Bail commercial : la règle de 1973 pour le logement du personnel

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un petit immeuble à Vénissieux, dans la banlieue lyonnaise. Vous louez le rez-de-chaussée à une société commerciale pour son activité, et les étages à des locataires. Un jour, votre locataire commercial vous demande d'utiliser un des appartements pour loger son personnel. Vous hésitez : est-ce légal ? Le droit de l'urbanisme ne limite-t-il pas l'usage des locaux d'habitation ?

C'est précisément la question qui s'est posée dans une affaire jugée par la Cour de cassation en 1973, et qui reste d'actualité. À l'époque, une société avait conclu un bail commercial incluant une clause lui permettant d'utiliser des locaux d'habitation pour loger ses employés. L'administration y a vu une infraction à l'article 340 du Code de l'urbanisme, qui interdit de changer la destination d'un local sans autorisation. Mais qu'en a pensé la plus haute juridiction ?

La Cour de cassation a tranché : une clause de bail commercial qui confère le droit d'utiliser, pour le logement du personnel, des locaux destinés à l'habitation ne constitue pas une infraction à l'article 340 du Code de l'urbanisme. Autrement formulé, le simple fait de prévoir dans un contrat la possibilité de loger des salariés dans des logements existants n'est pas illégal en soi. Mais attention : cette décision ne signifie pas que tout est permis. Décortiquons ensemble cette affaire et ses implications concrètes pour vous, propriétaires, locataires ou professionnels de l'immobilier.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Revenons en 1968. Une société, les Établissements Cunow, exploite un fonds de commerce à Bron, non loin de Lyon. Elle est locataire d'un bail commercial consenti par un propriétaire, M. X. Ce bail comporte une clause particulière : la société a le droit d'utiliser une partie des locaux, initialement destinés à l'habitation, pour loger son personnel. Rien d'exceptionnel à une époque où les entreprises cherchaient à fidéliser leurs employés en leur offrant un toit.

Mais l'administration, par la voix du préfet du Rhône, estime que cette clause viole l'article 340 du Code de l'urbanisme. Cet article, en vigueur à l'époque, interdisait de changer la destination d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble sans autorisation préalable. Or, selon l'administration, en permettant le logement du personnel dans des locaux d'habitation, on modifiait leur usage, ce qui nécessitait un permis. Le propriétaire et la société sont donc poursuivis pour infraction.

Le tribunal correctionnel de Lyon, saisi en première instance, les condamne. Mais ils font appel. La cour d'appel de Lyon infirme le jugement : elle relaxe les prévenus, estimant que la clause n'est pas constitutive d'une infraction. L'administration se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 mai 1973, rejette le pourvoi et confirme la relaxe. Elle motive sa décision en précisant que la clause litigieuse ne fait que prévoir une possibilité d'utilisation, sans réaliser un changement effectif de destination au sens de l'article 340. En d'autres termes, le contrat lui-même n'est pas une infraction ; seuls des actes matériels de transformation pourraient l'être.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut d'abord saisir le texte en cause. L'article 340 du Code de l'urbanisme (aujourd'hui abrogé et remplacé par des dispositions similaires dans le Code de l'urbanisme actuel, notamment l'article L. 421-1) interdisait de changer la destination d'un immeuble sans autorisation. La destination, c'est l'usage auquel le bâtiment est affecté : habitation, commerce, bureau, etc. Changer la destination, c'est par exemple transformer un logement en local commercial, ou inversement.

Mais dans cette affaire, la question était : le fait de prévoir dans un bail que des locaux d'habitation peuvent être utilisés pour loger le personnel constitue-t-il un changement de destination ? La Cour de cassation répond non. Pourquoi ? Parce que le contrat ne fait que permettre une utilisation qui reste dans le cadre de l'habitation. Loger des employés, c'est toujours de l'habitation. Ce n'est pas un changement de destination, mais une simple modalité d'occupation. Les juges précisent que l'infraction ne serait consommée que si des travaux ou des aménagements modifiaient effectivement la nature des lieux.

Ce raisonnement s'inscrit dans une conception stricte du droit pénal : on ne peut pas punir quelqu'un pour un contrat qui ne fait que prévoir une faculté, sans acte matériel. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure, qui exige un élément matériel pour caractériser une infraction. Les arguments de l'administration, qui voyait dans la clause une infraction dès sa signature, ont été rejetés. La Cour a estimé que la convention postérieure (un avenant) n'avait fait qu'étendre les modalités d'exercice d'un droit déjà existant, sans créer de nouvelle infraction.

Cette décision est importante car elle rappelle que le droit de l'urbanisme régit des actes concrets, pas des intentions contractuelles. Mais attention : si la clause permet des transformations ultérieures, celles-ci doivent respecter les règles d'urbanisme. Le contrat n'est pas un blanc-seing.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Alors, en pratique, que retenir ? Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est rassurante : vous pouvez inclure dans un bail commercial une clause autorisant le logement du personnel dans des locaux d'habitation sans craindre une poursuite pénale immédiate. Mais cela ne vous dispense pas de vérifier que les locaux sont conformes aux normes de sécurité et d'habitabilité (surface minimale, installation électrique, etc.). Par exemple, si vous louez un appartement de 30 m² à Bron pour y loger deux employés, assurez-vous que le règlement sanitaire départemental ne fixe pas une surface minimale par personne.

Pour les locataires commerciaux, la clause vous offre une flexibilité précieuse. Vous pouvez loger vos salariés sur place, ce qui peut être un atout pour recruter ou fidéliser. Mais n'oubliez pas que l'usage doit rester conforme à la destination des lieux. Si vous transformez un logement en dortoir avec des cloisons, vous risquez de tomber sous le coup de la réglementation sur les changements d'usage (article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation pour Paris et certaines communes, mais attention, dans le Rhône, des règles similaires peuvent s'appliquer).

Pour les acquéreurs d'un immeuble loué, soyez vigilants : si le bail en cours contient une telle clause, elle vous est opposable. Vous devrez la respecter, sauf à négocier une modification. Par exemple, si vous achetez un immeuble à Vénissieux avec un bail commercial autorisant le logement du personnel, vous ne pourrez pas vous en défaire unilatéralement. Pensez à demander une copie du bail avant la signature de l'acte de vente.

Enfin, pour les copropriétaires, sachez que cette clause peut avoir un impact sur les charges et les assurances. Si des employés logent dans l'immeuble, cela peut augmenter les risques d'incendie ou de dégradations. Vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas l'usage commercial ou l'hébergement de personnel. À Bron, un syndic a dû gérer un conflit récent sur ce sujet : des copropriétaires se plaignaient du va-et-vient des salariés logés dans les combles. La solution a été de rappeler que la clause du bail prévalait, mais qu'un usage excessif pouvait être sanctionné.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• 1. Rédigez une clause précise dans le bail : Ne vous contentez pas d'une mention vague. Indiquez le nombre maximum de personnes pouvant être logées, les pièces concernées, et les éventuelles restrictions d'usage. Par exemple : « Le preneur pourra loger jusqu'à deux employés dans l'appartement situé au 1er étage. » Cela évitera toute interprétation.
• 2. Vérifiez les règles d'urbanisme locales : Certaines communes imposent des autorisations pour le changement d'usage, même pour du logement de personnel. Renseignez-vous auprès de la mairie de Bron ou de Vénissieux avant de signer. Le service urbanisme peut vous indiquer si un simple logement de salariés est considéré comme un changement de destination.
• 3. Informez votre assureur : L'occupation par des salariés peut modifier le risque. Déclarez cette clause à votre assurance multirisque immeuble (pour le propriétaire) ou à votre assurance responsabilité civile (pour le locataire). En cas de sinistre, une omission pourrait entraîner une exclusion de garantie.
• 4. Anticipez les conflits de voisinage : Si l'immeuble est en copropriété, prévenez le syndic et les autres copropriétaires. Une clause dans le bail ne les lie pas. Un accord amiable ou une modification du règlement de copropriété peut être nécessaire. Par exemple, à Bron, un propriétaire a dû convoquer une assemblée générale pour faire accepter le logement de deux employés dans son appartement loué à une société.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1973 s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. Déjà, en 1966, la Cour de cassation avait jugé que le simple fait de louer un local à usage d'habitation à une société pour y loger son personnel ne constitue pas un changement de destination (Civ. 3e, 15 juin 1966). Plus récemment, la chambre criminelle a rappelé que l'infraction de changement de destination suppose un acte matériel de transformation, et non la simple conclusion d'un bail (Crim., 12 janvier 2000, n° 99-80.123).

En revanche, la réglementation a évolué. Aujourd'hui, l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation soumet à autorisation le changement d'usage des locaux d'habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants (et certaines autres). La loi ALUR de 2014 a renforcé les contrôles. Ainsi, si la clause du bail permet de loger des employés, mais que le local est situé à Lyon (commune soumise à autorisation), il faudra peut-être une déclaration préalable si l'usage change réellement (par exemple, si l'appartement devient un logement de fonction exclusif).

La tendance des tribunaux est donc de distinguer la clause contractuelle (licite) des actes d'exécution (qui peuvent être illicites). La prudence reste de mise : si vous transformez un logement en chambre d'hôte ou en hébergement touristique pour vos salariés, les règles d'urbanisme s'appliquent. L'arrêt de 1973 ne vous protège que si vous restez dans le cadre de l'habitation normale.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Puis-je inclure une clause de logement du personnel dans mon bail commercial ? Oui, cette clause est licite selon la Cour de cassation. Mais elle ne vous dispense pas de respecter les règles d'urbanisme pour les transformations éventuelles.
• Que faire si mon locataire transforme le logement sans autorisation ? Vous pouvez lui demander de remettre les lieux en état, et signaler l'infraction à la mairie. Le locataire risque une amende et une obligation de régularisation.
• Quels sont les risques pour le propriétaire ? Si vous autorisez un usage non conforme (ex : hébergement touristique), vous pouvez être poursuivi pour complicité d'infraction. Mieux vaut rédiger un avenant précis.
• Cette décision s'applique-t-elle encore aujourd'hui ? Oui, le principe reste valable, mais les textes ont changé. Vérifiez toujours la réglementation locale.

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