Décision de référence : cc • N° 18-40.013 • 2018-06-14 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire d'un local commercial et votre locataire réclame la nullité de certaines clauses de votre bail. Ou vous êtes commerçant et votre bailleur vient de vous adresser un congé : vous vous demandez si les nouvelles règles vous protègent. Que dit le droit ? Faut-il tout revoir ?
Le 14 juin 2018, le Conseil constitutionnel a rendu une décision cruciale (n° 18-40.013) qui valide la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et notamment l'article L. 145-15 du Code de commerce qui instaure une nullité d'ordre public pour protéger les preneurs à bail commercial. Concrètement, certaines clauses abusives (plafonnement de la durée, loyer excessif, interdiction de céder le bail...) peuvent être annulées, même si le bail a été signé avant la loi.
Mais attention : la loi distingue selon que le bail est en cours ou non au 5 novembre 2014. Cette date butoir fait débat. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
La société Crystal Model Agency's (une agence de mannequins) avait signé un bail commercial avec Mme Z., bailleresse, pour un local situé à Paris. Le bail avait été renouvelé le 20 janvier 2010, donc avant la loi Pinel du 18 juin 2014. En 2014, après l'entrée en vigueur de la loi, la société locataire a saisi le tribunal d'une demande de nullité de certaines clauses du bail, estimant qu'elles étaient contraires aux nouvelles règles protectrices.
Le bailleur, lui, soutenait que la loi ne pouvait pas s'appliquer à un bail renouvelé avant sa publication : ce serait une atteinte rétroactive à la liberté contractuelle et à la propriété. L'affaire a été portée devant la Cour de cassation, qui a posé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) au Conseil constitutionnel.
Le problème était le suivant : l'article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, prévoit que sont nulles et de nul effet les clauses qui « interdisent au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce » ou qui « limitent la durée du bail à moins de neuf ans ». Mais cette nullité est-elle applicable aux baux en cours au moment de la publication de la loi ? Le Conseil constitutionnel devait trancher.
L'enjeu était immense : des milliers de baux commerciaux en France pouvaient être remis en cause.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le Conseil constitutionnel a examiné deux griefs principaux : l'atteinte à la liberté contractuelle (article 4 de la Déclaration des droits de l'homme) et l'atteinte au droit de propriété (article 17). Les juges ont rappelé que la liberté contractuelle n'est pas absolue : le législateur peut y apporter des limitations justifiées par l'intérêt général, notamment pour protéger la partie faible dans un contrat — ici, le locataire commercial.
Ensuite, ils ont vérifié si la loi était rétroactive. Le texte de l'article L. 145-15 précise que la nullité s'applique « à peine de nullité » aux baux en cours, mais seulement pour les clauses figurant dans les baux « renouvelés ou conclus après le 5 novembre 2014 ». Or, le bail de la société Crystal Model Agency's avait été renouvelé le 20 janvier 2010, bien avant cette date. La loi ne s'appliquait donc pas rétroactivement à ce bail, mais seulement aux baux futurs ou renouvelés après le 5 novembre 2014.
Le Conseil a donc jugé que la loi était conforme à la Constitution : elle ne remet pas en cause les contrats déjà signés, mais elle fixe une règle nouvelle pour l'avenir. Autrement formulé, le législateur a créé un « ordre public de protection » pour les preneurs, mais sans rétroactivité excessive.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure : les juges du fond (les tribunaux de commerce, les cours d'appel) appliquaient déjà cette distinction, mais le Conseil constitutionnel l'a élevée au rang constitutionnel. Ce n'est ni un revirement ni une évolution : c'est une validation en bonne et due forme.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si vous avez signé un bail commercial avant le 5 novembre 2014 et qu'il n'a pas été renouvelé depuis, vous pouvez dormir tranquille : les clauses restent valables. En revanche, si vous renouvelez le bail ou en concluez un nouveau après cette date, vous devez impérativement vérifier que vos clauses respectent l'article L. 145-15. Par exemple, vous ne pouvez plus interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds, ni limiter la durée à moins de 9 ans.
Pour les locataires : si votre bail a été renouvelé après le 5 novembre 2014, vous pouvez demander l'annulation des clauses abusives. Imaginons que vous soyez locataire avec un bail renouvelé en 2015 qui interdit toute cession du bail. Cette clause est nulle. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour la faire annuler et, si le bailleur vous a causé un préjudice, demander des dommages et intérêts.
Pour les acquéreurs de fonds de commerce : avant d'acheter un fonds, vérifiez la date du dernier renouvellement du bail. Si le bail a été renouvelé après le 5 novembre 2014, vous êtes protégé par la loi : le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail.
Un exemple chiffré : un bail commercial, renouvelé en 2016, avec une clause de non-cession. Le locataire souhaite vendre son fonds 150 000 €. Le bailleur refuse la cession. Le locataire peut assigner le bailleur en nullité de la clause et obtenir gain de cause. Le coût de la procédure (avocat, frais) peut être de 3 000 à 5 000 €, mais l'enjeu est de 150 000 €. Le jeu en vaut la chandelle.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez la date de votre dernier renouvellement de bail : si elle est postérieure au 5 novembre 2014, faites auditer vos clauses par un avocat spécialisé en droit immobilier pour identifier les clauses potentiellement nulles. Mieux vaut prévenir que guérir.
- Rédigez vos nouveaux baux en conformité avec la loi Pinel : n'insérez pas d'interdiction de cession du bail à l'acquéreur du fonds, ni de clause limitant la durée à moins de 9 ans, ni de clause prévoyant un loyer excessif en cours de bail. Utilisez un modèle de bail commercial homologué.
- En cas de litige, agissez vite : l'action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la conclusion ou du renouvellement du bail. Si vous êtes locataire avec un bail renouvelé en 2018, vous avez jusqu'en 2023 pour agir. Ne tardez pas.
- Négociez à l'amiable avant de saisir le tribunal : une simple lettre recommandée avec accusé de réception rappelant la nullité de la clause peut suffire à faire plier le bailleur. Si vous êtes propriétaire, acceptez de modifier la clause pour éviter des frais de justice inutiles.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Avant la loi Pinel, la Cour de cassation avait déjà annulé des clauses abusives dans les baux commerciaux sur le fondement de l'ancien article L. 145-15, mais de manière plus limitée (Cass. 3e civ., 5 mai 2009, n° 08-13.600). La loi Pinel a élargi le champ de la nullité et l'a rendue d'ordre public.
Depuis 2018, les tribunaux appliquent strictement la date du 5 novembre 2014.
