参考判决： cc • N° 12-24.203 • 2014-03-26 • 查看判决 →
想象一下：您是Castelnau-le-Lez一处商铺的业主，多年来一直出租给一位商户。某天，您为了收回商铺而向他发出退租通知。但他声称这是受保护的商业租赁，并要求获得搬迁赔偿金。您启动了拒绝续租的确认程序。而他却向治安法院（tribunal d'instance）提起诉讼，质疑退租通知，并要求被认定为商业承租人。两个程序，两个法院，两个时间表。这能走到哪一步？每位业主都会问：承租人能否两头得利？
法国最高法院在2014年3月26日的判决（n° 12-24.203）中给出了明确回答：当两个诉讼追求同一目的——即获得继续占有房屋的权利——时，它们是相互关联的。而且，确认商业租赁的请求会中断对退租通知提出异议的两年时效。这意味着，已经向商事法院（tribunal de commerce）或大审法院（tribunal de grande instance）提起诉讼要求确认商业租赁存在的承租人，即使在两年后，仍可向驱逐案件的法官质疑退租通知。
这一有利于承租人的判决对出租人产生了重大影响：它迫使出租人从一开始就要对租赁的性质保持警惕，并严格遵守程序。无论是在蒙彼利埃还是在其他地方，预防胜于治疗。
事实：一件每天都会发生的故事
X先生，蒙彼利埃一处商铺的业主，曾以口头租赁的方式将一处商铺出租给Y先生，Y先生在此从事商业活动多年。2007年，Y先生要求续签其商业租赁。业主拒绝并向他发出退租通知。Y先生随后向大审法院（tribunal de grande instance）提起诉讼，要求确认商业租赁的存在并获得搬迁赔偿金。
与此同时，业主向治安法院（tribunal d'instance）启动了拒绝续租的确认程序和驱逐诉讼。但他遇到了承租人提出的管辖权异议（即对法院管辖权的质疑），承租人辩称争议属于商业性质，因此应由商事法院（tribunal de commerce）管辖。治安法院（tribunal d'instance）宣布自己无管辖权。业主提出上诉。
在此期间，承租人在驱逐诉讼中反诉要求搬迁赔偿金。治安法院（tribunal d'instance）在宣布自己对实体问题无管辖权后，已经对该反诉作出了裁决。受理案件的雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）必须做出裁决：对退租通知提出异议的两年时效是否因先前要求确认商业租赁的请求而中断？
上诉法院（cour d'appel）回答是肯定的，最高法院（Cour de cassation）予以确认。对于法官而言，两个诉讼——一个是确认商业租赁，另一个是质疑退租通知——追求的是同一个目的：即获得继续占有房屋的权利。因此，它们是不可分割的。时效因第一个请求而中断。
法院的推理——详细解读
最高法院（Cour de cassation）的推理围绕两个关键概念展开：时效中断和争议的唯一性。
首先，商法典（Code de commerce）第L. 145-60条规定的两年时效适用于商业租赁相关诉讼。原则上，质疑退租通知的承租人必须在通知送达后两年内采取行动。但民法典（Code civil）第2241条（原第2244条）规定，向法院提出请求即可中断时效，即使该请求是向无管辖权的法院提出的。
在本案中，承租人于2007年12月18日向大审法院（tribunal de grande instance）提起诉讼，要求确认商业租赁的存在。该请求虽然向无管辖权的法院（商事法院才具有管辖权）提出，但足以中断时效。因此，问题在于它是否也中断了质疑退租通知的诉讼时效，后者是一项独立的诉讼。
最高法院（Cour de cassation）基于追求目的的唯一性作出了肯定回答。这两个诉讼虽然在程序上不同，但旨在达到相同的结果：允许承租人继续占有房屋。因此，第一个请求中断了第二个请求的时效。
通过这样做，最高法院（Cour de cassation）展现了务实态度：它避免了承租人因单纯的形式问题而失去继续占有房屋的权利。但它也向出租人发出警告：一项不当启动的程序可能会被承租人先前的行动所摧毁。
请注意，最高法院（Cour de cassation）并未创设新规则，而是对时效中断作出了广义解释，这在此前的判例中已被认可。因此，它确认了有利于承租人的趋势，但可能会让不知情的出租人感到意外。
这对您的实际影响
对于出租人业主而言，这一判决是一个警钟：如果您向已提起诉讼要求确认商业租赁的承租人发出退租通知，不要指望时效来争取时间。您必须迅速行动，并核实是否有任何平行程序正在进行。
举一个具体例子：您是Castelnau-le-Lez一处商铺的业主。您于2023年1月1日向承租人发出退租通知。承租人认为他有权获得商业租赁，于2023年1月15日向您起诉要求确认商业租赁。而您于2024年3月1日向他就拒绝续租的确认提起诉讼。承租人仍可质疑退租通知，因为他2023年1月的请求中断了时效。两年时效自该请求之日起重新计算。
对于承租人而言，这是一种有用的保护：如果您已提起诉讼要求确认您的商业租赁，您保留了对后续退租通知提出异议的权利，即使自通知之日起已超过两年。但请注意：两个诉讼必须追求同一目的。如果您仅仅请求确定租金，这不会中断质疑退租通知的时效。
对于房地产专业人士（经纪人、物业经理），这一判决提醒他们在签订租赁合同时正确确定其性质的重要性。如果承租人在其中从事商业活动，口头租赁可能被重新定性为商业租赁。最好有书面租赁合同明确合同的性质。
避免此类争议的四条建议
- 起草一份明确具体的书面租赁合同：清楚说明是商业租赁、家具租赁还是住宅租赁。口头或模糊的租赁合同为法官重新定性打开了大门，就像本案一样。
- 在发出退租通知前，核实是否有正在进行的程序：书面询问承租人，或查阅商业和公司登记簿（RCS），以了解他是否已提起确认商业租赁的诉讼。
- 遵守时效规定：如果您想质疑承租人的诉讼，请迅速行动。不要等到两年期届满，因为承租人先前的请求可能已经中断了时效。
- 如有疑问，向正确的法院起诉：如果争议涉及商业租赁，管辖权属于商事法院（tribunal de commerce）（或司法法院（tribunal judiciaire），适用于超过10,000欧元的请求）。错误的法院会延误程序，并可能让您付出高昂代价。
深入探讨：相关判例和演变
这一判决属于有利于时效中断的判例系列。最高法院（Cour de cassation）在2013年2月13日的判决（n° 11-25.992）中已经认定，只要两个诉讼基于同一合同，请求支付租金会中断请求解除租赁合同的时效。本案中，它将这一原则扩展到两个不同的诉讼（确认租赁和质疑退租通知），但追求同一目的。
相反，此前的一些判决要求中断时效时必须具备相同的诉因和标的。当前的趋势更为宽松，这可能会让实务工作者感到意外。未来，可以预见法官会逐案审查诉讼的真实目的，而不仅仅是其形式上的定性。
对于业主而言，这意味着当承租人提起多项程序时必须特别警惕。每项诉讼都可能中断另一项相关诉讼的时效。协调的防御策略至关重要。
实际操作：该怎么做
- 核实您的租赁合同性质：如果您是蒙彼利埃的业主，请重新阅读您的合同。如果是口头或模糊的，请通过书面附录加以规范。
- 保留所有证据：往来信件、租金收据、续租请求。它们可用于证明租赁的性质。
- 在启动程序前咨询律师：一封简单的退租通知可能会产生意想不到的后果。专业人士将帮助您选择正确的策略和正确的法院。
- 发生争议时不要拖延：一旦收到承租人的传票或请求，立即作出反应。如果拖延，时间对您不利。
- 预见反诉：如果您提起驱逐诉讼，请做好准备承租人可能会要求搬迁赔偿金。评估可能金额，以决定是否继续程序。
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