Indemnité d'éviction en démembrement : seul l'usufruitier bailleur la doit

Imaginez la scène : à Orange, un commerçant tient une boutique de fruits et légumes depuis vingt ans. Un jour, il reçoit un congé avec refus de renouvellement de bail. Il réclame une indemnité d'éviction (somme due au locataire qui doit quitter les lieux) de 134 250 euros. Mais voilà : le bien appartient à deux personnes : l'usufruitier (celui qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers) et le nu-propriétaire (celui qui possède les murs mais ne peut pas en jouir). Qui doit payer ? La question que se pose chaque propriétaire en indivision ou en démembrement. La Cour de cassation a répondu le 19 décembre 2019 : seul l'usufruitier, en tant que bailleur (celui qui a signé le bail et perçoit les loyers), est tenu à l'indemnité d'éviction. Le nu-propriétaire, même s'il vend le bien et encaisse le prix, n'est pas concerné. Une décision qui clarifie un point de droit longtemps flou.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme T. exploitent un commerce de primeurs à Sorgues, dans le Vaucluse, dans un local appartenant à Mme D. (usufruitière) et à ses deux enfants (nus-propriétaires). Le bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial a été signé par Mme D. seule, en sa qualité d'usufruitière. En 2012, elle donne congé aux époux T. avec refus de renouvellement, ce qui ouvre droit à une indemnité d'éviction (compensation pour la perte du fonds de commerce). Les époux T. assignent alors Mme D. et les nus-propriétaires en paiement de 134 250 euros. Mais les nus-propriétaires objectent qu'ils ne sont pas bailleurs : ils n'ont pas signé le bail, ne perçoivent pas les loyers et n'ont pas donné congé. La cour d'appel de Nîmes leur donne raison en 2018, condamnant uniquement Mme D. à payer. Les époux T. se pourvoient en cassation, soutenant que le nu-propriétaire profite de l'éviction puisque le bien est vendu libre de tout locataire, et doit donc contribuer à l'indemnité. La Cour de cassation rejette leur pourvoi : seul l'usufruitier qui a la qualité de bailleur est tenu.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation se fonde sur les articles 544 et 578 du Code civil (définissant la propriété et l'usufruit) et l'article L.145-14 du Code de commerce (qui prévoit l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial). Elle rappelle que le bailleur (celui qui donne à bail) est seul débiteur de l'indemnité d'éviction. Or, dans un démembrement, seul l'usufruitier a le droit de donner à bail et de percevoir les loyers (article 595 du Code civil). Le nu-propriétaire n'a pas ce pouvoir : il ne peut pas signer un bail, ni encaisser les loyers, ni donner congé. Il n'a donc pas la qualité de bailleur. En conséquence, il ne peut être tenu à l'indemnité d'éviction, même s'il bénéficie indirectement de la libération des lieux (par exemple en vendant le bien libre). undefined, la Cour distingue nettement la charge de l'indemnité (qui pèse sur celui qui a pris la décision d'évincer) de l'avantage économique (qui peut profiter aux deux). Ce n'est pas un revirement de jurisprudence : la Cour confirme une solution déjà admise par la chambre commerciale (Civ. 3e, 4 mai 2011, n°10-13.561). Mais elle la précise en écartant toute solidarité (obligation conjointe) entre usufruitier et nu-propriétaire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur (usufruitier) : vous êtes seul responsable de l'indemnité d'éviction. Si vous donnez congé à votre locataire commercial, vous devez prévoir le montant de l'indemnité (souvent plusieurs années de loyers). Exemple : à Sorgues, pour un loyer de 1 500 €/mois, l'indemnité peut atteindre 100 000 €. Vous ne pouvez pas vous retourner contre le nu-propriétaire pour qu'il contribue, même s'il récupère les murs libres.

Si vous êtes nu-propriétaire : vous n'avez rien à payer si l'usufruitier évince le locataire. Mais attention : si vous vendez le bien avec l'usufruitier, le prix de vente sera libre d'occupation, donc plus élevé. Vous profiterez de la plus-value sans en supporter le coût. C'est une situation confortable, mais qui peut créer des tensions avec l'usufruitier. Pensez à anticiper dans la convention de démembrement (par exemple, prévoir un partage de l'indemnité).

Si vous êtes locataire commercial : cette décision ne change rien pour vous : vous avez droit à une indemnité d'éviction complète. Mais vous devez savoir que seul l'usufruitier est votre débiteur. En cas d'insolvabilité de l'usufruitier, vous ne pouvez pas vous retourner contre le nu-propriétaire. Vérifiez donc la solvabilité de votre bailleur.

Si vous êtes acquéreur d'un bien en démembrement : avant d'acheter, exigez que le vendeur (nu-propriétaire) vous garantisse que l'usufruitier n'a pas de dettes d'indemnité d'éviction. Sinon, vous pourriez hériter d'un litige.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention de démembrement claire : prévoyez qui supporte les charges liées au bail (indemnité d'éviction, travaux, etc.) et comment les profits sont partagés.
• Si vous êtes usufruitier, constituez une provision : mettez de côté chaque année un pourcentage des loyers perçus (exemple : 10 %) pour faire face à une éventuelle indemnité d'éviction.
• Si vous êtes nu-propriétaire, négociez une clause de contribution : dans l'acte de démembrement, prévoyez que l'usufruitier doit vous indemniser si le bien est vendu libre après une éviction.
• En cas de congé, faites réaliser une évaluation de l'indemnité par un expert : cela évite les mauvaises surprises et permet de négocier un montant raisonnable avec le locataire.
• Consultez un avocat spécialisé avant toute décision d'éviction : un simple courrier peut engager votre responsabilité financière pour des années.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 4 mai 2011 (n°10-13.561), que le nu-propriétaire n'est pas tenu à l'indemnité d'éviction car il n'a pas la qualité de bailleur. La décision de 2019 confirme cette ligne, mais en la renforçant : elle écarte explicitement toute action directe du locataire contre le nu-propriétaire. En revanche, un arrêt plus ancien (Civ. 3e, 24 janvier 2007, n°05-21.640) avait admis que le nu-propriétaire pouvait être condamné à contribuer s'il avait personnellement profité de l'éviction. La jurisprudence actuelle semble donc plus protectrice du nu-propriétaire. Tendance : les tribunaux sont de plus en plus stricts sur la distinction des rôles. À l'avenir, il est probable que la Cour de cassation maintienne cette position, sauf si le nu-propriétaire a signé le bail ou s'est immiscé dans la gestion locative.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ

• Qui paie l'indemnité d'éviction dans un démembrement ? Uniquement l'usufruitier qui a consenti le bail.
• Le nu-propriétaire peut-il être poursuivi par le locataire ? Non, sauf s'il s'est personnellement engagé.
• Que faire si l'usufruitier est insolvable ? Le locataire peut demander une garantie (caution) avant la signature du bail.
• Puis-je vendre le bien libre après éviction sans payer l'indemnité ? Oui, mais vous devez vous assurer que l'usufruitier a les moyens de payer.
• Comment anticiper dans une donation avec réserve d'usufruit ? Prévoir une clause de partage de l'indemnité entre usufruitier et nu-propriétaire.

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