Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 15-12.606 • 2016-10-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Rouen, rue Jeanne-d'Arc. Ihr Mieter kündigt (Kündigungsfrist) im August 2012, aber das Verfahren zur Festsetzung der Miete für den verlängerten Mietvertrag läuft bereits. Ein Jahr zuvor hat der Richter die neue Miete auf einen niedrigeren Betrag als die alte Miete festgesetzt. Der Mieter meint, er müsse diese Miete nicht mehr zahlen, da der Mietvertrag kurz vor dem Erlöschen steht. Sie hingegen wollen, dass er bis zum letzten Tag zahlt. Wer hat recht?
Diese Frage, die technisch erscheint, ist in Wirklichkeit für Tausende von Eigentümern und Mietern von entscheidender Bedeutung. Das Recht der Geschäftsmietverträge (Vermietung von Räumlichkeiten für eine gewerbliche, industrielle oder handwerkliche Tätigkeit) ist voller Fristen und Optionen. Eine davon, das Optionsrecht auf Nichtverlängerung, erlaubt es dem Mieter oder Vermieter, die Verlängerung des Mietvertrags bei dessen Ablauf abzulehnen. Was aber passiert, wenn zwischenzeitlich die Miete für den verlängerten Mietvertrag durch eine rechtskräftige (nicht mehr anfechtbare) Entscheidung festgesetzt wurde?
Der Kassationshof (Cour de cassation) antwortet in einem Urteil vom 6. Oktober 2016 (Nr. 15-12.606) unmissverständlich: Die Optionsfrist setzt die Vollstreckung der Entscheidung über die Mietfestsetzung nicht aus. Mit anderen Worten: Solange der Mieter nicht offiziell die Nichtverlängerung des Mietvertrags gewählt hat, muss er die vom Richter festgesetzte Miete zahlen. Eine Entscheidung, die die Vermieter absichert und die Pflichten der Mieter klärt. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Mont-Saint-Aignan, vermietete sein Lokal an eine Möbelhandelsgesellschaft. Der am 28. Februar 2007 geschlossene Mietvertrag läuft aus. Gemäß dem Verlängerungsverfahren setzt der Richter für Gewerbemieten durch eine rechtskräftige Entscheidung vom 1. März 2010 die Miete für den verlängerten Mietvertrag auf einen niedrigeren Betrag als die alte Miete fest. Warum niedriger? Manchmal entwickelt sich der lokale Markt, die Mieten sinken oder der Zustand des Lokals verschlechtert sich.
Am 24. August 2012 kündigt die Mieterin dem Vermieter mit Wirkung zum 28. Februar 2013, also zum Ablauf des laufenden Mietvertrags. In der Zwischenzeit hat sie jedoch die vom Richter festgesetzte Miete für den Zeitraum vom Verlängerungsdatum (28. Februar 2007) bis zur Kündigung nicht gezahlt. Sie meint, da sie ihre Absicht, die Räumlichkeiten zu verlassen, angezeigt habe, sei sie nicht mehr verpflichtet, die überarbeitete Miete zu zahlen. Der Eigentümer verlangt dagegen die Zahlung der Rückstände auf der Grundlage der gerichtlichen Entscheidung.
Der Rechtsstreit gelangt vor das Berufungsgericht von Rouen, das dem Eigentümer recht gibt: Die Mieterin muss die vom Richter festgesetzte Miete für den gesamten Zeitraum zahlen, in dem sie die Räumlichkeiten bis zum Wirksamwerden der Kündigung genutzt hat. Die Mieterin legt Kassation ein. Ihr Argument: Die Frist, in der sie das Optionsrecht (Wahl der Nichtverlängerung des Mietvertrags) ausüben kann, stehe der Vollstreckung der Entscheidung über die Mietfestsetzung entgegen. Mit anderen Worten: Solange sie keine endgültige Entscheidung getroffen habe, sei die Miete nicht fällig.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist die Kassation zurück. Er erinnert an den grundlegenden Grundsatz: Eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung (die nicht mehr mit Berufung oder Revision anfechtbar ist) ist vollstreckbar. Sie bindet die Parteien. Die Tatsache, dass eine Optionsfrist läuft, setzt ihre Vollstreckung nicht aus.
Die genaue Rechtsfrage war: Ist Artikel L. 145-57 des Handelsgesetzbuchs (der das Optionsrecht bei Gewerbemietverträgen regelt) dahingehend auszulegen, dass er der Vollstreckung der Entscheidung über die Mietfestsetzung für den verlängerten Mietvertrag entgegensteht, solange das Optionsrecht nicht ausgeübt wurde? Die Antwort lautet nein.
Die Vorinstanzen hatten bereits betont, dass die Entscheidung über die Mietfestsetzung vor Ausübung des Optionsrechts rechtskräftig geworden war. Der Kassationshof stimmt zu: Die Optionsfrist hat keine aufschiebende Wirkung. Der Mieter muss daher die vom Richter festgesetzte Miete zahlen, selbst wenn er bereits gekündigt hat, solange die Kündigung noch nicht wirksam geworden ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete besteht bis zum Wirksamwerden der Kündigung.
Diese Entscheidung folgt einer Logik der Rechtssicherheit. Sie verhindert, dass Mieter eine Optionsfrist nutzen, um die Zahlung einer eigentlich geschuldeten Miete hinauszuzögern. Sie bestätigt, dass das Optionsrecht eine Möglichkeit, aber kein Ausweg aus bereits entstandenen Verpflichtungen ist.
Der Kassationshof schafft kein neues Recht: Er wendet das bestehende Recht an. Aber er präzisiert einen Punkt, der zu Verwirrung geführt hatte. Vor diesem Urteil konnten manche Mieter glauben, das Optionsrecht setze ihre Pflichten aus. Nun ist klar: Solange der Mietvertrag nicht gekündigt ist oder die Kündigung nicht wirksam geworden ist, ist die vom Richter festgesetzte Miete geschuldet.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie können die vom Richter festgesetzte Miete verlangen, sobald die Entscheidung rechtskräftig ist, selbst wenn Ihr Mieter gekündigt hat, die Kündigung aber noch nicht wirksam geworden ist. Wenn Ihr Mieter die Zahlung einstellt, können Sie ein Beitreibungsverfahren (z.B. Pfändung) einleiten, ohne das Ende der Optionsfrist abzuwarten. Beispiel: Miete festgesetzt auf 2.000 €/Monat, Kündigung zum 31. März, Nichtzahlung von Januar bis März: Sie können 6.000 € Rückstände fordern.
Für den Mieter: Sie müssen die vom Richter festgesetzte Miete bis zum Wirksamwerden Ihrer Kündigung zahlen, selbst wenn Sie die Miete für zu hoch oder die Entscheidung für ungerecht halten. Wenn Sie die Miete anfechten wollen, tun Sie dies, bevor die Entscheidung rechtskräftig wird. Ist sie es einmal, müssen Sie zahlen.
