Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-25.427 • 2016-11-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Cagnes-sur-Mer, das seit über zehn Jahren an einen Gewerbetreibenden vermietet ist. Sie entscheiden sich, den Mietvertrag nicht zu verlängern, und kündigen ihm (Akt, mit dem Sie den Mietvertrag beenden) unter Verweigerung der Verlängerung. Es kommt zu einem Gerichtsverfahren zur Festsetzung der Entschädigung für die Räumung (Summe, die Sie dem Mieter als Ausgleich für seinen Auszug zahlen müssen). Aber während des Verfahrens stellen Sie fest, dass dieser Mietvertrag möglicherweise nicht dem Status der gewerblichen Mietverhältnisse (Schutzregime für Gewerbetreibende) unterliegt. Können Sie dies noch anfechten? Die Antwort lautet ja, so der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 3. November 2016.
Dies ist eine entscheidende Frage für jeden Vermieter: Der Status der gewerblichen Mietverhältnisse bringt Verpflichtungen mit sich (Mindestdauer von 9 Jahren, Recht auf Verlängerung, Entschädigung für die Räumung bei Verweigerung). Wenn Sie nachweisen können, dass Ihr Mietvertrag ein einfacher Mietvertrag des allgemeinen Rechts ist (z. B. ein prekärer Mietvertrag), entgehen Sie diesen Verpflichtungen. Aber Vorsicht: Mit der Kündigung unter Verweigerung der Verlängerung haben Sie stillschweigend anerkannt, dass der Status gilt. Die frühere Rechtsprechung ließ vermuten, dass es zu spät sei, die Meinung zu ändern. Der Kassationsgerichtshof hat nun Klarheit geschaffen.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren und sehen, was sie konkret für Sie ändert, ob Sie Eigentümer oder Mieter in Le Cannet, Cagnes-sur-Mer oder anderswo sind. Wir zeigen auch, wie Sie solche Streitigkeiten vermeiden und welche bewährten Praktiken Sie anwenden sollten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Le Cannet, vermietet ein Lokal an Herrn Y zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Der Mietvertrag wird am 11. April 1994 unterzeichnet. Im Jahr 2010 kündigt Herr X Herrn Y unter Verweigerung der Verlängerung des Mietvertrags und bietet an, eine Entschädigung für die Räumung zu zahlen. Herr Y bestreitet die vorgeschlagene Höhe und ruft das Gericht an, um die Entschädigung festsetzen zu lassen. Während des Verfahrens erhebt Herr X einen Einwand: Er behauptet, der Mietvertrag sei kein gewerblicher Mietvertrag, der dem Status unterliege, sondern ein einfacher Mietvertrag des allgemeinen Rechts, und folglich sei keine Entschädigung für die Räumung geschuldet. Das Berufungsgericht weist dieses Argument zurück mit der Begründung, Herr X habe die Anwendung des Status bereits anerkannt, indem er eine Kündigung unter Verweigerung der Verlängerung ausgesprochen und eine Entschädigung für die Räumung angeboten habe. Es nimmt an, dass ein „Estoppel“-Prinzip (Grundsatz, der es verbietet, sich zum Nachteil eines anderen zu widersprechen) vorliege. Herr X legt Kassation ein.
Am 3. November 2016 hebt der Kassationsgerichtshof das Berufungsurteil auf. Er erinnert daran, dass Verteidigungsmittel zur Sache (Einwände, die das Recht der Gegenpartei selbst bestreiten) in jedem Verfahrensstadium, auch in der Berufung, geltend gemacht werden können. Die Tatsache, eine Kündigung unter Verweigerung der Verlängerung ausgesprochen zu haben, hindert den Vermieter nicht daran, die Anwendung des Status anzufechten. Das Estoppel-Prinzip kann nicht herangezogen werden, um ein Verteidigungsmittel zur Sache auszuschließen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Artikel 72 der Zivilprozessordnung bestimmt, dass „Verteidigungsmittel zur Sache in jedem Verfahrensstadium vorgebracht werden können“. Ein Verteidigungsmittel zur Sache ist ein Einwand, der darauf abzielt, das gegnerische Begehren als unbegründet zurückzuweisen. Hier bestritt der Vermieter die Anwendung des Status der gewerblichen Mietverhältnisse, was ein Verteidigungsmittel zur Sache darstellt: Wenn der Status nicht anwendbar ist, ist der Anspruch auf Entschädigung für die Räumung unbegründet. Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass diese Art von Verteidigungsmittel jederzeit, auch in der Berufung, erhoben werden kann und dass das Estoppel-Prinzip (das aus dem englischen Recht stammt und es verbietet, sich zu widersprechen) dem nicht entgegensteht. Estoppel ist eine Verfahrensregel, die eine nachteilige Änderung der Position sanktionieren soll, kann aber nicht über eine gesetzliche Regel triumphieren, die das Verteidigungsmittel zur Sache zulässt.
Kurz gesagt bedeutet dies, dass die Tatsache, eine Kündigung unter Verweigerung der Verlängerung ausgesprochen und eine Entschädigung angeboten zu haben, keine endgültige Anerkennung der Anwendung des Status darstellt. Der Vermieter kann jederzeit bis zum rechtskräftigen Urteil auf diese Position zurückkommen. Vorsicht jedoch: Der Kassationsgerichtshof sagt nicht, dass der Vermieter recht hat, er sagt nur, dass seine Anfechtung zulässig ist. Die Sache selbst muss vom Berufungsgericht nach Zurückverweisung geprüft werden.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in eine breitere Rechtsprechung ein, die die Freiheit der Parteien begünstigt, Verteidigungsmittel, auch verspätete, vorzubringen, sofern sie die Sache selbst betreffen. Die Tatsacheninstanzen dürfen sie nicht mit der Begründung zurückweisen, sie stünden im Widerspruch zu einer früheren Position.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Sie sich in einem Verfahren zur Festsetzung der Entschädigung für die Räumung befinden und glauben, dass Ihr Mietvertrag nicht dem Status unterliegt, können Sie diesen Einwand auch nach Ausspruch einer Kündigung erheben. Beispielsweise kann ein Eigentümer in Cagnes-sur-Mer, der ein Lokal für 2 Jahre mit einem prekären Mietvertrag (Abweichung vom Status) vermietet hat und versehentlich eine Kündigung mit Angebot einer Entschädigung ausgesprochen hat, die Anwendung des Status während des Verfahrens anfechten.
