Decisione di riferimento: cc • N° 15-12.606 • 2016-10-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Rouen, rue Jeanne-d'Arc. Il vostro conduttore vi dà disdetta (preavviso di partenza) nell'agosto 2012, ma la procedura di fissazione del canone del contratto rinnovato è già in corso. Un anno prima, il giudice ha fissato il nuovo canone a un importo inferiore al precedente. Il conduttore ritiene di non dover più pagare questo canone poiché il contratto sta per estinguersi. Voi volete che paghi fino all'ultimo giorno. Chi ha ragione?
Questa domanda, che sembra tecnica, è in realtà cruciale per migliaia di proprietari e conduttori. Il diritto delle locazioni commerciali (affitto di locali per attività commerciale, industriale o artigianale) è pieno di termini e opzioni. Una di queste, il diritto di opzione per il non rinnovo, permette al conduttore o al locatore di rifiutare il rinnovo del contratto alla scadenza. Ma cosa succede se, nel frattempo, il canone del contratto rinnovato è stato fissato con una decisione definitiva (non più soggetta a ricorso)?
La Corte di Cassazione, con una sentenza del 6 ottobre 2016 (n. 15-12.606), risponde senza ambiguità: il termine per l'opzione non sospende l'esecuzione della decisione che fissa il canone. In altre parole, finché il conduttore non ha ufficialmente scelto di non rinnovare il contratto, deve pagare il canone come stabilito dal giudice. Una decisione che tutela i locatori e chiarisce gli obblighi dei conduttori. Analisi.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Mont-Saint-Aignan, ha concesso in locazione il suo locale a una società di vendita di mobili. Il contratto, concluso il 28 febbraio 2007, giunge a scadenza. Conformemente alla procedura di rinnovo, il giudice dei canoni commerciali fissa, con decisione definitiva del 1° marzo 2010, l'importo del canone del contratto rinnovato a un importo inferiore al canone precedente. Perché inferiore? A volte il mercato locale evolve, i canoni scendono o lo stato del locale si deteriora.
Il 24 agosto 2012, la conduttrice dà disdetta al locatore, con effetto dal 28 febbraio 2013, cioè alla scadenza del contratto in corso. Ma nel frattempo, non ha pagato il canone fissato dal giudice per il periodo che va dalla data di rinnovo (28 febbraio 2007) fino alla disdetta. Ritiene che, avendo notificato l'intenzione di lasciare i locali, non sia più tenuta a pagare il canone rivisto. Il proprietario, invece, chiede il pagamento degli arretrati sulla base della decisione giudiziaria.
La controversia arriva davanti alla corte d'appello di Rouen, che dà ragione al proprietario: la conduttrice deve pagare il canone fissato dal giudice per tutto il periodo in cui è rimasta nei locali, fino alla data di efficacia della disdetta. La conduttrice ricorre in cassazione. Il suo argomento: il termine entro cui può esercitare il diritto di opzione (scegliere di non rinnovare il contratto) impedisce l'esecuzione della decisione che fissa il canone. In altre parole, finché non ha preso una decisione definitiva, il canone non sarebbe esigibile.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. Ricorda il principio fondamentale: una decisione giudiziaria definitiva (non più soggetta ad appello o ricorso) è esecutiva. Si impone alle parti. Il fatto che sia in corso un termine per l'opzione non ne sospende l'esecuzione.
La questione giuridica precisa era la seguente: l'articolo L. 145-57 del Codice del commercio (che disciplina il diritto di opzione in materia di locazioni commerciali) deve essere interpretato nel senso che impedisce l'esecuzione della decisione che fissa il canone del contratto rinnovato, finché il diritto di opzione non è esercitato? La risposta è no.
I giudici di merito avevano già sottolineato che la decisione che fissava il canone era divenuta definitiva prima dell'esercizio del diritto di opzione. La Corte di Cassazione approva: il termine per l'opzione non ha effetto sospensivo. Il conduttore deve quindi pagare il canone come stabilito dal giudice, anche se ha già dato disdetta, purché la disdetta non abbia ancora effetto. L'obbligo di pagare il canone decorre fino alla data di efficacia della disdetta.
Questa decisione si inserisce in una logica di certezza del diritto. Evita che i conduttori approfittino di un termine per l'opzione per ritardare il pagamento di un canone comunque dovuto. Conferma che il diritto di opzione è una facoltà, non una scappatoia da obblighi già sorti.
La Corte non crea un nuovo diritto: applica il diritto esistente. Ma chiarisce un punto che creava confusione. Prima di questa sentenza, alcuni conduttori potevano pensare che il diritto di opzione sospendesse i loro obblighi. Ora è chiaro: finché il contratto non è risolto o la disdetta non ha effetto, il canone fissato dal giudice è dovuto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: potete richiedere il canone fissato dal giudice non appena la decisione è definitiva, anche se il vostro conduttore ha dato disdetta ma la disdetta non ha ancora effetto. Se il conduttore smette di pagare, potete avviare una procedura di recupero (pignoramento, ecc.) senza attendere la scadenza del termine per l'opzione. Esempio numerico: canone fissato a 2.000 €/mese, disdetta data per il 31 marzo, mancato pagamento da gennaio a marzo: potete richiedere 6.000 € di arretrati.
Per il conduttore: dovete pagare il canone fissato dal giudice fino alla data di efficacia della vostra disdetta, anche se ritenete che il canone sia troppo alto o la decisione ingiusta. Se volete contestare il canone, fatelo prima che la decisione diventi definitiva. Una volta che lo è, dovete pagare.
