Bail commercial et parking : une aire de stationnement n'est pas un local accessoire

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un immeuble commercial à Isle, et vous donnez à bail un local à une librairie. Le contrat prévoit également deux places de parking dans la cour. Quelques années plus tard, vous souhaitez récupérer ces places pour les louer séparément. Le locataire s'y oppose, arguant que les places font partie intégrante du bail commercial et bénéficient de la même protection. Qui a raison ?

Cette question, pourtant banale, a donné lieu à un arrêt important de la Cour de cassation le 12 juillet 1995. Les juges ont dû déterminer si une aire de stationnement louée séparément peut bénéficier du statut des baux commerciaux (le régime protecteur du preneur). La réponse est non : une place de parking n'est pas un "local accessoire" au sens du décret de 1953. Une décision qui change la donne pour de nombreux bailleurs et locataires.

Dans cet article, nous décortiquons cette décision et ses conséquences pratiques, que vous soyez propriétaire à Saint-Junien ou locataire à Limoges. Nous verrons ce que dit exactement la loi, comment l'appliquer et surtout comment éviter les pièges.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

La société Éditions Jacobs était locataire d'un local commercial à Paris. Outre le local principal, le bailleur lui avait également loué deux emplacements de stationnement dans la même cour. Ces emplacements n'étaient pas mentionnés dans le bail commercial principal, mais faisaient l'objet d'une location distincte, verbale ou par un écrit séparé.

Quelques années plus tard, la propriétaire (la SIRP) a donné congé à la société Éditions Jacobs pour ces deux places de parking, lui demandant de les libérer. Le locataire a contesté ce congé, estimant que les places étaient l'accessoire du bail commercial et qu'elles bénéficiaient donc de la même protection : droit au renouvellement, paiement d'une indemnité d'éviction, etc.

L'affaire a été portée devant le tribunal de commerce, puis la cour d'appel de Paris, et enfin la Cour de cassation. Le 23 septembre 1993, la cour d'appel a donné raison au bailleur, considérant que les aires de stationnement n'étaient pas soumises au statut des baux commerciaux. La société Éditions Jacobs s'est alors pourvue en cassation.

Le 12 juillet 1995, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant l'arrêt d'appel. Elle a jugé que les aires de stationnement n'étaient pas des locaux ou immeubles accessoires au sens de l'article 1-1° du décret du 30 septembre 1953. En d'autres termes, une place de parking louée séparément n'entre pas dans le champ d'application du statut des baux commerciaux. Le bailleur pouvait donc valablement donner congé sans avoir à payer d'indemnité d'éviction.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir au texte de base : le décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Ce texte protège les commerçants et industriels qui louent un local pour leur activité. Il prévoit notamment un droit au renouvellement du bail et, en cas de refus de renouvellement, le paiement d'une indemnité d'éviction (compensation pour le préjudice subi).

L'article 1-1° de ce décret précise que le statut s'applique aux baux de "locaux ou immeubles accessoires" nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce. La question était donc : une aire de stationnement peut-elle être considérée comme un "local" ou un "immeuble accessoire" ?

La Cour de cassation répond non. Pour elle, une aire de stationnement est une simple surface, non close, qui ne constitue pas un local. Elle ne peut pas non plus être qualifiée d'"immeuble accessoire" au sens juridique du terme, car elle n'est pas indispensable à l'exploitation du fonds de commerce (contrairement à, par exemple, un entrepôt attenant).

Les juges ont donc fait une distinction importante : le statut des baux commerciaux protège les locaux où s'exerce l'activité, pas les simples dépendances comme les parkings. Cela vaut même si ces parkings sont loués en même temps que le local principal, à condition qu'ils fassent l'objet d'une location distincte (et non d'une clause unique dans le même bail).

Notons que cette décision n'est pas un revirement : elle s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà en 1987, la Cour de cassation avait jugé qu'un terrain nu loué pour le stationnement n'était pas soumis au statut. L'arrêt de 1995 confirme cette ligne.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Vous pouvez louer des places de parking à un commerçant sans craindre qu'elles deviennent "intouchables" après quelques années. Si vous souhaitez les récupérer, un simple congé sans indemnité suffit (sauf si le contrat prévoit autre chose). Exemple concret : à Saint-Junien, M. Dupont, propriétaire d'un immeuble, loue un local à un boulanger et, par un contrat séparé, trois places de parking. Cinq ans plus tard, il veut transformer le parking en jardin. Il peut donner congé pour les places sans payer un centime d'indemnité d'éviction.

Pour le locataire commerçant : Attention : si vous louez un local commercial et que vous bénéficiez de places de parking, vérifiez si elles sont incluses dans le bail principal ou non. Si elles font l'objet d'un contrat séparé, le bailleur peut vous les retirer sans compensation. Pour être protégé, il faut que les places soient expressément mentionnées dans le bail commercial comme faisant partie du local loué. Si ce n'est pas le cas, négociez un avenant ou un bail unique.

Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce : Lors de l'acquisition, vérifiez avec votre notaire si le droit au bail inclut les parkings. Si les places sont louées séparément, elles ne sont pas comprises dans la cession du fonds. Vous pourriez vous retrouver sans places après la vente.

Pour le copropriétaire : Si votre syndicat loue des places de parking à un commerçant, sachez que ces locations ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux. Le syndic peut donc donner congé facilement si nécessaire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un bail unique incluant les parkings : Si vous voulez que les places de stationnement bénéficient de la protection du statut des baux commerciaux, mentionnez-les dans le corps du bail commercial principal, avec leur surface et leur emplacement. Évitez les contrats séparés.
• Précisez la nature de la location : Dans le contrat, indiquez clairement si les places sont louées à titre accessoire au local commercial ou à titre indépendant. Cela évitera toute ambiguïté.
• En cas de location séparée, prévoyez une clause de résiliation : Si vous optez pour un contrat distinct pour le parking, ajoutez une clause permettant au bailleur de résilier à tout moment avec un préavis (par exemple 3 mois). Cela sécurise les deux parties.
• Consultez un avocat lors de la rédaction : Avant de signer un bail incluant des parkings, faites vérifier le contrat par un professionnel. Une consultation préventive de 30 minutes avec Maître Zakine (45 €) peut vous éviter des années de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 1995 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà en 1987, la Cour de cassation avait jugé qu'un terrain nu loué pour le stationnement n'était pas soumis au statut des baux commerciaux (Civ. 3e, 20 mai 1987, n° 85-16.724). Plus récemment, en 2010, elle a confirmé qu'un garage loué séparément d'un local commercial n'entre pas dans le champ d'application du statut (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 08-20.598).

La tendance est donc claire : les juges font une distinction stricte entre le local professionnel (protégé) et les dépendances non closes comme les parkings, les cours ou les jardins. Cependant, attention : si le parking est indispensable à l'activité (par exemple, un parking pour une station de lavage auto), il pourrait être requalifié en élément essentiel du fonds. Mais c'est une exception rare.

Pour l'avenir, la loi Pinel de 2014 n'a pas modifié cette règle. La jurisprudence reste donc d'actualité.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Q : Puis-je récupérer une place de parking louée à un commerçant sans payer d'indemnité ?
  R : Oui, si la place fait l'objet d'une location distincte du bail commercial. Vous pouvez donner congé sans indemnité d'éviction.
• Q : Que faire si mon bail commercial mentionne les places de parking dans le même contrat ?
  R : Dans ce cas, les places sont protégées par le statut. Le bailleur ne peut pas les récupérer sans payer une indemnité d'éviction.
• Q : Un parking souterrain est-il considéré comme un local ?
  R : Non, la jurisprudence assimile les parkings à des aires de stationnement, même s'ils sont couverts. Sauf s'ils sont aménagés en box fermés et individualisés, ils restent exclus du statut.
• Q : Puis-je louer une place de parking à un commerçant sans passer par un bail commercial ?
  R : Oui, vous pouvez utiliser un simple contrat de location (bail civil) d'une durée déterminée. Attention toutefois à la réglementation locale (PLU) et aux règles de copropriété.

Checklist : Ce qu'il faut faire si vous êtes concerné

1. Vérifiez vos contrats : les parkings sont-ils inclus dans le bail commercial ou séparés ?
2. Si séparés, anticipez une éventuelle résiliation sans indemnité.
3. Si inclus, assurez-vous que la description est précise (surface, numéro de place).
4. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé.

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