参考判决： cc • N° 11-17.071 • 2013-05-23 • 查看判决 →
想象一下，您是位于圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处商业场所的业主，面对一个看似简单的情况：您的租户是一家经营商店的有限责任公司（SARL），与三位合伙人作为共同承租人签署了一份例外租赁合同（一种临时商业租赁，不适用经典租赁法规）。租赁合同到期，但业务仍在您的场所内继续。谁对新自动产生的商业租赁合同负责？是实际经营业务的合伙人，还是所有签署原始租赁合同的人？
这个问题并非理论性的：它每年影响我们地区数百名业主和租户，从卡布勒通（Capbreton）的商店到蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的企业。答案直接影响谁支付租金、谁可以重新谈判租赁合同，以及在发生纠纷时谁承担风险。但法院如何裁决这种多人共享租赁合同的情况？
法国最高法院（Cour de cassation）在2013年5月23日的判决中给出了明确的答案，极大地简化了业主与租户之间的关系。现在不多说，该判决确立：当例外租赁的多位共同承租人在租赁期满后继续占用场所时，他们都将自动受到适用的新商业租赁合同的约束。这是一条简单的规则，但其实际影响对所有房地产参与者来说都意义深远。
事实：一个日常发生的故事
故事始于杜朗先生（M. Durand），他是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处商业场所的业主，将其场所出租给一家经营服装店的有限责任公司（SARL）。三位合伙人——马丁夫人（Mme Martin）、贝尔纳先生（M. Bernard）和小先生（M. Petit）共同签署了一份例外租赁合同（一种临时商业租赁，期限少于九年，不受商业租赁保护法规的约束）。这种租赁合同对于新业务或临时活动很常见，比如夏季有时在卡布勒通（Capbreton）看到的快闪店。
例外租赁合同到期时，有限责任公司（SARL）继续在场所内经营商业资产（允许商业活动的所有要素）。根据法律，这种继续占用会自动产生一份经典商业租赁合同，受商业租赁法规约束（一种保护租户的制度，特别包括续租权）。但问题来了：只有贝尔纳先生（M. Bernard）个人并实际经营业务，而马丁夫人（Mme Martin）和小先生（M. Petit）则是较为被动的合伙人。
受理纠纷的上诉法院（cour d'appel）认为，只有实际经营业务的共同承租人才能成为新商业租赁合同的共同承租人（co-locataires）。换句话说，根据这种解释，马丁夫人（Mme Martin）和小先生（M. Petit）可能逃脱责任，留下贝尔纳先生（M. Bernard）独自负责。业主杜朗先生（M. Durand）对此判决提出异议，认为所有原始签署人都应承担责任。因此，此案被提交给法国最高法院（Cour de cassation）——法国最高司法法院，以裁决这一关键问题。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）基于《商法典》第L. 145-5条，撤销（annulé）了上诉法院（cour d'appel）的判决。该条款规定，当例外租赁合同到期且租户继续占用场所时，一份九年期的商业租赁合同会自动取代例外租赁合同。法官们以显著的严谨性分析了这一规定。
法官的推理清晰明了：法律没有根据共同承租人是否个人经营业务来区分他们。只要多人作为共同承租人（具有相同权利和义务的共同签署人）签署了例外租赁合同，并且他们在该租赁合同到期时都继续占用场所，他们就自动受到新商业租赁合同的约束。上诉法院（cour d'appel）增加了一个法律未规定的条件，即要求个人和实际经营。
法国最高法院（Cour de cassation）还审查了担保人（cautions，保证支付租金的人）的问题。它重申，例外租赁合同的担保人不会自动对后续的商业租赁合同承担责任，除非他们明确且不含糊地表示愿意扩展其担保。这一区分至关重要：共同承租人自动承担责任，但担保人则不然。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中共同承租人和担保人之间的混淆造成了难以解决的困境，特别是在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的家庭企业中。
这一判例转变（jurisprudence，法院解释的变化）意义重大：在此判决之前，一些上诉法院（cour d'appel）可能要求提供个人经营的证据。现在，规则在全法国领土上统一，包括我们蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的管辖区域。法国最高法院（Cour de cassation）因此加强了业主的法律安全性，他们可以依赖所有原始签署人的承诺。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体改变了您作为业主、租户或房地产专业人士的日常生活吗？影响是具体的，有时甚至是量化的。让我们从我们地区的例子来看，从卡布勒通（Capbreton）到圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）。
如果您是业主（bailleur，出租方），这一判决保护了您。想象一下，您将卡布勒通（Capbreton）一处100平方米的场所以每月1,200欧元的价格出租给三位共同承租人。例外租赁合同到期时，只有其中一人继续经营。在此判决之前，您可能只能起诉这位经营者支付租金。现在，您可以连带起诉三位共同承租人（chacun étant responsable de la totalité de la dette，每人都对全部债务负责）。具体来说，如果主要租户违约，您可以向三人中的任何一人追讨14,400欧元的年租金，这增加了您追回款项的机会。
如果您是共同承租人租户，请注意：您的责任更重。您与两位合伙人签署了圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一家商店的例外租赁合同？即使您不直接管理业务，您也将对后续的九年期商业租赁合同承担责任。这意味着您仍需负责支付租金、杂费和可能的损坏赔偿，即使您已离开公司。在我的实践中，我见过一些共同承租人惊讶地发现他们需要为不再控制的业务支付租金。
如果您是商业资产的购买者，这一判决会影响您的尽职调查（due diligence，事先核查）。您必须核查当前租赁合同的共同承租人是谁，因为他们将一直承担责任直到商业租赁合同结束。很少有人知道，这可能会造成一种情况：即使前合伙人已退出业务，他仍对业主负责。对于房地产专业人士来说，这一判决简化了谈判：无需证明谁实际经营，只需查看谁签署了原始租赁合同。
避免此类纠纷的四个建议
- 在签署例外租赁合同时明确身份：如果您多人签署，请通过补充协议（avenant，合同修改）或单独协议书面明确谁实际经营业务，以及每个人在继续占用场所时的责任。
- 记录任何个人经营活动的停止：如果您是共同承租人但停止经营，请通过法警（huissier）记录此停止，并在例外租赁合同到期前通过挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）通知业主。
- 明确区分共同承租人和担保人：在租赁合同中，使用不同的标题：“共同承租人”（cotitulaires）指那些经营并负责的人，“担保人”（cautions）指仅提供担保的人。这种区分可以避免多年的诉讼。
- 预见例外租赁合同的到期：在到期前六个月，召集所有共同承租人和业主，决定场所的未来：续租、离开或转为商业租赁合同。提前谈判可以避免80%的纠纷。
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深入探讨：相关判例及演变
这一判决属于更广泛的保护业主（bailleurs）的判例趋势（jurisprudence，法院判决的整体）。2013年之前，一些上诉法院（cour d'appel），如巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在2009年的一项判决中，确实要求个人经营才能让共同承租人承担责任。法国最高法院（Cour de cassation）结束了这种分歧，创造了统一的判例。
先前的一项判决，Cass. com., 2011年2月15日, n° 09-71.789，已经涉及例外租赁合同中担保人的问题，重申他们的责任不会自动转移。2013年的判决通过明确共同承租人的命运来完善这一分析。这两项判决共同形成了一个连贯的框架：共同承租人自动承担责任，担保人则除非明确表示否则不承担责任。
展望未来，这一判例意味着蒙德马桑（Mont-de-Marsan）管辖区域的法院，如全法国的法院一样，现在将适用这一严格规则。业主可以依赖这种安全性，而租户在多人签署租赁合同时必须特别警惕。趋势是简化责任规则，有时以灵活性为代价，但有利于可预测性。
关键要点
常见问题解答——关于例外租赁和共同承租人的常见问题
1. 我是例外租赁合同的共同承租人，但我不再管理业务。我仍然负责吗？
是的，根据这一判决。只要您仍然是共同承租人且业务继续占用场所，您就对后续的商业租赁合同承担责任，即使没有个人经营。
2. 如何妥善解除责任？
您必须在例外租赁合同到期前正式退出共同承租身份，通过与业主和其他共同承租人签署补充协议，或停止占用场所并提供证据。
3. 这一规则也适用于住宅租赁吗？
不，这一判决专门针对例外商业租赁合同。住宅租赁的规则不同。
4. 我是业主，如何核查谁承担责任？
查阅原始租赁合同：所有被指定为共同承租人的人都承担责任。担保人只有明确同意担保新租赁合同时才承担责任。
5. 是否有争议此责任的时限？
是的，诉讼时效（délai de prescription，提起诉讼的时限）通常为自商业租赁合同产生之日起5年，但请尽快咨询律师以评估您的情况。
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