Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-24.203 • 2014-03-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Castelnau-le-Lez, der seit Jahren an einen Händler vermietet ist. Eines Tages kündigen Sie ihm, um den Raum zurückzunehmen. Aber er behauptet, es handele sich um einen geschützten Gewerbemietvertrag, und verlangt eine Entschädigung für die Räumung. Sie leiten ein Verfahren zur Bestätigung der Verweigerung der Verlängerung ein. Er wiederum ruft das Amtsgericht an, um die Kündigung anzufechten und die Anerkennung als gewerblicher Mieter zu verlangen. Zwei Verfahren, zwei Gerichte, zwei Zeitpläne. Wie weit kann das gehen? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann der Mieter auf beiden Hochzeiten tanzen?
Der Kassationshof gibt in seinem Urteil vom 26. März 2014 (Nr. 12-24.203) eine klare Antwort: Wenn beide Klagen dasselbe Ziel verfolgen – das Recht, in den Räumlichkeiten zu bleiben –, sind sie miteinander verbunden. Und vor allem: Der Antrag auf Anerkennung eines Gewerbemietvertrags unterbricht die zweijährige Verjährungsfrist für die Anfechtung der Kündigung. Das bedeutet, dass der Mieter, der bereits das Handelsgericht oder das Tribunal de grande instance angerufen hat, um die Existenz eines Gewerbemietvertrags anerkennen zu lassen, auch nach zwei Jahren noch die Kündigung vor dem Räumungsrichter anfechten kann.
Diese Entscheidung, die zugunsten eines Mieters erging, hat erhebliche Konsequenzen für Vermieter: Sie zwingt sie, von Anfang an auf die Qualifikation des Mietvertrags und die Einhaltung der Verfahren zu achten. In Montpellier wie anderswo gilt: Vorbeugen ist besser als heilen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsraums in Montpellier, hatte Herrn Y einen Raum mündlich vermietet, der dort seit mehreren Jahren eine gewerbliche Tätigkeit ausübte. Im Jahr 2007 beantragt Herr Y die Verlängerung seines Gewerbemietvertrags. Der Eigentümer lehnt ab und kündigt ihm. Herr Y ruft daraufhin das Tribunal de grande instance an, um die Existenz eines Gewerbemietvertrags anerkennen zu lassen und eine Räumungsentschädigung zu erhalten.
Parallel dazu leitet der Eigentümer ein Verfahren zur Bestätigung der Verweigerung der Verlängerung und zur Räumung vor dem Amtsgericht ein. Er stößt jedoch auf eine vom Mieter erhobene Einrede der Unzuständigkeit (Anfechtung der Zuständigkeit des Gerichts), der argumentiert, dass der Rechtsstreit handelsrechtlicher Natur sei und daher vor das Handelsgericht gehöre. Das Amtsgericht erklärt sich für unzuständig. Der Eigentümer legt Berufung ein.
In der Zwischenzeit beantragt der Mieter im Räumungsverfahren widerklagend eine Räumungsentschädigung. Das Amtsgericht, nachdem es sich in der Sache für unzuständig erklärt hatte, hatte bereits über die Widerklage entschieden. Das Berufungsgericht Rennes, das nun befasst ist, muss entscheiden: Wurde die zweijährige Verjährungsfrist für die Anfechtung der Kündigung durch den vorherigen Antrag auf Anerkennung eines Gewerbemietvertrags unterbrochen?
Das Berufungsgericht bejaht dies, und der Kassationshof bestätigt es. Nach Ansicht der Richter verfolgen die beiden Klagen – eine auf Anerkennung eines Gewerbemietvertrags, die andere auf Anfechtung der Kündigung – ein und dasselbe Ziel: das Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten anerkannt zu bekommen. Sie sind daher untrennbar. Die Verjährung wurde durch den ersten Antrag unterbrochen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Begründung des Kassationshofs dreht sich um zwei Schlüsselbegriffe: die Unterbrechung der Verjährung und die Einheitlichkeit des Rechtsstreits.
Zunächst die zweijährige Verjährungsfrist gemäß Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs für Klagen im Zusammenhang mit Gewerbemietverträgen. Grundsätzlich muss der Mieter, der eine Kündigung anficht, innerhalb von zwei Jahren nach deren Zustellung klagen. Aber Artikel 2241 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (früher 2244) sieht vor, dass eine gerichtliche Klage die Verjährung unterbricht, selbst wenn sie vor einem unzuständigen Gericht erhoben wird.
Hier hatte der Mieter am 18. Dezember 2007 das Tribunal de grande instance angerufen, um die Existenz eines Gewerbemietvertrags anerkennen zu lassen. Dieser Antrag, obwohl vor einem unzuständigen Gericht (das Handelsgericht wäre zuständig gewesen) erhoben, war geeignet, die Verjährung zu unterbrechen. Die Frage war also, ob er auch die Verjährung für die Anfechtungsklage gegen die Kündigung unterbrach, die eine eigenständige Klage ist.
Der Kassationshof bejaht dies aufgrund der Einheitlichkeit des verfolgten Ziels. Beide Klagen, obwohl verfahrensrechtlich unterschiedlich, zielen auf dasselbe Ergebnis ab: dem Mieter zu ermöglichen, in den Räumlichkeiten zu bleiben. Daher hat der erste Antrag die Verjährung für die zweite Klage unterbrochen.
Damit zeigt der Kassationshof Pragmatismus: Er erspart dem Mieter, sein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten aus rein formalen Gründen zu verlieren. Aber er warnt auch die Vermieter: Ein schlecht eingeleitetes Verfahren kann durch eine vorherige Klage des Mieters zunichte gemacht werden.
Anzumerken ist, dass der Kassationshof keine neue Regel schafft, sondern eine weite Auslegung der Verjährungsunterbrechung anwendet, die bereits in der früheren Rechtsprechung anerkannt war. Er bestätigt damit einen Trend zugunsten des Mieters, der den unvorbereiteten Vermieter jedoch überraschen kann.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer ist diese Entscheidung ein Weckruf: Wenn Sie einem Mieter kündigen, der bereits eine Klage auf Anerkennung eines Gewerbemietvertrags eingeleitet hat, sollten Sie nicht auf die Verjährung setzen, um Zeit zu gewinnen. Sie müssen reaktionsschnell sein und prüfen, ob kein paralleles Verfahren läuft.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Castelnau-
