Décision de référence : cc • N° 06-19.129 • 2008-01-23 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Sin-le-Noble, in der Nähe von Douai. Sie haben vor neun Jahren einen Mietvertrag unterzeichnet, der eine Klausel enthält, die vorsieht, dass der Mieter keine Verlängerung verlangen kann. Sie dachten, Sie wären in Sicherheit. Aber dann teilt Ihnen Ihr Mieter, ein seit Jahren ansässiger Blumenhändler, mit, dass er den Mietvertrag verlängern möchte. Sie halten ihm die Klausel entgegen. Er antwortet Ihnen, dass sie nichtig sei. Wer hat recht?
Diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 23. Januar 2008 (Nr. 06-19.129) entschieden. Er hat geurteilt, dass jede Klausel, die das Recht auf Verlängerung des Gewerbemietvertrags vereitelt, nichtig ist und nicht lediglich als nicht geschrieben gilt. Aber was ist der Unterschied? Und vor allem, was tun, wenn Sie betroffen sind?
Mit anderen Worten: Dieses Urteil ist eine wirksame Waffe für Mieter, aber eine Falle für schlecht beratene Eigentümer. Tauchen wir in die Einzelheiten ein.
Die Fakten: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines Geschäftslokals in Paris, das er an eine Gesellschaft vermietet, die ein Bekleidungsgeschäft betreibt. Der 1997 unterzeichnete Mietvertrag enthält eine Klausel, die besagt, dass der Mieter auf sein Recht auf Verlängerung des Gewerbemietvertrags verzichtet. Im Jahr 2005 möchte der Mieter den Mietvertrag verlängern. Der Eigentümer verweigert dies unter Berufung auf diese Klausel. Der Mieter verklagt daraufhin den Eigentümer vor dem Tribunal de grande instance de Paris, um die Nichtigkeit der Klausel feststellen zu lassen und die Verlängerung zu erreichen.
Das Tribunal gibt dem Mieter recht: Die Klausel ist nichtig, da sie gegen Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuchs verstößt, der vorsieht, dass jede Klausel, die das Recht auf Verlängerung vereitelt, nichtig ist. Der Eigentümer legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris bestätigt in einem Urteil vom 21. Juni 2006 die Nichtigkeit, fügt jedoch hinzu, dass die Klausel als nicht geschrieben gilt, was bedeutet, dass sie als nie existent angesehen wird. Der Eigentümer legt Kassation ein.
Vor dem Kassationshof argumentiert der Eigentümer, dass die Klausel nicht nichtig, sondern lediglich als nicht geschrieben anzusehen sei, da das Gesetz die Nichtigkeit nicht ausdrücklich vorsehe. Das oberste Gericht weist dieses Argument zurück: Es erinnert daran, dass Artikel L. 145-15 die Nichtigkeit als Sanktion vorsieht und dass das Berufungsgericht diesen Text verletzt hat, indem es die Klausel für nicht geschrieben erklärt hat. Das Urteil wird aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht Paris in anderer Zusammensetzung zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt: „Nichtig ist jede Klausel, die geeignet ist, das in diesem Kapitel vorgesehene Recht auf Verlängerung zu vereiteln.“ Dieser Text ist klar: Die Sanktion ist die Nichtigkeit, nicht die Fiktion des Nichtgeschriebenseins. Aber was ändert das genau?
Die Nichtigkeit ist eine Sanktion, die die Klausel rückwirkend vernichtet, als ob sie nie existiert hätte. Die als nicht geschrieben geltende Klausel wird hingegen lediglich für die Zukunft beseitigt, kann aber in der Vergangenheit Wirkungen entfaltet haben. Kurz gesagt: Die Nichtigkeit ist radikaler: Sie ermöglicht es dem Mieter, die Verlängerung zu verlangen, als ob die Klausel nie unterzeichnet worden wäre.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht einen Fehler begangen, indem es den Begriff der als nicht geschrieben geltenden Klausel anwandte, obwohl das Gesetz die Nichtigkeit vorschreibt. Der Kassationshof hebt daher das Berufungsurteil auf. Damit bestätigt er eine ständige Rechtsprechung: Klauseln, die das Recht auf Verlängerung beeinträchtigen, sind von Rechts wegen nichtig. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Nichtigkeit ordre public ist (d.h. sie gilt auch dann, wenn die Parteien sie akzeptiert haben).
Achtung jedoch: Die Nichtigkeit tritt nicht automatisch ein. Sie muss vom Mieter gerichtlich geltend gemacht werden. Wenn sie jedoch ausgesprochen wird, wirkt sie auf den Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags zurück. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer dachten, sie hätten ihren Mietvertrag mit einer Verzichtsklausel abgesichert, und dann gezwungen waren, den Mietvertrag zu Marktbedingungen zu verlängern.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer: Sie müssen Ihren Mietvertrag überprüfen. Wenn Sie eine Klausel eingefügt haben, die das Recht auf Verlängerung verbietet oder einschränkt, wissen Sie, dass sie nichtig ist. Wenn Sie beispielsweise geschrieben haben „Der Mieter verzichtet darauf, die Verlängerung zu verlangen“, schützt Sie diese Klausel nicht. Im Falle einer Verweigerung der Verlängerung kann der Mieter Sie angreifen und Schadensersatz verlangen (entgangene Mieten, Umzugskosten usw.).
Für einen Mieter: Wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Verzichtsklausel entgegenhält, können Sie diese ignorieren und die Verlängerung verlangen. Erforderlichenfalls wenden Sie sich an das Tribunal judiciaire, um die Klausel für nichtig erklären zu lassen. Konkretes Beispiel: In Cambrai hat ein Mieter eines 50 m² großen Geschäfts die Nichtigkeit einer ähnlichen Klausel und die Verlängerung seines Mietvertrags um 9 Jahre mit einer gedeckelten Miete (Index der Gewerbemieten) erreicht.
Für einen Erwerber eines Geschäftsbetriebs: Prüfen Sie bei der Due Diligence (rechtliche Prüfung) den Mietvertrag. Eine nichtige Verzichtsklausel könnte ein Grund für eine Neuverhandlung des Kaufpreises sein. Wenn der Verkäufer das Recht auf Verlängerung nicht beachtet hat, könnten Sie einen Rechtsstreit erben.
Vier Ratschläge, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Formulieren Sie gesetzeskonforme Klauseln: Fügen Sie keine Klausel ein, die die Verlängerung verbietet. Sehen Sie stattdessen eine Klausel über die Nichtverlängerung mit einer Entschädigung für die Räumung vor (Artikel L. 145-14 des Handelsgesetzbuchs).
- Lassen Sie Ihren Mietvertrag von einem auf Handelsrecht spezialisierten Anwalt überprüfen.
