参考判决： cc • 编号 99-17.055 • 2001-03-07 • 查看判决 →
想象一下：您是Castelsarrasin一个商业场所的业主，租给一家花店。租金是固定的，但每年还额外收取店内营业额的5%。租约到期续期时，承租人质疑新的固定租金，认为其相对于租赁价值（类似场所的市场价格）过高。谁来裁决？商业租金法官能否修订这种可变租金？这个问题可能看起来很技术性，但对您的租金收入有非常实际的影响。法国最高法院（Cour de cassation）在2001年3月7日给出了答案：当租金部分按营业额比例计算（即所谓的“可变租金”或“百分比租金”）时，这种固定方式不受法官管辖。只有双方的意愿才重要。换句话说，如果您在租约中规定了这种制度，法官在续期时不能推翻它，即使固定租金看起来被低估了。让我们一起来解读这一判决及其对Tarn-et-Garonne省及其他地区业主和承租人的影响。
事实：一个日常发生的故事
M. X，Beaumont-de-Lomagne一个商业场所的业主，与Milou公司签订了一份为期12年的租约，该公司经营一家成衣店。租金由固定部分（每年按指数调整）和可变部分（相当于场所内营业额的5%）组成，并设有最低保证租金。租约到期时，M. X提出新的固定租金，但Milou公司提出异议：认为固定租金相对于租赁价值过高。业主向商业租金法官提起诉讼，要求确定续约租金。Montauban的大审法院（tribunal de grande instance）以及随后Toulouse的上诉法院（cour d'appel）支持了业主：他们根据租赁价值确定了低于要求的租金金额。Milou公司向最高法院提起上诉。但请注意：上诉并非针对金额，而是针对法官干预的原则本身。最高法院将裁定一个前所未有的问题：法官能否修改包含与营业额相关的可变部分的租金？
法院的推理——解析
最高法院撤销了上诉判决。其推理很明确：“续约租金的确定，如果部分根据场所内实现的营业额比例计算，则不受商业租金法官在此方面的权力管辖，仅由双方的协议规定。”换句话说，当双方自由约定可变租金（与营业额挂钩）时，这种合同机制优先于续约时租金确定的法定规则。法官不能用自己的租赁价值评估来替代这种计算方式。很少有人知道，这一判决基于合同自由原则（《法国民法典》第1103条：合法订立的合同对当事人具有法律效力）和《商法典》第L. 145-33条（规定了商业租约租金的确定规则）。但最高法院明确，当租金由包含可变部分的合同条款确定时，该条款不适用。法官认为，带有最低保证的可变租金条款构成“在租约有效期内按固定间隔确定租金的合同方式”。因此，即使在续约时，这种方式仍然存在。这是对双方自由的确认，而非逆转。
对您的实际影响
这一判决具有非常实际的意义，无论您是业主还是承租人。
业主（出租人）： 如果您规定了可变租金（例如，每年固定租金10,000欧元加上营业额的3%），您受到保护：在续约时，承租人不能以租赁价值下降为由要求法官降低固定部分。但相反，如果营业额下降，您的可变租金也会减少。具体例子：在Beaumont-de-Lomagne，一位业主出租80平方米的商铺，固定租金12,000欧元/年，可变部分为营业额的4%。营业额为200,000欧元，总租金为20,000欧元。如果承租人提出异议，法官不能改变这种计算方式。但注意：如果您没有规定固定租金的定期修订，您可能面临固定租金过时的问题。 承租人： 您不能以租赁价值为由逃避可变租金。您唯一的办法是与业主协商，或者证明该条款是滥用条款（例如，如果它不成比例）。 商业场所的购买者： 仔细检查现有租约的条款。可变租金可能是优势（如果营业额高）或风险（如果营业额下降）。 共有业主： 如果您的单元以可变租金出租，可能会影响您房产的价值。
避免此类纠纷的四个建议
- 明确起草可变租金条款： 注明百分比、营业额基数（明确定义）、计算周期以及最低保证租金金额。避免模糊的表述。
- 规定固定租金的定期修订条款： 为避免固定部分与市场脱节，将其与指数（ILC、ILAT）挂钩，或规定每三年修订一次。
- 为续约做好准备： 在到期前六个月开始与承租人谈判。如果出现分歧，要知道法官不能修改可变方式，但如果条款允许，法官可以确定固定租金。
- 咨询专业律师： 专业人士将帮助您起草符合判例的条款，并在纠纷中维护您的利益。Cécile Zakine律师在法国南部（包括Montauban）执业。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于保护合同自由的一贯立场。可以引用同一法庭更早的一项判决（Cass. 3e civ., 1989年5月10日，编号87-17.876），该判决已裁定滑动比例条款（指数化）不受法官管辖。最近，最高法院在2019年10月10日的判决（编号18-20.348）中确认了这一立场：与营业额相关的可变租金不能由法官修订，即使当地商业因素发生重大变化。趋势很明确：法官尊重双方意愿，除非条款是滥用条款。未来，这一解决方案可能会扩展到其他形式的可变租金（例如，基于利润）。
要点总结
常见问题解答：
1. 如果我的营业额下降，我可以要求法官减少我的可变租金吗？ 不可以，法官不能修改条款。您必须与业主协商，或者证明该条款是滥用条款（例如，如果它规定了过高的最低租金）。
2. 如果我的业主拒绝续约，我该怎么办？ 续约权与租金金额不同。您可以要求续约，但可变租金将继续适用。
3. 可变租金总是有效的吗？ 是的，只要它不违反公共秩序（例如，随意条款）或不变更商业租约的性质。
4. 我可以在9年租约中包含可变租金吗？ 可以，甚至建议这样做，以使租金与承租人的业绩挂钩。
5. 业主面临哪些风险？ 如果营业额下降，可变租金会减少。规定最低保证租金以保护自己。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——而且通常更划算。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
