Bail commercial : le bailleur peut-il réclamer une part de la plus-value de cession ?

À Paris comme ailleurs, la cession d’un bail commercial est une opération courante qui cristallise bien des tensions. Un locataire souhaite transmettre son contrat à un repreneur, le propriétaire donne son accord — ou pas — et, parfois, réclame au passage une part du prix de vente. Mais a-t-il seulement le droit d’exiger une telle participation ?

La question peut sembler anodine, pourtant elle touche à l’essence même du droit au bail : à qui profite la valeur que le fonds de commerce a prise au fil des ans ? Le montant parfois considérable de la plus-value attise les convoitises. Imaginez une boutique du Marais à Paris cédée 200 000 euros alors que le locataire n’a investi que 80 000 euros à l’origine. La différence est-elle légitime — et pour qui ?

Un arrêt ancien mais toujours fondateur de la Cour de cassation, rendu le 18 octobre 1989, apporte une réponse nette et toujours d’actualité. Il dessine les limites que le propriétaire ne peut franchir sans y avoir été expressément autorisé par le contrat de bail.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Tout commence dans le centre de Paris, où un commerçant exploite une boutique sous un bail commercial (contrat de location professionnel soumis au statut protecteur des baux commerciaux). Après plusieurs années d’activité, il décide de céder son droit au bail (l’ensemble des prérogatives attachées au contrat de location) à un repreneur. La cession est conclue moyennant un prix qui reflète, entre autres, l’emplacement privilégié et la clientèle fidélisée.

Le bailleur, informé du projet, ne s’oppose pas au principe de la transmission, mais assortit son autorisation d’une condition financière : il réclame une rétrocession — c’est-à-dire le remboursement — d’une partie du prix de cession. Pour justifier cette exigence, il invoque l’une des clauses du bail, qui prévoyait de manière assez vague une participation du propriétaire à une éventuelle plus-value si celle-ci était jugée « excessive » ou « illégitime ».

Le locataire refuse de partager le bénéfice de la vente. Il estime que la clause ne l’oblige pas de manière certaine et que le bailleur cherche simplement à capter une richesse qui ne lui revient pas. L’affaire est alors portée devant les tribunaux. Le litige traverse les degrés de juridiction : le tribunal de grande instance, puis la cour d’appel, et enfin la Cour de cassation, qui va trancher le nœud du désaccord.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Que dit exactement la Haute juridiction ? Son analyse repose sur un principe fondamental du droit des baux commerciaux : le droit au bail est un élément du patrimoine du locataire, et c’est à lui, sauf convention contraire, que profitent les fruits de la cession. La Cour rappelle que le propriétaire ne peut pas monnayer discrétionnairement son autorisation. Pour exiger une part de la plus-value, il doit exister une clause contractuelle expresse, claire et précise, déterminant les conditions et les modalités de ce partage.

En l’espèce, la clause invoquée par le bailleur manquait cruellement de précision. Elle se bornait à envisager une « participation tout à fait éventuelle » si le bailleur estimait la plus-value « contraire à la préservation de ses intérêts financiers ». Or, une telle formulation laisse le propriétaire seul juge de son droit, ce qui est juridiquement inacceptable. On appelle cela une condition purement potestative (une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté d’une partie) : elle rend l’obligation nulle selon l’article 1174 du Code civil dans sa version alors applicable (devenu l’article 1304-2 après la réforme de 2016, qui dispose qu’une obligation contractée sous une condition potestative à la seule discrétion du débiteur est nulle).

La Cour de cassation confirme donc la position des juges du fond qui avaient refusé d’accorder une indemnité au bailleur. Elle souligne que, quand bien même le propriétaire aurait cherché à préserver ses intérêts financiers, il ne pouvait pas, par une clause aussi floue, s’octroyer unilatéralement un droit de regard sur le prix de cession. C’est une application classique du principe de la liberté contractuelle, mais surtout une protection du locataire contre les abus de la position dominante du bailleur.

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante, initiée sous l’empire du décret du 30 septembre 1953 (ancêtre de l’actuel article L. 145-1 du Code de commerce) et toujours suivie aujourd’hui. Elle n’est pas un revirement, mais une confirmation solennelle de ce que les textes et la logique économique commandent : le prix de la cession du bail est la contrepartie du travail, des investissements et du savoir-faire du locataire ; le propriétaire ne peut pas en réclamer la dîme sans y avoir été expressément invité par le contrat.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Que vous soyez propriétaire d’un local commercial à Paris ou locataire en province, les implications de cet arrêt sont immédiates.

Pour le propriétaire bailleur : vous ne pouvez pas, au moment de donner votre accord à une cession, inventer une demande de participation financière si le bail ne le prévoit pas. Si vous estimez légitime d’être associé à la plus-value, vous devez l’avoir négocié dès la signature du bail initial, en insérant une clause de participation à la cession (parfois appelée « clause de pas de porte récurrent ») qui fixe un pourcentage précis (par exemple 15 % ou 20 % du prix de cession excédant un certain seuil) et des modalités de calcul objectives. Sans cela, votre refus d’autorisation fondé uniquement sur un désir de partager le profit serait abusif et pourrait engager votre responsabilité civile.

Pour le locataire cédant : avant d’accepter un bail, relisez attentivement les clauses relatives à la cession. Si vous trouvez une mention vague comme « le bailleur pourra demander une indemnité en cas de plus-value », soyez prudents. Négociez pour la rendre plus précise, ou tentez de la supprimer. Une fois en place, lors de la cession effective, vous pouvez vous opposer à toute exigence non contractualisée du propriétaire, en vous appuyant sur cette jurisprudence. En cas de blocage, une mise en demeure par avocat, rappelant les limites posées par l’arrêt de 1989, suffit souvent à faire céder le bailleur.

Illustration chiffrée : prenez un commerce situé rue de Rivoli, à Paris. Le locataire a investi 50 000 euros pour aménager un local brut. Dix ans plus tard, il cède son droit au bail pour 300 000 euros, soit une plus-value de 250 000 euros. Si le bail ne comporte aucune clause spécifique, le propriétaire ne peut rien réclamer sur ces 250 000 euros. En revanche, si le contrat stipulait que « le bailleur percevra 20 % du montant de la plus-value nette réalisée à l’occasion de toute cession », alors 50 000 euros reviendraient au propriétaire. La rédaction du bail fait toute la différence.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir avant la signature de l’acte de cession. Demandez à un avocat spécialisé de vérifier les clauses de votre bail et d’évaluer la validité des prétentions adverses.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Anticipez dès la rédaction du bail : le propriétaire doit faire insérer une clause claire de participation à la cession, avec un pourcentage fixe et des critères objectifs (ex. : « 10 % du prix de cession excédant le coût initial des travaux d’aménagement justifiés par factures »). Le locataire, lui, doit refuser ou encadrer toute formulation potestative.
• Informez loyalement le bailleur : le cédant doit notifier au propriétaire son intention de céder le bail, en joignant le projet d’acte, dans les conditions prévues par le contrat ou, à défaut, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette transparence désamorce bien des conflits.
• Conservez une trace des échanges : si des discussions ont lieu sur une éventuelle indemnité, faites-les confirmer par écrit. Un simple courriel peut prouver que le bailleur tente d’imposer une condition illégitime.
• En cas de blocage, saisissez le tribunal rapidement : le refus de consentement à la cession sans motif légitime peut être contesté devant le juge des référés (procédure d’urgence) pour obtenir une autorisation judiciaire. Délai moyen : 1 à 2 mois à Paris. Coût : environ 1 500 à 3 000 euros d’honoraires d’avocat, mais c’est souvent moins que la somme réclamée par le bailleur.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La position de la Cour de cassation en 1989 n’est pas un accident isolé. Elle s’inscrit dans une lignée d’arrêts qui protègent le locataire commerçant. Ainsi, par un arrêt du 12 mars 1997 (pourvoi n° 95-13.836), la troisième chambre civile a jugé que « sauf convention contraire, le bailleur ne peut prétendre à aucune indemnité à l’occasion de la cession du droit au bail par le preneur ». Plus récemment, dans un arrêt du 11 janvier 2017 (n° 15-28.818), la même chambre a rappelé que « le prix de cession du droit au bail appartient exclusivement au cédant ».

Il existe toutefois des hypothèses où le bailleur peut légitimement intervenir, notamment lorsque la cession révèle une spéculation abusive contraire à la destination des lieux ou lorsqu’elle s’accompagne d’une modification substantielle de l’activité. Mais ces cas sont rares et doivent être interprétés restrictivement. À Paris, la pression foncière et les prix élevés des cessions rendent ces contentieux particulièrement sensibles. La tendance des tribunaux est donc à la rigueur contractuelle : seules les clauses parfaitement explicites survivent au contrôle judiciaire.

Ce que cela signifie pour l’avenir ? Dans un marché parisien toujours tendu, où la valeur du droit au bail peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires, les bailleurs ont tout intérêt à régulariser leurs baux anciens pour y intégrer des stipulations modernes. Les locataires, quant à eux, doivent rester vigilants et ne jamais accepter une clause qu’ils ne comprennent pas parfaitement.

Ce qu’il faut retenir

• Le propriétaire peut-il automatiquement exiger une part de la plus-value ? Non. Sans clause contractuelle explicite, il n’a droit à aucune indemnité sur la cession du bail commercial.
• Qu’est-ce qu’une clause de participation à la cession valable ? Elle doit préciser le pourcentage applicable, l’assiette de calcul (prix total, plus-value nette…), et les conditions de versement. Une condition potestative (« si le bailleur le juge utile ») est nulle.
• Que faire si le bailleur refuse mon projet de cession pour obtenir un paiement ? Mettez-le en demeure de motiver son refus. S’il persiste, saisissez le président du tribunal judiciaire statuant en référé pour faire constater l’abus et obtenir l’autorisation de céder.
• Combien coûte une procédure et combien de temps dure-t-elle ? Pour un référé à Paris, comptez 2 000 à 3 000 euros d’honoraires et 1 à 2 mois de délai. Une action au fond peut durer 12 à 18 mois et coûter 4 000 à 6 000 euros, mais les sommes en jeu (les plus-values se chiffrant parfois en centaines de milliers d’euros) justifient l’investissement.
• Cette jurisprudence s’applique-t-elle aussi aux baux ruraux ou d’habitation ? Non. Elle concerne exclusivement les baux commerciaux relevant du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Les autres types de location obéissent à des règles distinctes.

Maîtriser les règles de la cession du bail commercial, c’est protéger à la fois son patrimoine et la pérennité de son commerce. L’arrêt du 18 octobre 1989 reste un rempart utile pour les locataires, mais il rappelle aux propriétaires que la prévoyance contractuelle est leur meilleure alliée.

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