Referenzentscheidung: cc • Nr. 11-17.071 • 2013-05-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Saint-Paul-lès-Dax und stehen vor einer scheinbar einfachen Situation: Ihr Mieter, eine SARL (Société à Responsabilité Limitée), die ein Geschäft betreibt, hat mit drei Gesellschaftern als Mitmieter einen befristeten Mietvertrag (einen temporären Geschäftsraummietvertrag außerhalb des klassischen Status) abgeschlossen. Der Mietvertrag läuft aus, aber die Geschäftstätigkeit in Ihren Räumen wird fortgesetzt. Wer ist für den neuen Geschäftsraummietvertrag verantwortlich, der automatisch entsteht? Nur der Gesellschafter, der das Geschäft tatsächlich führt, oder alle, die den ursprünglichen Mietvertrag unterzeichnet haben?
Diese Frage ist nicht theoretisch: Sie betrifft jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Mietern in unserer Region, von Geschäften in Capbreton bis zu Unternehmen in Mont-de-Marsan. Die Antwort beeinflusst direkt, wer die Miete zahlt, wer den Mietvertrag neu verhandeln kann und wer im Streitfall die Risiken trägt. Aber wie entscheiden die Gerichte in solchen Situationen, in denen mehrere Personen einen Mietvertrag teilen?
Der Kassationsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 23. Mai 2013 eine klare Antwort gegeben, die die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern erheblich vereinfacht. Ohne zu viel vorwegzunehmen: Diese Entscheidung stellt fest, dass, wenn mehrere Mitmieter eines befristeten Mietvertrags nach dessen Ablauf in den Räumlichkeiten verbleiben, sie alle automatisch an den neuen Geschäftsraummietvertrag gebunden sind. Eine einfache Regel, deren praktische Auswirkungen jedoch tiefgreifend für alle Akteure der Immobilienbranche sind.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt mit Herrn Durand, Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Saint-Paul-lès-Dax, der seine Räume an eine SARL vermietet, die ein Bekleidungsgeschäft betreibt. Drei Gesellschafter, Frau Martin, Herr Bernard und Herr Petit, unterzeichnen gemeinsam einen befristeten Mietvertrag (einen temporären Geschäftsraummietvertrag mit einer Laufzeit von weniger als neun Jahren, der dem Schutzstatus der Geschäftsraummietverträge entgeht). Diese Art von Mietvertrag ist üblich für neue oder temporäre Aktivitäten, wie die Pop-up-Stores, die man manchmal in Capbreton während der Sommersaison sieht.
Nach Ablauf des befristeten Mietvertrags betreibt die SARL das Geschäft (die Gesamtheit der Elemente, die die gewerbliche Tätigkeit ermöglichen) weiterhin in den Räumlichkeiten. Nach dem Gesetz führt dieses Verbleiben in den Räumen automatisch zur Entstehung eines klassischen Geschäftsraummietvertrags, der dem Status der Geschäftsraummietverträge unterliegt (ein Schutzregime für Mieter, insbesondere mit einem Recht auf Verlängerung). Aber hier liegt das Problem: Nur Herr Bernard betrieb das Geschäft persönlich und tatsächlich, während Frau Martin und Herr Petit eher passive Gesellschafter waren.
Das Berufungsgericht, das mit dem Rechtsstreit befasst war, entschied, dass nur die Mitmieter, die das Geschäft tatsächlich betreiben, Mitmieter des neuen Geschäftsraummietvertrags werden. Mit anderen Worten: Nach dieser Auslegung hätten Frau Martin und Herr Petit ihren Verpflichtungen entgehen können, sodass Herr Bernard allein verantwortlich gewesen wäre. Herr Durand, der Eigentümer, focht diese Entscheidung an und argumentierte, dass alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrags gebunden sein sollten. Der Fall wurde daher vor den Kassationsgerichtshof, das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit, gebracht, um diese entscheidende Frage zu klären.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf, gestützt auf Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs. Dieser Artikel sieht vor, dass, wenn ein befristeter Mietvertrag ausläuft und der Mieter in den Räumlichkeiten verbleibt, ein neunjähriger Geschäftsraummietvertrag den befristeten Mietvertrag automatisch ersetzt. Die Richter analysierten diese Bestimmung mit bemerkenswerter Strenge.
Die Argumentation der Richter ist klar: Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Mitmietern danach, ob sie das Geschäft persönlich betreiben oder nicht. Sobald mehrere Personen den befristeten Mietvertrag als Mitmieter unterzeichnet haben (Mitunterzeichner mit denselben Rechten und Pflichten) und sie alle nach Ablauf dieses Mietvertrags in den Räumlichkeiten verbleiben, sind sie automatisch an den neuen Geschäftsraummietvertrag gebunden. Das Berufungsgericht hatte eine Bedingung hinzugefügt, die das Gesetz nicht vorsieht, indem es eine persönliche und tatsächliche Geschäftsführung verlangte.
Der Kassationsgerichtshof prüfte auch die Frage der Bürgen (Personen, die die Zahlung der Miete garantieren). Er stellte klar, dass die Bürgen des befristeten Mietvertrags nicht automatisch für den nachfolgenden Geschäftsraummietvertrag haften, es sei denn, sie äußern einen klaren und unmissverständlichen Willen, ihre Garantie auszudehnen. Diese Unterscheidung ist entscheidend: Die Mitmieter sind automatisch gebunden, aber nicht die Bürgen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen diese Verwechslung zwischen Mitmieter und Bürge zu ausweglosen Situationen geführt hat, insbesondere bei Familienbetrieben in Mont-de-Marsan.
Diese Rechtsprechungsänderung ist bedeutsam: Vor dieser Entscheidung konnten einige Berufungsgerichte den Nachweis einer persönlichen Geschäftsführung verlangen. Nun gilt die Regel einheitlich im gesamten französischen Territorium, auch in unserem Zuständigkeitsbereich Mont-de-Marsan. Das Gericht
