参考判决： Cour de cassation（法国最高法院） • N° 10-26.726 • 2011-12-07 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是位于Cagnes-sur-Mer（卡涅-滨海）的一处商业场所的业主，该场所出租给一家刚收购了商业营业资产的小公司。您向该公司发出搬迁通知，拒绝续租，租约于2022年9月30日到期。但对方却要求支付80,000欧元的搬迁补偿金（因搬迁给承租人造成损失而应支付的款项），声称其已经营多年。问题在于：在您发出搬迁通知之日，该公司尚未在商业和公司注册处（RCS）注册。因此，您认为该搬迁通知有效，且无需支付补偿金？且慢。法国最高法院在2011年12月7日的一项判决中裁定：如果公司追认了注册前以其名义作出的承诺，则被视为自这些承诺之日起即已存在。因此，在营业资产转让与注册之间发出的搬迁通知，可以产生补偿金权利。这一判决令许多出租人感到不安，值得深入探讨。
事实：日常发生的案例
X女士是波尔多一处商业场所的业主，将该场所出租给Y先生用于经营商业。2006年，Y先生将其商业营业资产转让给一家设立中的公司（尚未注册）。2007年3月31日，X女士向该公司发出搬迁通知（出租人通知承租人不再续租的文书），拒绝续租且不支付补偿金。她认为无需支付搬迁补偿金，因为在发出搬迁通知时公司尚未注册，因此不具有法人资格（享有权利和承担义务的能力）。而该公司则主张搬迁通知无效，并要求支付补偿金。波尔多上诉法院于2010年9月14日判决支持业主：根据该法院，在搬迁通知发出之日，公司法律上不存在，因此搬迁通知有效，无需支付补偿金。但该公司在搬迁通知发出后已注册，并追认了注册前以其名义作出的所有承诺，特别是租约和营业资产。法国最高法院撤销了该判决：由于这种追认，公司被视为自营业资产转让之日起即具有法人资格，即在搬迁通知发出之日。结果：搬迁通知是向一家存在的公司发出的，因此可能需支付搬迁补偿金。这一案例表明，形式主义不应凌驾于经济现实之上。
法院的推理——详细解析
法国最高法院依据《商法典》第L. 210-6条。该条规定，商业公司自注册之日起享有法人资格，但如果公司追认了注册前为其利益而订立的承诺，则被视为自这些承诺之日起即享有这些权利和义务。通俗地说：尚未正式成立的公司可以通过其创始人行事，如果公司在注册后“批准”这些行为，则如同从一开始就由公司所为。本案中，公司在注册前已追认了租约和商业营业资产。而搬迁通知是在此追认之后、注册之前发出的。法院认为，事后追认承诺使法人资格溯及至营业资产转让之日。因此，搬迁通知是向法律上存在的公司发出的，出租人不能以未注册为由拒绝支付补偿金。注意：这并非判例的转变，而是对该条文的经典适用。然而，它提醒下级法院必须核实是否确实发生了承诺的追认。如果公司没有追认承诺，则搬迁通知有效。实践中，这要求出租人不仅要核查注册日期，还要核查承诺追认的日期。
对您的实际影响
对于出租人业主：如果您向一家设立中的公司发出搬迁通知，如果该公司已追认承诺，您不能以未注册为由拒绝支付。您可能面临支付搬迁补偿金的风险（通常为数年租金，例如在Villefranche-sur-Mer（滨海自由城）的中等场所，补偿金为50,000至100,000欧元）。在发出搬迁通知前，要求提供Kbis摘录（注册证明），或至少核实公司是否已追认承诺。对于承租人：如果您处于设立阶段并收到搬迁通知，请不要惊慌。确保在注册后明确追认承诺（通过在章程中注明或股东决定）。这样您就可以要求补偿金。对于营业资产收购方：在转让时，确保公司追认了先前的承诺。这将在发生纠纷时保护您。具体例子：在Cagnes-sur-Mer，一名收购方于2022年3月1日收购了一家面包店营业资产，注册日期为2022年4月15日，出租人于2022年5月10日发出搬迁通知。如果章程追认了承诺，则搬迁通知是向一家自3月1日起即存在的公司发出的，因此需支付补偿金。否则，无需补偿金。注意时限：搬迁通知必须在租约到期前至少6个月发出（《商法典》第L. 145-9条）。
避免此类纠纷的四项建议
- 在发出任何搬迁通知前核查Kbis摘录：始终要求提供3个月内的Kbis摘录。如果公司未注册，要求提供承诺追认证明。
- 在章程中起草追认条款：如果您创建公司，明确规定公司追认注册前作出的所有承诺（租约、贷款等）。
- 制作追认纪要：注册后，由股东通过决议追认承诺。妥善保管。
- 在发出搬迁通知前咨询律师：专注于房地产法的律师可以分析情况，避免您不当拒绝支付补偿金。咨询费用（约150-200欧元）与80,000欧元的赔偿相比微不足道。
深入探讨：相关判例与演变
法国最高法院在其他情况下也适用了这一原则。例如，在2007年3月20日的判决（n° 05-21.508）中，法院裁定公司注册后追认承诺导致法人资格溯及既往适用于先前行为。同样，在2008年7月9日的判决（n° 07-18.956）中，法院明确这种溯及力适用于所有行为，包括租约。趋势是稳定的：法官倾向于经济现实而非形式主义。这意味着出租人在营业资产转让给设立中的公司时必须特别警惕。未来，法院可能会要求明确的追认证据（书面、无歧义）。如果追认未正式化，搬迁通知则有效。总之，法律安全依赖于书面文件。
行动前检查清单
常见问题：
- 我可以向未注册的公司发出搬迁通知吗？ 可以，但如果公司随后追认承诺，则搬迁通知将被视为向存在的公司发出，您可能需要支付搬迁补偿金。
- 追认承诺的期限是多久？ 法律没有规定期限，但谨慎的做法是在注册后立即进行。实际上，追认必须是明示的。
- 如果我已经发出搬迁通知而未核查注册情况，该怎么办？ 咨询律师。如果公司已注册并追认承诺，您可能面临支付补偿金的风险。或许可以协商和解。
- 如何证明承诺的追认？ 通过公司章程、股东决定或公证文书。保留副本。
- 搬迁通知应送达公司还是其创始人？ 送达设立中的公司，地址为场所地址。如果公司随后注册，若追认承诺，搬迁通知仍然有效。
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