Referenzentscheidung: cc • Nr. 18-40.013 • 2018-06-14 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Écully, rue de la République, und haben gerade einen Brief Ihres Mieters erhalten, der die Nichtigkeit bestimmter Klauseln Ihres Mietvertrags fordert. Oder Sie sind Gewerbetreibender in Tassin-la-Demi-Lune und Ihr Vermieter hat Ihnen gerade eine Kündigung geschickt: Sie fragen sich, ob die neuen Regeln Sie schützen. Was sagt das Gesetz? Muss alles überprüft werden?
Am 14. Juni 2018 hat der Conseil constitutionnel eine entscheidende Entscheidung (Nr. 18-40.013) getroffen, die das Gesetz vom 18. Juni 2014, das sogenannte Pinel-Gesetz, und insbesondere Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuchs bestätigt, der eine Nichtigkeit aus Gründen der öffentlichen Ordnung einführt, um die Mieter von Gewerbemietverträgen zu schützen. Konkret können bestimmte missbräuchliche Klauseln (Begrenzung der Mietdauer, überhöhte Miete, Verbot der Abtretung des Mietvertrags usw.) für nichtig erklärt werden, selbst wenn der Mietvertrag vor dem Gesetz unterzeichnet wurde.
Aber Vorsicht: Das Gesetz unterscheidet, ob der Mietvertrag am 5. November 2014 noch läuft oder nicht. Dieses Stichdatum ist umstritten. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Die Gesellschaft Crystal Model Agency's (eine Modelagentur) hatte mit Frau Z., der Vermieterin, einen Gewerbemietvertrag für ein Lokal in Paris abgeschlossen. Der Mietvertrag wurde am 20. Januar 2010 verlängert, also vor dem Pinel-Gesetz vom 18. Juni 2014. Im Jahr 2014, nach Inkrafttreten des Gesetzes, beantragte die Mieterin beim Gericht die Nichtigkeit bestimmter Klauseln des Mietvertrags, da sie der Ansicht war, dass diese gegen die neuen Schutzbestimmungen verstießen.
Der Vermieter hingegen argumentierte, dass das Gesetz nicht auf einen vor seiner Veröffentlichung verlängerten Mietvertrag angewendet werden könne: Dies wäre ein rückwirkender Eingriff in die Vertragsfreiheit und das Eigentumsrecht. Der Fall wurde an den Kassationsgerichtshof verwiesen, der dem Conseil constitutionnel eine vorrangige Verfassungsfrage (QPC) vorlegte.
Das Problem war folgendes: Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Pinel-Gesetzes sieht vor, dass Klauseln, die „dem Mieter verbieten, seinen Mietvertrag auf den Erwerber seines Geschäftsbetriebs zu übertragen“ oder „die Mietdauer auf weniger als neun Jahre begrenzen“, nichtig und ohne Wirkung sind. Gilt diese Nichtigkeit jedoch auch für Mietverträge, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Gesetzes noch liefen? Der Conseil constitutionnel musste entscheiden.
Die Tragweite war enorm: Tausende von Gewerbemietverträgen in Frankreich, auch in der Region Lyon, konnten in Frage gestellt werden. Die Eigentümer in Écully oder Tassin-la-Demi-Lune hielten den Atem an.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Conseil constitutionnel prüfte zwei Hauptbeschwerden: den Eingriff in die Vertragsfreiheit (Artikel 4 der Erklärung der Menschenrechte) und den Eingriff in das Eigentumsrecht (Artikel 17). Die Richter stellten fest, dass die Vertragsfreiheit nicht absolut ist: Der Gesetzgeber kann Einschränkungen vornehmen, die durch das Allgemeininteresse gerechtfertigt sind, insbesondere zum Schutz der schwächeren Partei eines Vertrags – hier des gewerblichen Mieters.
Anschließend prüften sie, ob das Gesetz rückwirkend war. Der Wortlaut von Artikel L. 145-15 präzisiert, dass die Nichtigkeit „bei sonstiger Nichtigkeit“ für laufende Mietverträge gilt, jedoch nur für Klauseln in Mietverträgen, die „nach dem 5. November 2014 verlängert oder abgeschlossen wurden“. Der Mietvertrag der Gesellschaft Crystal Model Agency's war jedoch am 20. Januar 2010 verlängert worden, lange vor diesem Datum. Das Gesetz fand daher auf diesen Mietvertrag keine rückwirkende Anwendung, sondern nur auf zukünftige oder nach dem 5. November 2014 verlängerte Mietverträge.
Der Conseil entschied daher, dass das Gesetz verfassungsgemäß sei: Es stelle bereits unterzeichnete Verträge nicht in Frage, sondern lege eine neue Regel für die Zukunft fest. Anders ausgedrückt: Der Gesetzgeber habe eine „öffentliche Schutzordnung“ für Mieter geschaffen, jedoch ohne übermäßige Rückwirkung.
Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Die Tatsacheninstanzen (Handelsgerichte, Berufungsgerichte) wandten diese Unterscheidung bereits an, aber der Conseil constitutionnel hat sie auf Verfassungsebene gehoben. Es handelt sich weder um eine Kehrtwende noch um eine Weiterentwicklung: Es ist eine ordnungsgemäße Bestätigung.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag vor dem 5. November 2014 abgeschlossen haben und dieser seitdem nicht verlängert wurde, können Sie beruhigt schlafen: Die Klauseln bleiben gültig. Wenn Sie den Mietvertrag jedoch nach diesem Datum verlängern oder einen neuen abschließen, müssen Sie unbedingt prüfen, ob Ihre Klauseln Artikel L. 145-15 entsprechen. Beispielsweise können Sie dem Mieter nicht mehr verbieten, seinen Mietvertrag auf den Erwerber seines Geschäftsbetriebs zu übertragen, noch die Mietdauer auf weniger als 9 Jahre begrenzen.
Für Mieter: Wenn Ihr Mietvertrag nach dem 5. November 2014 verlängert wurde, können Sie die Nichtigkeit missbräuchlicher Klauseln verlangen. Angenommen, Sie sind Mieter in Tassin-la-Demi-Lune, rue du Général Leclerc, mit einem 2015 verlängerten Mietvertrag, der jede Abtretung des Mietvertrags verbietet. Diese Klausel ist nichtig. Sie können das Gericht anrufen, um sie für nichtig erklären zu lassen, und wenn Ihnen der Vermieter einen Schaden zugefügt hat, Schadensersatz fordern.
Für Erwerber von Geschäftsbetrieben: Prüfen Sie vor dem Kauf eines Geschäftsbetriebs das Datum der letzten Verlängerung des Mietvertrags. Wenn der Mietvertrag nach dem 5. November 2014 verlängert wurde, sind Sie durch das Gesetz geschützt: Der Vermieter kann der Abtretung des Mietvertrags nicht widersprechen.
Ein konkretes Beispiel: Ein Gewerbemietvertrag in Lyon, verlängert im Jahr 2016, mit einer Klausel, die die Abtretung verbietet. Der Mieter möchte seinen Geschäftsbetrieb für 150.000 € verkaufen. Der Vermieter verweigert die Abtretung. Der Mieter kann die Nichtigkeit der Klausel verlangen und den Verkauf durchsetzen.
