参考判决： cc • N° 71-13.884 • 1972-12-19 • 查看判决 →
设想一下：您是位于菲尼斯泰尔省（Finistère）奥迪耶讷（Audierne）一处商业场所的业主。您将其出租给一位商人多年。有一天，您得知他已停止经营活动，不再在商业登记簿上注册，并且已出售其商业资产。然而，他仍然声称享有续租权。这可能吗？
这个问题，许多业主都会遇到，而法国最高法院（Cour de cassation）在1972年12月19日给出了明确答案：不可能。一旦承租人不再在商业登记簿（RCS）上注册且不再是商业资产的所有者，他就不能再主张续租权。更有甚者：出租人甚至无需通知他或催告他恢复经营。
这一判决源于萨尔格米讷（Sarreguemines）的一个案件，至今仍在保护出租人免受那些未经正式手续就放弃经营的承租人的侵害。但注意：它也要求业主定期核查承租人的状况。让我们详细看看这一判决对您意味着什么，无论您是出租人、承租人还是受让人。
事实：日常发生的案例
1955年10月10日，一位业主（我们称其为M. A）将位于萨尔格米讷（Sarreguemines）圣克鲁瓦街19号的一间店铺商业租赁给某位Z…。租约规定，未经业主同意，禁止任何转租或转让。到目前为止，一切正常。
随着时间的推移，情况变得复杂。A小姐（可能是原始业主的女儿？）获得了圣克鲁瓦街场所的租约权，并将此转让通知了业主。但1969年3月25日，租约权再次被转让给他人。业主提出异议：他认为此次转让无效，因为未经他同意。于是他发出了拒绝搬迁补偿金的解约通知，理由是承租人不再在商业登记簿上注册，也不再是商业资产的所有者。
承租人起诉出租人，要求承认其续租权并获得搬迁补偿金。上诉法院（cour d'appel）支持出租人。承租人向最高法院提起上诉。最高法院驳回其上诉，确认承租人因不再在RCS注册且不再经营任何商业资产，已失去所有续租权。出租人甚至无需催告其恢复经营。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，需要回顾商业租约的基本原则。商业租约法规（《商法典》第L. 145-1条及后续条款）保护商业承租人，赋予其续租权。该权利基于在租赁场所有效经营商业资产。作为对价，承租人必须在商业和公司登记簿（RCS）注册并实际从事商业活动。
在本案中，承租人已停止经营活动，出售了其商业资产，且不再在RCS注册。因此，他不再满足享有续租权的条件。最高法院裁定，在这种情况下，出租人无需向他发出恢复经营的催告。为什么？因为商人身份的丧失是一个客观事实，可以立即确认。出租人无需事先警告即可援引此点。
法官还重申，续租权是附属于商业资产经营的人身权利。如果承租人不再经营，该权利即告消失。即使发生了租约权的转让，如果转让人已不再是商人，该权利也无法复活。因此，最高法院认可了无搬迁补偿金的解约通知。
这一判决并非立场转变，而是对法律的严格适用。它确认了稳定的判例：续租权仅存在于承租人证明实际经营并在RCS注册的情况下。
对您的实际影响
对于出租人业主来说，这一判决是宝贵的工具。如果您的承租人停止经营活动、未更新RCS注册或出售其商业资产而未通知您，您可以拒绝续租，无需发出催告。具体例子：在普卢伊内克（Plouhinec），一位业主发现其承租人（面包师）已关闭店铺六个月且不再在RCS注册。他发出了无补偿金的解约通知。承租人提出异议，但法院适用了1972年的规则：无续租权，无补偿金。
对于承租人，注意：如果您停止经营活动，即使是暂时的，您也可能失去续租权。不要指望出租人的催告来唤醒您。您必须自行维持RCS注册并实际经营场所，除非存在不可抗力或与出租人达成协议。超过两年的经营活动停止可能是致命的。
对于商业资产受让人，请核实转让人在转让时是否仍在RCS注册。否则，您可能获得一份不可续租的租约。例如：在奥迪耶讷（Audierne），一位投资者购买了一家咖啡馆餐厅的商业资产，但未核实转让人的注册情况。六个月后，出租人拒绝续租。投资者不得不无补偿金地搬离。
避免此类纠纷的四条建议
- 每年核查承租人的RCS注册情况。您可以在infogreffe.fr网站上免费查询Kbis摘录。如果您的承租人不再注册，请迅速行动。
- 在租约中加入实际经营条款。规定承租人必须在整个租期内持续经营其商业资产并在RCS注册。如有违反，您可以请求解除租约。
- 如果您是承租人，未经转让租约或获得出租人书面同意，不要停止经营活动。即使是暂时关闭也可能被视为放弃。如有困难，请与出租人沟通。
- 如果您购买商业资产，要求卖方提供最新的Kbis摘录。同时检查租约是否禁止转让。请聘请律师以确保交易安全。
深入探讨：相关判例与演变
1972年的这一判决属于一贯的判例脉络。例如，最高法院在2013年7月10日（第12-18.671号）的判决中裁定，停止经营活动但未终止租约的承租人失去续租权，即使出租人未发出催告。同样，2020年11月4日（第19-16.342号）的判决重申，RCS注册必须在整个租期内持续。
因此，趋势是对出租人提供更多保护，以应对不再经营的承租人。法院严格执法：续租权是有条件的权利，并非最终既得权利。未来，可以预见法官将继续制裁不履行经营义务的承租人。
但注意：如果承租人因正当理由（疾病、工程、不可抗力）停止经营活动，他可保留续租权，但前提是通知出租人。在这种情况下，出租人的催告可能是必要的。但在无正当理由的情况下，1972年的规则适用。
常见问题
如果我停止经营活动几个月，我会失去续租权吗？ 是的，如果您不再在RCS注册且不再经营您的商业资产。即使是短期停止，若无正当理由，也可能致命。
出租人在拒绝续租前必须通知我吗？ 根据本判决，不需要。出租人无需催告您恢复经营。您需要证明您满足条件。
如果我购买了商业资产但转让人已不在RCS注册，该怎么办？ 您可能获得一份不可续租的租约。购买前，请索取最新的Kbis摘录，并由律师审查租约。
停止经营活动后，采取行动的期限是多久？ 没有明确的法律期限，但时间越长，风险越大。一旦发现承租人不再经营，您可以立即发出解约通知。
如果承租人已不在RCS注册，我可以要求搬迁补偿金吗？ 不能。搬迁补偿金仅在承租人有权续租时才应支付。如果不满足条件，您可以无补偿金地将其驱逐。
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