Bail commercial et immatriculation : la reprise d'engagements sauve l'indemnité d'éviction

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Cagnes-sur-Mer, loué à une petite société qui vient de racheter le fonds de commerce. Vous lui donnez congé pour le 30 septembre 2022, refusant le renouvellement du bail. Mais voilà qu'elle réclame une indemnité d'éviction (somme due au locataire évincé pour le préjudice subi) de 80 000 €, arguant qu'elle exploite depuis des années. Problème : à la date où vous avez délivré le congé, la société n'était pas encore immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous pensez donc que ce congé est valable et que l'indemnité est due ? Pas si vite. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 décembre 2011, a tranché : si la société a repris les engagements pris en son nom avant immatriculation, elle est réputée avoir existé dès la date de ces engagements. Et donc, le congé délivré entre la cession du fonds et l'immatriculation peut donner droit à indemnité. Une décision qui a fait trembler bien des bailleurs, et qui mérite qu'on s'y attarde.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme X, propriétaire d'un local commercial à Bordeaux, avait donné à bail son local à M. Y pour l'exploitation d'un commerce. En 2006, M. Y cède son fonds de commerce à une société en formation (non encore immatriculée). Le 31 mars 2007, Mme X délivre un congé (acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il ne renouvelle pas le bail) à cette société, refusant le renouvellement sans indemnité. Pour elle, pas question de payer une indemnité d'éviction car la société n'était pas immatriculée lors du congé, donc elle n'avait pas la personnalité morale (capacité à être titulaire de droits et d'obligations). La société, elle, soutient que le congé est nul et réclame l'indemnité. La cour d'appel de Bordeaux, le 14 septembre 2010, donne raison à la propriétaire : selon elle, à la date du congé, la société n'existait pas juridiquement, donc le congé est valable et pas d'indemnité. Sauf que la société avait, après le congé, été immatriculée, et avait repris tous les engagements pris en son nom avant immatriculation, notamment le bail et le fonds. La Cour de cassation casse l'arrêt : du fait de cette reprise, la société est réputée avoir eu la personnalité morale dès la date de la cession, donc à la date du congé. Résultat : le congé a été délivré à une société existante, et l'indemnité d'éviction peut être due. Une affaire qui montre bien que le formalisme ne doit pas primer sur la réalité économique.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 210-6 du code de commerce. Ce texte dispose que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation, mais que si elles reprennent des engagements souscrits pour leur compte avant cette immatriculation, elles sont réputées avoir été titulaires de ces droits et obligations dès la date de ces engagements. En langage courant : une société qui n'est pas encore officiellement créée peut agir par l'intermédiaire de ses fondateurs, et si elle « ratifie » ces actes après son immatriculation, c'est comme si elle avait agi dès le départ. Ici, la société avait repris le bail et le fonds de commerce avant d'être immatriculée. Or, le congé a été délivré après cette reprise mais avant l'immatriculation. Pour la Cour, la reprise ultérieure des engagements fait rétroagir la personnalité morale à la date de la cession. Donc, le congé a été délivré à une société existante juridiquement, et le bailleur ne peut pas se prévaloir de l'absence d'immatriculation pour refuser l'indemnité. Attention : ce n'est pas un revirement, mais une application classique du texte. Cependant, elle rappelle que les juges du fond doivent vérifier si la reprise des engagements a bien eu lieu. Si la société n'avait pas repris les engagements, le congé aurait été valable. En pratique, cela oblige les bailleurs à vérifier non seulement la date d'immatriculation, mais aussi la date de reprise des engagements.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : si vous donnez congé à une société en formation, vous ne pouvez pas vous retrancher derrière l'absence d'immatriculation si la société a repris les engagements. Vous risquez de devoir payer une indemnité d'éviction (souvent plusieurs années de loyer, par exemple 50 000 à 100 000 € pour un local moyen à Villefranche-sur-Mer). Avant de donner congé, exigez un extrait Kbis (certificat d'immatriculation) ou, à défaut, vérifiez si la société a repris les engagements. Pour le locataire : si vous êtes en formation et que vous recevez un congé, ne paniquez pas. Assurez-vous de reprendre expressément les engagements (par une mention dans les statuts ou une décision des associés) après immatriculation. Vous pourrez alors réclamer l'indemnité. Pour l'acquéreur d'un fonds : lors de la cession, vérifiez que la société reprend bien les engagements antérieurs. Cela vous protégera en cas de litige. Exemple concret : à Cagnes-sur-Mer, un acquéreur a acheté un fonds de boulangerie le 1er mars 2022, immatriculation le 15 avril 2022, congé du bailleur le 10 mai 2022. Si les statuts reprennent les engagements, le congé a été délivré à une société existante dès le 1er mars, donc indemnité due. Sinon, pas d'indemnité. Attention aux délais : le congé doit être délivré au moins 6 mois avant l'échéance du bail (article L. 145-9 du code de commerce).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez l'extrait Kbis avant tout congé : demandez toujours un extrait Kbis de moins de 3 mois. Si la société n'est pas immatriculée, exigez une attestation de reprise des engagements.
• Rédigez des clauses de reprise dans les statuts : si vous créez une société, prévoyez expressément qu'elle reprend tous les engagements souscrits avant immatriculation (bail, emprunts, etc.).
• Faites un procès-verbal de reprise : après immatriculation, faites voter par les associés une résolution reprenant les engagements. Conservez-la précieusement.
• Consultez un avocat avant de donner congé : un avocat spécialisé en droit immobilier pourra analyser la situation et vous éviter un refus injustifié d'indemnité. Le coût d'une consultation (environ 150-200 €) est dérisoire face à une condamnation à 80 000 €.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a déjà appliqué ce principe dans d'autres contextes. Par exemple, dans un arrêt du 20 mars 2007 (n° 05-21.508), elle a jugé que la reprise des engagements par une société après immatriculation entraîne rétroactivité de la personnalité morale pour les actes antérieurs. De même, dans un arrêt du 9 juillet 2008 (n° 07-18.956), elle a précisé que cette rétroactivité vaut pour tous les actes, y compris les baux. La tendance est donc constante : les juges privilégient la réalité économique sur le formalisme. Cela signifie que les bailleurs doivent être particulièrement vigilants lors de la cession d'un fonds à une société en formation. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux exigent une preuve claire de la reprise (écrite, non équivoque). Si la reprise n'est pas formalisée, le congé serait valable. En résumé, la sécurité juridique passe par des actes écrits.

Checklist avant d'agir

FAQ :

• Puis-je donner congé à une société non immatriculée ? Oui, mais si elle reprend ensuite les engagements, le congé sera considéré comme délivré à une société existante, et vous devrez peut-être une indemnité d'éviction.
• Quel est le délai pour reprendre les engagements ? Il n'y a pas de délai légal, mais il est prudent de le faire dès l'immatriculation. En pratique, la reprise doit être expresse.
• Que faire si j'ai déjà donné congé sans vérifier l'immatriculation ? Consultez un avocat. Si la société est immatriculée et a repris les engagements, vous risquez de devoir l'indemnité. Négociez peut-être un accord.
• Comment prouver la reprise des engagements ? Par les statuts de la société, une décision des associés, ou un acte notarié. Gardez une copie.
• Le congé doit-il être notifié à la société ou à ses fondateurs ? À la société en formation, à l'adresse du local. Si elle est immatriculée après, le congé reste valable si reprise des engagements.

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