsaufgabe muss schnell gezahlt werden. Wenn Sie Vermieter sind, stellen Sie ausreichende Liquidität bereit, um fristgerecht zu zahlen.
Vertiefung: verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs (Civ. 3e, 9. März 2011, Nr. 10-10.496), die bereits den Schaden durch Verlust des Rechts auf Verbleib in den Räumlichkeiten von der Entschädigung für Geschäftsaufgabe unterschieden hatte. Seit 2017 wenden die Gerichte diese Regel systematisch an. Es ist ein Anstieg der Forderungen nach zusätzlichem Schadensersatz in Streitigkeiten über Gewerbemietverträge zu beobachten. Die Zukunft? Vielleicht eine Vereinheitlichung der Schäden durch den Gesetzgeber, aber bis dahin ist diese Unterscheidung fest verankert.
Was Sie unbedingt behalten sollten
FAQ:
- Kann ich zusätzlich zur Entschädigung für Geschäftsaufgabe Schadensersatz verlangen? Ja, wenn Sie Ihr Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten aufgrund einer missbräuchlichen Kündigung verloren haben.
- Welche Frist gilt für die Klage? Sie haben ab der Kündigung 2 Jahre Zeit, um das Gericht anzurufen.
- Wie wird dieser Schaden bewertet? Er entspricht dem entgangenen Gewinn während des Zeitraums, in dem Sie in den Räumlichkeiten hätten bleiben müssen (Mieten, entgangener Umsatz).
- Kann der Vermieter die Zahlung vermeiden? Ja, wenn er nachweist, dass seine Kündigung rechtmäßig ist und die Entschädigung für Geschäftsaufgabe den Schaden bereits abdeckt.
- Was tun, wenn ich Vermieter bin und mein Mieter Schadensersatz fordert? Konsultieren Sie einen Anwalt, um zu verhandeln oder die Höhe anzufechten.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Eine erste 30-minütige Beratung mit Maître Zakine (45 €) kann Ihnen monatelange Verfahren ersparen – und oft noch mehr.
