参考判决： cc • N° 19-15.001 • 2020-05-28 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是位于La Motte-Servolex（一个靠近尚贝里（Chambéry）的充满活力的小镇）的商铺业主。您与一位美发沙龙经理签订了租赁合同，并在合同中明确注明适用商铺租赁合同的法律地位。然而，刚入驻的租户尚未获得工商登记。几年后，生意兴隆，您想解除合同以收回商铺。您的租户援引商铺租赁合同的法律地位，而您认为可以忽略它，因为租户最初未进行工商登记。谁是正确的？
这个问题，业主和租户每天都会遇到，法国最高法院（Cour de cassation）于2020年5月28日给出了答案。其回答很明确：当双方自愿将租赁合同置于商铺租赁合同的法律地位下时，承租人在签订合同之日未进行工商登记并不妨碍该法律地位的适用。换句话说，您自愿适用的条款是有效的，即使您的租户当时尚未在工商登记簿（RCS）上注册。
这一判决是在不确定情况下签订的合同的保护伞。它保障了数千份合同的安全，并避免了像您这样的业主因未遵守行政手续而陷入困境。让我们更详细地看看这个案件的内容以及它对您的具体影响。
事实：一个每天都会发生的故事
尚贝里（Chambéry）的业主X先生，在H街拥有一栋建筑内的商铺。他将商铺出租给SA Open Sud Gestion公司，该公司经营零售业务。租赁合同正式签署，明确载明双方同意将合同置于《商法典》（Code de commerce）第L. 145-1条及后续条款规定的商铺租赁合同法律地位下。到目前为止，一切似乎正常。
然而，在签署时，SA Open Sud Gestion公司尚未在工商登记簿上注册。它将在几周后注册，但损害是否已经造成？几年后，业主通知租户解除合同以收回商铺。承租公司对此提出异议，并援引商铺租赁合同的法律地位以要求续租。业主反驳说，由于承租人在签订合同时未进行工商登记，该法律地位不能适用。
案件首先提交至尚贝里（Chambéry）的大审法院（tribunal de grande instance），然后提交至尚贝里（Chambéry）的上诉法院（cour d'appel）。初审法院法官支持业主：根据他们的观点，承租人的工商登记是适用该法律地位的条件，否则，即使双方有约定，租赁合同也不受该法律地位约束。SA Open Sud Gestion公司向最高法院提出上诉。出乎意料的是：最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回格勒诺布尔（Grenoble）上诉法院重审。对于最高法院的法官来说，双方自愿适用商铺租赁合同法律地位的约定优先于承租人未进行工商登记的情况。因此，该租赁合同确实是商业性质的，租户可以援引该法律地位。
法院的推理——解析
要理解这一判决，必须回到法律条文。商法典（Code de commerce）第L. 145-1条确定了商铺租赁合同法律地位的适用范围。它规定，该法律地位适用于经营商誉的建筑物租赁合同，但前提是承租人已在工商登记簿或手工业登记簿上注册。这一工商登记条件原则上具有强制性：没有它，就没有该法律地位。
但是，最高法院在其2020年5月28日的判决中引入了一个重要例外：当双方一致同意将租赁合同置于商铺租赁合同法律地位下时，这一共同意愿优先于法定的工商登记条件。为什么？因为商铺租赁合同的法律地位是保护租户的机制，但也是双方可以自由选择采用的合同框架。合同自由（《民法典》（Code civil）第1103条确立了合同强制力的原则）允许双方采用某一法律制度，即使其适用条件并非全部满足。
在本案中，租赁合同白纸黑字写明：“双方同意将本合同置于商铺租赁合同的法律地位下”。这一条款明确无误，对合同双方的意图毫无疑义。因此，承租人在签署之日未进行工商登记不能质疑该法律地位的适用。尚贝里（Chambéry）上诉法院的相反判决是错误的。
这一判决确认了最高法院已经开始的趋势：重视双方意愿。这不是一个逆转，而是一个受欢迎的澄清。法官们提醒，商铺租赁合同的法律地位仅在保护租户的意义上属于公共秩序，但双方可以选择超越其法定条件而适用。换句话说，人们总是可以“做得比法律更多”，但不能“更少”。
对您的具体影响
对于您，尚贝里（Chambéry）或其他地方的出租业主来说，这一判决是个好消息。如果您签署的租赁合同包含自愿适用商铺租赁合同法律地位的条款，您不能通过援引租户未进行工商登记而反悔。相反，如果您没有约定这一条款，未进行工商登记仍允许您规避该法律地位。一个具体例子：您将La Motte-Servolex的一个商铺出租给一位尚未在手工业登记簿（RM）上注册的工匠。如果您的租赁合同未提及自愿适用，您可以在不遵守6个月通知期且无需支付搬迁补偿金的情况下解除合同。但如果您写明了“适用商铺租赁合同法律地位”，那么即使工商登记是在签署之后进行的，您也受其约束。
对于租户来说，这是额外的保障。如果您协商了自愿适用条款，那么即使您的行政文件未准备就绪，您从第一天起就受到该法律地位的保护。但请注意：这种保护仅在条款表述清晰无歧义时有效。建议请律师审查您的租赁合同。
另一种情况：您是商誉的收购方。在购买前，请检查卖方的租赁合同是否包含自愿适用条款。如果是，即使卖方最初未进行工商登记，您也继承了该法律地位。这可能会影响商誉的价值以及您在解除合同时的权利。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草清晰的自愿适用条款：在您的租赁合同中明确写明：“双方明确同意将本合同置于《商法典》（Code de commerce）第L. 145-1条及后续条款规定的商铺租赁合同法律地位下。”不要使用诸如“租赁合同适用该法律地位”之类的模糊表述。
- 在签署前核实承租人的工商登记：即使自愿适用条款能保护您，最好还是建立在可靠的基础上。要求提供Kbis摘录（针对公司）或D1摘录（针对商人）。
- 规定解除条件：在租赁合同中约定，承租人承诺在签署后30天内证明其工商登记。否则，租赁合同可自动解除。这可以避免不确定的情况。
- 聘请律师起草租赁合同：商铺租赁合同是复杂的合同。专业人士将避免可能对您不利的模糊条款。咨询费用与诉讼风险相比微不足道。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于有利于合同自由的判例系列。此前，最高法院在2013年7月10日的判决（n° 12-21.703）中已认定，只要条款清晰，双方可以将租赁合同置于商铺租赁合同法律地位下，即使承租人从事非商业活动。在本案中，最高法院更进一步，排除了工商登记的条件。
然而，请注意：如果缺乏自愿适用条款，法院对工商登记条件仍然严格。凡尔赛（Versailles）上诉法院2020年2月4日的判决（n° 18/06184）提醒，没有工商登记，租赁合同不受该法律地位约束，除非自愿适用。因此，趋势是保障明示条款，但并非普遍化。
未来，可以预见法官将越来越关注适用条款的起草。不精确或矛盾的条款可能被宣告无效。例如，如果租赁合同同时提及“适用该法律地位”和“承租人承诺进行工商登记”，法官可能认为双方意图以工商登记为适用条件。因此，清晰的起草至关重要。
总结与后续步骤
常见问题：
- 什么是商铺租赁合同的法律地位？这是一套保护商户租户的规则，赋予其续租权或在未续租时获得搬迁补偿金的权利。
- 作为租户，我可以不进行工商登记吗？可以，如果您的租赁合同包含自愿适用条款。否则，工商登记是享受该法律地位的必要条件。
- 解除合同的通知期限是多少？租户必须在通知送达后2年内提出异议，否则将丧失权利。超过此期限，租赁合同自动解除。
- 如果我的租赁合同没有自愿适用条款怎么办？您可以要求业主通过补充协议将租赁合同置于该法律地位下。如果被拒绝，您需要证明工商登记才能享受该法律地位。
- 商铺租赁合同律师费用是多少？与Zakine律师进行30分钟咨询费用为45欧元。完整租赁合同的起草费用可能在500欧元至1500欧元之间，取决于复杂程度。
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