Bail commercial et démembrement : le nu-propriétaire doit être immatriculé au RCS

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Cannes, en plein cœur de la Croisette. Vous l'avez donné en location à un commerçant. Mais depuis quelques années, vous avez démembré la propriété : vous avez conservé la nue-propriété (le droit de disposer du bien sans en percevoir les fruits), tandis que votre conjoint a reçu l'usufruit (le droit d'en percevoir les loyers et d'en jouir). Tout semble fonctionner. Pourtant, un jour, votre locataire vous annonce qu'il quitte les lieux sans payer d'bail commercial et liquidation judiciaire">indemnité d'éviction (somme due par le bailleur au locataire qui doit partir, en réparation du préjudice subi). Il prétend que le bail n'est pas commercial, car vous, nu-propriétaire, n'êtes pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Cette question cruciale se pose à chaque fois qu'un bien commercial est démembré. La Cour de cassation (la plus haute juridiction judiciaire française) a tranché le 5 mars 2008. Explications.

Que dit l'arrêt n°05-20.200 ? En substance : lorsque la propriété d'un fonds de commerce est démembrée (c'est-à-dire divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire), et que seul l'usufruitier a la qualité de commerçant (immatriculé au RCS), le nu-propriétaire doit également être immatriculé, mais en tant que « propriétaire non-exploitant ». Sans cela, le Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs">statut des baux commerciaux (protection légale du locataire commerçant) ne s'applique pas. undefined, le locataire peut partir sans payer d'indemnité d'éviction.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Y., un couple de propriétaires à Cagnes-sur-Mer, donnent à bail commercial (location d'un local destiné à l'exploitation d'un commerce) à leur fils, Jean-Paul Y., pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1993. Le bail est conclu pour un local situé en rez-de-chaussée, destiné à une activité de restauration. Le fonds de commerce (ensemble des biens meubles affectés à l'exploitation) est alors la propriété de M. et Mme Y.

En 1996, M. et Mme Y. démembrent la propriété du fonds : ils en cèdent l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) à leur fils Jean-Paul, qui est déjà commerçant et immatriculé au RCS. Ils conservent la nue-propriété (droit de disposer du bien sans en percevoir les fruits). Jean-Paul devient donc usufruitier du fonds et continue d'exploiter le restaurant. M. et Mme Y. restent nus-propriétaires, mais ils ne sont pas commerçants et ne sont pas immatriculés au RCS.

Quelques années plus tard, un désaccord survient. Jean-Paul souhaite quitter les lieux et réclame une indemnité d'éviction à ses parents, en application du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Ses parents refusent, estimant que le bail n'est pas commercial parce qu'eux-mêmes, en tant que nus-propriétaires, ne sont pas commerçants et ne sont pas immatriculés au RCS. L'affaire est portée devant les tribunaux.

Le tribunal de commerce de Grasse donne raison aux parents : le bail n'est pas commercial, donc pas d'indemnité d'éviction. Jean-Paul fait appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence infirme le jugement et reconnaît le caractère commercial du bail, condamnant les parents à payer une indemnité. Ces derniers se pourvoient en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 mars 2008, casse (annule) l'arrêt de la cour d'appel. Pourquoi ? Parce que la cour d'appel n'a pas vérifié un point essentiel : le nu-propriétaire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de propriétaire non-exploitant pour que le statut des baux commerciaux s'applique. Or, en l'espèce, les nus-propriétaires (M. et Mme Y.) n'étaient pas immatriculés.

La Cour rappelle le principe : le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel le locataire exerce une activité commerciale. Mais pour que le statut protecteur du locataire s'applique, le bailleur (propriétaire) doit avoir la qualité de commerçant ou, à défaut, être immatriculé au RCS en tant que propriétaire non-exploitant. C'est une condition de forme, prévue par l'article L. 145-1 du Code de commerce.

undefined, le simple fait que le bail ait été à l'origine un bail commercial « par nature » (parce que le local est affecté à un commerce) ne suffit pas. Encore faut-il que les parties aient accepté que ce statut s'applique, ce qui passe par une immatriculation du bailleur non-commerçant.

La Cour de cassation renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel (celle de Nîmes) pour qu'elle examine si, depuis l'origine, le bail était commercial et si les parties ont accepté de se soumettre au statut. Mais elle donne une indication claire : sans immatriculation du nu-propriétaire, le bail ne peut être commercial.

Cette décision confirme une jurisprudence constante : le démembrement de propriété ne doit pas faire perdre au locataire la protection du statut, mais à condition que le nu-propriétaire régularise sa situation au RCS.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous êtes nu-propriétaire d'un fonds de commerce (par exemple, vous avez donné l'usufruit à un membre de votre famille), vous devez impérativement vous immatriculer au RCS en tant que propriétaire non-exploitant. Sinon, votre locataire pourra partir du jour au lendemain sans vous verser un centime d'indemnité d'éviction. À Cannes, un local commercial de 50 m² sur la Croisette peut valoir une indemnité de 50 000 € à 200 000 €. Ne pas être immatriculé vous expose à perdre cette somme.

Pour les locataires : si vous louez un local à un nu-propriétaire non immatriculé, vous n'êtes pas protégé par le statut des baux commerciaux. Cela signifie que vous pouvez être expulsé sans indemnité, mais aussi que vous pouvez partir sans payer d'indemnité d'éviction. Attention toutefois : si vous voulez être protégé, vous devez vérifier que le bailleur est bien immatriculé. Exemple concret à Cagnes-sur-Mer : un restaurateur qui loue depuis 10 ans sans que le propriétaire soit au RCS peut se voir refuser le renouvellement de son bail sans indemnité.

Pour les acquéreurs : avant d'acheter un fonds de commerce, vérifiez que le vendeur (ou le nu-propriétaire en cas de démembrement) est immatriculé au RCS. Sinon, le bail pourrait être remis en cause. undefined, j'ai rencontré des dossiers où l'acquéreur a dû renégocier le prix après avoir découvert cette absence d'immatriculation.

Pour les copropriétaires : si la copropriété donne à bail commercial un local commun (parking, local commercial), le syndic doit s'assurer que la copropriété est immatriculée au RCS en tant que propriétaire non-exploitant. Sinon, le locataire peut ne pas être soumis au statut.

En résumé : l'immatriculation au RCS est une formalité simple et gratuite (quelques dizaines d'euros), mais son absence peut coûter très cher.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conseil n°1 : Vérifiez votre immatriculation au RCS. Si vous êtes nu-propriétaire d'un fonds de commerce, même si vous n'exploitez pas, demandez votre immatriculation en qualité de « propriétaire non-exploitant » auprès du greffe du tribunal de commerce compétent (par exemple, celui d'Antibes pour Cannes et Cagnes-sur-Mer).
• Conseil n°2 : En cas de démembrement, anticipez. Lorsque vous constituez un usufruit sur un fonds de commerce, pensez à immatriculer le nu-propriétaire au RCS. Ne laissez pas cette formalité de côté.
• Conseil n°3 : Incluez une clause dans le bail. Dans le contrat de bail, précisez que le bailleur s'engage à être immatriculé au RCS pendant toute la durée du bail. Cela permet au locataire d'exiger la preuve de cette immatriculation.
• Conseil n°4 : Consultez un avocat spécialisé. Avant de signer un bail commercial, surtout en cas de démembrement, faites vérifier la situation par un professionnel. Le coût d'une consultation (45 € pour 30 minutes avec Maître Zakine) est dérisoire par rapport aux enjeux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà abordé ce sujet dans un arrêt du 12 décembre 2006 (n°05-17.345), où elle avait jugé que le nu-propriétaire non-commerçant devait être immatriculé pour que le bail soit commercial. L'arrêt de 2008 confirme cette position et précise que le défaut d'immatriculation peut être invoqué même des années après la conclusion du bail.

Dans un sens contraire, certaines cours d'appel avaient estimé que le caractère commercial du bail pouvait résulter de l'affectation des lieux, indépendamment de l'immatriculation. Mais la Cour de cassation a mis fin à cette divergence : l'immatriculation est une condition nécessaire, même si elle n'est pas suffisante.

Cette jurisprudence est désormais constante. Les tribunaux de commerce de Grasse et d'Antibes l'appliquent rigoureusement. Pour l'avenir, il est probable que la Cour de cassation étende cette exigence à d'autres formes de démembrement (par exemple, en présence d'un droit d'usage ou d'habitation).

Points clés à retenir

• 1. Puis-je être expulsé sans indemnité si mon bailleur n'est pas immatriculé au RCS ? Oui, si le bailleur est nu-propriétaire non immatriculé, le bail n'est pas commercial et vous ne bénéficiez pas du statut protecteur. Vous pouvez être expulsé sans indemnité, mais vous pouvez aussi partir sans payer d'indemnité d'éviction.
• 2. Comment vérifier si mon bailleur est immatriculé au RCS ? Demandez-lui un extrait K (pour une personne physique) ou Kbis (pour une personne morale) datant de moins de 3 mois. Vous pouvez aussi consulter le site infogreffe.fr.
• 3. Que faire si je suis nu-propriétaire et non immatriculé ? Rendez-vous au greffe du tribunal de commerce de votre secteur (Grasse pour Cannes et Cagnes-sur-Mer) et demandez votre immatriculation en tant que propriétaire non-exploitant. La procédure est rapide (quelques jours).
• 4. Puis-je régulariser après un litige ? Oui, vous pouvez vous immatriculer même après le début du litige. Mais le juge appréciera souverainement si cette régularisation est de bonne foi. Mieux vaut le faire avant tout problème.
• 5. Cette règle s'applique-t-elle aux baux en cours ? Oui, elle s'applique à tous les baux, même conclus avant 2008. Si vous êtes dans cette situation, régularisez au plus vite.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →