参考裁决： cc • N° 17-26.126 • 2018-10-25 • 查看裁决 →
想象您是位于勒卡内（Le Cannet）克鲁瓦塞特大道（Croisette）对面一处商业场所的业主。您的租户，一位餐馆老板，通过一份例外租赁（即不遵守所有常规规则的商业租赁）已占用该场所九年。租赁到期，但您的租户继续留在原地，继续支付租金，而您没有立即采取行动。一年后，您决定收回您的房产以租给另一位商户。但您当前的租户反对，声称他现在享有商业租赁法律地位（对商户的保护制度），因此享有续约权。谁是对的？
这种在蓝色海岸（Côte d'Azur）常见的情况，其中商业租赁构成房地产资产的重要组成部分，提出了一个关键问题：当租户在例外租赁到期后继续占用场所时，是否需要租户在工商登记簿（registre du commerce et des sociétés, RCS）注册，才能适用商业租赁的保护性法律地位？
法国最高法院（Cour de cassation）在其2018年10月25日的裁决中给出了明确的答案，这将简化许多商户和业主的生活。它明确指出，当承租人在例外租赁到期后被允许继续占有时，RCS注册不是产生受商业租赁法律地位管辖的新租赁的必要条件。这一决定值得关注，因为它改变了格拉斯（Grasse）、芒德利厄（Mandelieu）及整个管辖区的许多情况。
事实：一个日常发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是勒卡内（Le Cannet）一处商业场所的业主，曾将其房产出租给餐馆老板马丁先生（M. Martin），租期为九年，从2月1日开始。该租赁是例外性的，即它不遵守商业租赁法律地位的所有规则，特别是关于其期限或续约条件。租赁到期时，马丁先生继续留在场所内，继续经营他的餐厅并支付租金。杜布瓦先生方面，没有立即做出反应，允许他的租户继续占用场所。
一年后，杜布瓦先生决定收回他的场所以租给另一位商户，认为例外租赁已结束，马丁先生不再有任何权利。但马丁先生坚决反对，声称他继续留在场所已产生了一个新的租赁，这次受商业租赁法律地位管辖，并包含所有相关保护，特别是续约权和腾退补偿权。
分歧完全存在。杜布瓦先生认为马丁先生不能享受商业租赁法律地位，因为他没有在工商登记簿（RCS）注册，他认为这是一个基本条件。马丁先生则辩称，他继续留在场所足以产生新的商业租赁，无论其RCS注册状态如何。因此，双方诉诸司法以解决这一争议，涉及重大的财务利益：场所价值、未来租金，以及可能高达数万欧元的腾退补偿。
司法过程经历了几次波折。初审法官支持杜布瓦先生，认为RCS注册是必要的。但马丁先生提出上诉，最终由法国最高法院（Cour de cassation）做出最终裁决，明确澄清了情况。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）围绕一个基本原则构建其推理：保护继续经营活动的商户。法官们回顾道，由1953年9月30日法令管辖的商业租赁法律地位，其主要目标是保护商业资产（允许商业活动运营的所有要素）和经营的连续性。该法律地位授予商户租户续约权，并在业主拒绝时给予腾退补偿。
但当初始租赁是例外性的时，情况如何？法院审查了《商法典》（code de commerce）第L. 145-1条，该条规定了法律地位的适用条件。传统上，工商登记簿（RCS）注册被认为是享受该法律地位的必要条件。然而，判例法已演变，承认在某些情况下，特别是当租户在租赁到期后被允许继续占用场所时，可以默示产生新的租赁，而不需要此注册。
换句话说，法院区分了两种情况：一方面是初始租赁的订立，其中RCS注册可能是必需的；另一方面是现有租赁的续约或延续，其中继续占用场所可能足以产生新的商业租赁。在马丁先生的案例中，他在例外租赁到期后继续占用场所，并得到杜布瓦先生的默示同意（杜布瓦先生继续收取租金），被认为产生了一个新的租赁，这次受商业租赁法律地位管辖。
因此，法院确认了判例法的演变：在因继续占用而产生的租赁情况下，RCS注册不是适用商业租赁法律地位的实质条件。这一决定符合更广泛的保护现有商户的趋势，承认商业经营的现实优先于行政手续。
但请注意：此解决方案仅适用于租户在例外租赁到期后被允许继续占用场所的情况。如果业主立即对此占用提出异议，情况会有所不同。但在本案中，杜布瓦先生的沉默和收取租金被解释为对租赁延续的默示同意。
这对您意味着什么——具体而言
这一决定对所有商业房地产参与者具有直接的实际影响。但这具体改变了您的日常生活什么？
如果您是出租业主，像勒卡内（Le Cannet）的杜布瓦先生一样，当您的租户占用例外租赁时，您必须特别警惕。现在，如果您在租赁到期后允许他继续占用场所而不做出反应，您可能会看到商业租赁法律地位自动适用，即使您的租户没有在RCS注册。这意味着他将享有续约权，并且如果您拒绝续约，您将需要支付他腾退补偿。例如，对于芒德利厄（Mandelieu）一处100平方米、年租金200欧元/平方米的场所，根据商业资产的价值，腾退补偿可能达到60,000至80,000欧元。
如果您是商户租户，这一决定为您提供了更多保护。即使初始是例外租赁，如果您在到期后继续留在场所且业主不反对，您可以援引商业租赁法律地位，而不必必须证明您的RCS注册。这增强了您的法律安全性和留在场所的权利。然而，请记住，RCS注册对于从事商业活动仍然是强制性的，其缺失可能导致行政部门的处罚。
如果您是商业场所的购买者，您必须仔细核查现有租赁的情况。占用例外租赁但在到期后被允许继续占用的现有租户，现在可能享受商业租赁法律地位，这会影响房产价值和您的未来计划。在我的实践中，我遇到过一些案例，购买者发现租户的权利比预期更广泛，导致昂贵的纠纷。
如果您是包含商业场所的建筑物的共有人，这一决定可能影响关于公共部分管理或工程的业主大会决策。受商业租赁法律地位保护的租户拥有必须考虑的具体权利。
避免此类纠纷的四个建议
- 在租赁到期时迅速行动：如果您是业主且不希望续签例外租赁，请在到期前明确通知租户您的拒绝，并无延迟地启动收回场所的程序。
- 记录所有沟通：对于与租赁相关的所有通信，特别是租赁终止通知、续约提议或异议，使用带回执的挂号信。
- 在任何决定前咨询专业律师：商业租赁规则复杂且不断演变。事先咨询可以避免代价高昂的错误，特别是在像格拉斯（Grasse）这样房地产市场活跃的地区。
- 在购买前核查租户情况：如果您购买商业场所，请让专业人士核查现有租赁的确切法律地位，包括因长期占用可能产生的任何权利。
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深入探讨：相关判例法及演变
法国最高法院（Cour de cassation）的这一决定符合保护现有商户的判例法路线。它确认了先前的裁决，如巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）2016年6月15日的裁决，该裁决已认为在继续占用情况下，RCS注册不是适用商业租赁法律地位的必要条件。
鲜为人知的是，这一演变回应了一个经济现实：许多商户，特别是小经营者或手工艺者，可能在发展真实稳定的活动时延迟RCS注册。因此，法官们承认，只要商业经营得到证实，对商业资产的保护应优先于行政形式主义。
相反，某些先前的裁决，如里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）2014年的一项裁决，曾坚持RCS注册的要求，造成了法律不确定性。2018年的裁决统一了判例法并澄清了法院的立场：现在，重要的是占用和经营的现实，而不是形式上的注册。
展望未来，这一趋势可能会加强，更广泛地应用保护商户的原则。因此，业主在管理其租赁时必须更加警惕，而租户即使在没有完善手续的情况下也能更容易地主张其权利。
常见问题
问：我的例外租赁六个月后到期。如果我想留下，我该怎么做？
答：如果您想留下，请在到期前通知您的业主您的意向。即使没有RCS注册，您在获得其默示同意的情况下继续留在场所，可能会产生新的商业租赁。
问：我是业主，我的租户没有在RCS注册。我能轻松收回我的场所吗？
答：不一定。如果他在租赁到期后被允许继续占用，他可能享受商业租赁法律地位。请在到期前采取行动以避免此情况。
问：这一决定适用于所有类型的租赁吗？
答：不，它专门涉及例外商业租赁。住宅或专业租赁遵循不同的规则。
问：租赁到期后多久适用此规则？
答：一旦租户被允许继续占用且业主未反对。没有确切期限，但时间越长，情况越巩固。
问：作为商户，我是否仍需要在RCS注册？
答：是的，绝对需要。RCS注册对于从事商业活动仍然是法律义务。这一决定不免除此手续，但它保护您在租赁纠纷中的权利。
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