Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-11.312 • 2018-03-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Fleury-les-Aubrais, Ihr Mieter hat Ihnen am 25. März gekündigt, aber die sechsmonatige Kündigungsfrist endet an einem Sonntag. Sie denken, die Kündigung sei bis zum folgenden Montag gültig? Falsch. Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Keine Verlängerung möglich. Diese fast unbemerkt gebliebene Entscheidung richtet dennoch Schaden bei Vermietern und Mietern an, die glaubten, einen Gnadentag zu haben. Und wenn Sie als Nächstes dran sind?
Die Frage ist einfach: Wenn eine Kündigungsfrist (z. B. die sechs Monate gemäß Artikel L. 149-9 des Handelsgesetzbuchs) auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt, kann man das Datum auf den ersten Werktag verschieben? Die Antwort des obersten Gerichts ist ein klares Nein. Warum? Weil Artikel 642 der Zivilprozessordnung, der diese Verlängerung erlaubt, nur auf Handlungen oder Formalitäten anwendbar ist, die vor Ablauf einer Frist vorzunehmen sind, nicht auf die Fristen selbst. Subtil, aber folgenreich.
Dieses Urteil vom 8. März 2018 ist eine Zeitbombe für alle, die Gewerbemietverträge verwalten. In Montargis wie in Orléans wenden die Gerichte diese Regel nun buchstabengetreu an. Wie also vermeiden, in die Falle zu tappen? Hier die vollständige Analyse mit konkreten Tipps, um Ihre Rechte nicht zu verlieren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft SDS ist seit Jahren Mieterin eines Geschäftslokals. Der Mietvertrag, verlängert um neun Jahre ab dem 1. Oktober, läuft aus. Der Eigentümer, Herr Denis, möchte die Räumlichkeiten zurückerhalten. Er kündigt seinem Mieter unter Einhaltung der sechsmonatigen Frist gemäß Artikel L. 149-9 des Handelsgesetzbuchs (der eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten für eine Kündigung durch den Vermieter vorschreibt). Aber die Frist endet an einem Samstag. Herr Denis, zuversichtlich, sendet die Kündigung am folgenden Montag, in der Annahme, dass die Regel des Artikels 642 der Zivilprozessordnung (der Fristen, die an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag enden, auf den ersten Werktag verlängert) Anwendung findet.
Die Gesellschaft SDS bestreitet die Gültigkeit der Kündigung. Sie argumentiert, dass die Kündigung spätestens am Samstag hätte erfolgen müssen und die Frist nicht verlängert werden könne. Das Gericht erster Instanz gibt dem Mieter recht. Herr Denis legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Rennes bestätigt das Urteil: Die Kündigung ist nichtig, da die Frist nicht eingehalten wurde. Der Eigentümer legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof ist die Frage klar: Ist Artikel 642 der Zivilprozessordnung auf die Kündigungsfrist des Artikels L. 149-9 des Handelsgesetzbuchs anwendbar? Das oberste Gericht antwortet mit Nein. Es erinnert daran, dass Artikel 642 nur Handlungen oder Formalitäten betrifft, die vor Ablauf einer Frist vorzunehmen sind, nicht die Frist selbst. Mit anderen Worten: Die sechsmonatige Frist ist nach Kalendertagen zu berechnen, ohne Verlängerung, wenn sie auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt. Ergebnis: Die am Montag erfolgte Kündigung ist verspätet, und der Mietvertrag verlängert sich automatisch um neun Jahre.
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf eine subtile, aber grundlegende Unterscheidung. Artikel 642 der Zivilprozessordnung (der die Verlängerung einer an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag endenden Frist auf den ersten Werktag erlaubt) gilt nur, wenn „eine Handlung oder Formalität vor Ablauf einer Frist vorzunehmen ist“. Die Frist selbst — zum Beispiel die sechsmonatige Kündigungsfrist — ist dagegen keine Handlung oder Formalität. Es ist ein Zeitraum. Die Kündigung muss sechs Monate vor dem Fälligkeitsdatum erfolgen, aber die Frist läuft von Datum zu Datum, ohne Verlängerung. Fällt der sechste Monat auf einen Samstag, muss die Kündigung spätestens an diesem Samstag erfolgen.
Konkret bestimmt Artikel L. 149-9 des Handelsgesetzbuchs, dass „die Kündigung sechs Monate im Voraus zu erklären ist“. Der Kassationsgerichtshof legt diese Bestimmung dahingehend aus, dass sie eine Kündigungsfrist vorschreibt, nicht eine innerhalb einer Frist vorzunehmende Handlung. Artikel 642 gilt jedoch nur für Handlungen. Also keine Verlängerung. Die Tatsacheninstanzen (das Berufungsgericht Rennes) hatten diese Lesart bereits übernommen, und der Kassationsgerichtshof bestätigt sie. Es handelt sich um eine Zurückweisung der Kassation, was bedeutet, dass die Lösung nunmehr gefestigt ist.
Diese Rechtsprechung ist ständig: Seit mehreren Jahren weigert sich der Kassationsgerichtshof, Artikel 642 auf Kündigungsfristen auszudehnen. In einem Urteil vom 12. Dezember 2012 hatte er bereits entschieden, dass die dreimonatige Frist zur Anfechtung einer Kündigung nicht verlängert werden kann. Hier bestätigt er dieselbe Argumentation für die sechsmonatige Frist. Vermieter und Mieter müssen daher bei der Berechnung der Daten äußerst wachsam sein.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Montargis bedeutet diese Entscheidung, dass eine Kündigung am Montag, wenn die Frist am vorherigen Samstag abläuft, die Kündigung nichtig macht. Ergebnis: Der Mietvertrag verlängert sich automatisch, und Sie müssen bis zum nächsten Fälligkeitstermin (neun Jahre später) warten, um Ihr Lokal zurückzuerhalten. Beispiel: Wenn Ihr Mietvertrag am 31. Dezember ausläuft, müssen Sie spätestens am 30. Juni kündigen. Ist der 30. Juni ein Sonntag, muss Ihre Kündigung spätestens am Samstag, den 29. Juni, erfolgen. Einen Tag zu spät, und es ist verloren.
Für einen Mieter ist dies ein zweischneidiges Schwert. Wenn Sie die Räumlichkeiten verlassen möchten, müssen Sie dieselbe Frist einhalten. Eine am Montag erfolgte Kündigung, wenn die Frist am vorherigen Samstag abläuft, ist ebenfalls nichtig, und Sie bleiben für weitere neun Jahre Mieter mit der Verpflichtung, die Mieten zu zahlen. In Fleury-les-Aubrais musste ein Händler so 18 M
