续租商业租约：租金法官预审备忘录陷阱

想象一下：您是索恩河畔沙隆(Chalon-sur-Saône)一处商业场所的业主，该场所租给一家服装店已超过十年。租约到期，您发出解约通知并附上续租要约，承租人接受了。但续租租金呢？您和承租人无法达成一致。于是您决定向商业租金法官提起诉讼，由其确定新租金。但是，如果您不遵守一项前置程序——通知一份备忘录——您的诉讼可能被宣告不可受理，且无任何上诉可能。这正是2024年2月8日最高法院判决的案件中发生的情况。

该判决（第22-22.301号）提醒了一条非法律人士常忽视但至关重要的程序规则：《商法典》第R.145-27条规定，备忘录通知与提起诉讼之间必须间隔一个月。如果您在起诉前忘记通知备忘录，即使事后通知，您的请求也不可受理。很严厉，对吧？

在本文中，我将讲述该案事实，解析法官的推理，并特别给出实用建议以避免陷入这一陷阱。无论您是马孔(Mâcon)或其他地方的业主、承租人还是房地产专业人士，这些规则都与您相关。

事实：日常发生的案例

X先生，阿维尼翁(Avignon)一处商业场所的业主，于2016年9月28日向其承租人Y公司发出解约通知，自2017年3月31日生效。租约自该日起自动续租（称为续租商业租约）。但双方未能就新租约的租金达成一致。因此X先生决定向商业租金法官提起诉讼。

2019年3月25日，即在法律规定的两年期限内，他向阿维尼翁司法法院传唤了承租人。但问题在于：在传唤之前，他未向承租人通知一份备忘录（一份书面文件，陈述其主张和论据）。他确实在传唤后通知了一份备忘录，但为时已晚。

承租人提出请求不可受理，理由是传唤是在备忘录通知后未满一个月的情况下发出的。法院支持了承租人，尼姆(Nîmes)上诉法院予以确认。X先生随后向最高法院提起上诉。

法院推理——解析

最高法院驳回了X先生的上诉。其依据是《商法典》第R.145-27条，该条规定：“商业租金法官不得在收件人收到第一份备忘录后一个月期限届满前受理，否则不可受理。”简而言之：要提起诉讼，必须首先向对方发送备忘录，然后至少等待一个月再传唤。

最高法院明确指出，在提起诉讼前未通知备忘录将导致诉讼障碍（即请求被驳回，不进行实体审查）。而且，这种情况不能通过在向书记室提交传唤后通知备忘录来补救。换句话说，一旦传唤发出，就来不及补救了。

该判决确认了既定的判例。最高法院此前已做出相同裁判（例如，第三民事庭，2011年9月6日，第10-20.167号）。这不是推翻先例，而是对商业租约程序严格性的有力重申。

X先生的论据？他主张传唤后通知备忘录应被视为程序补救。最高法院未采纳这一论点，认为该规则是公共秩序规则，旨在确保任何诉讼前的对抗和深思熟虑。

h2>这对您意味着什么——具体而言

如果您是商业场所的出租人业主，您必须绝对遵守这一手续。想象一下，在马孔(Mâcon)，您将一家店铺租给一位理发师。租约续租，但您想提高租金。您认为可以直接传唤承租人吗？不行。您必须首先向其通知一份详细说明您主张的备忘录，等待一个月，然后才能提起诉讼。如果您不这样做，您的诉讼将不可受理，您将不得不重新开始，产生不必要的律师费和诉讼费。

对于承租人，该判决是一种保护：它确保出租人不能在不首先以书面形式向您陈述其论点、给您时间回应的情况下将您告上法庭。

对于房地产专业人士，这是一个提醒：商业租金确定程序受到严格监管。疏忽可能代价高昂。例如，如果年租金为30,000欧元，程序错误可能导致租金确定延迟一年，即损失3,000欧元（按期望增长10%计算）。

避免此类纠纷的四点建议

• 在任何传唤前始终通知备忘录：一旦您考虑向商业租金法官提起诉讼，请起草一份备忘录（在律师的帮助下）并通过执达员通知或带有回执的挂号信通知对方。保留通知证明。
• 遵守一个月期限：在备忘录通知后，至少等待31天再发出传唤。不要着急。精确的日程安排是您最好的盟友。
• 核实解约和续租日期：在所述案件中，解约通知于2016年发出，传唤于2019年，在两年期限内。但不要忘记，期限从解约生效日起算。在您的日历中记下这些日期。
• 在行动前咨询专业律师：商业租约程序复杂。律师将帮助您避免程序错误。咨询费用通常低于诉讼不可受理的成本。

深入探讨：相关判例与演变

该判决属于既定的判例系列。在2011年9月6日的一项判决（第10-20.167号）中，最高法院已裁定缺乏预审备忘录导致诉讼不可受理，且无法补救。最近，在2023年1月12日的一项判决（第21-23.456号）中，最高法院明确指出备忘录必须在传唤前通知，即使双方已交换非正式信件。

趋势明确：法官对程序手续的遵守越来越严格。未来，可以预期最高法院将继续重申这些规则，以确保对抗和公平的程序。如果您想事后“补救”，请不要抱有幻想：严格是必须的。

实践中：您该怎么做

常见问题：您可能想问的问题

1. 在这种情况下什么是备忘录？ 是一份书面文件，由律师或当事人签署，陈述租金确定请求的理由、法律论据和证明文件。必须通知对方。
2. 我可以通过电子邮件发送备忘录吗？ 不行，通知必须通过执达员或带有回执的挂号信进行，以便有确切的收件日期证明。
3. 如果我已经在无备忘录的情况下传唤了怎么办？ 不幸的是，诉讼不可受理。您必须重新开始程序：首先通知备忘录，等待一个月，然后再次传唤。您将损失时间和金钱，但这是唯一的解决办法。
4. 这一个月的期限是否适用于所有租金确定请求？ 是的，对于任何续租商业租约的租金确定请求，该期限是强制性的。

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