Bail commercial renouvelé : quel loyer de référence pour la révision ?

Imaginez la scène : à Aubagne, un commerçant loue un local depuis vingt ans. Son bail arrive à échéance, il le renouvelle avec le même loyer. Six mois plus tard, il constate que les loyers du quartier ont flambé, et que le sien est devenu très inférieur à la valeur locative. Il veut demander une révision. Mais quel loyer prendre comme référence ? Celui qu'il payait avant le renouvellement, ou celui fixé au renouvellement ? La question est cruciale, car si c'est l'ancien loyer, la hausse nécessaire pour ouvrir l'action en révision peut être plus facile à atteindre. La Cour de cassation a tranché dans un arrêt du 15 décembre 2016 : c'est le loyer du bail renouvelé qui sert de référence. Une décision qui change la donne pour des milliers de baux.

Cette décision répond à une interrogation que tout propriétaire ou locataire de local commercial se pose un jour : quand puis-je demander la révision de mon loyer après un renouvellement ? L'article L. 145-39 du code de commerce permet cette révision si le loyer a varié de plus d'un quart par rapport à la valeur locative. Mais la jurisprudence avait laissé planer un doute sur le point de départ. Désormais, c'est clair : le loyer de référence est celui du nouveau bail, même s'il est identique à l'ancien.

Dans cet article, nous allons décortiquer cette décision, voir ce qu'elle change pour vous, et vous donner des conseils pratiques pour éviter les pièges. Que vous soyez bailleur ou locataire à Salon-de-Provence, à Aubagne ou ailleurs, ces règles vous concernent.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Aubagne, avait donné à bail son local à la société Latin Franchise. Le bail, d'une durée de 9 ans, arrivait à expiration. Conformément à la loi, un nouveau bail a été conclu par renouvellement. Le loyer du nouveau bail a été fixé au même montant que celui du bail expiré, qui avait subi plusieurs augmentations successives (indexation, travaux, etc.).

Quelques mois plus tard, la société Latin Franchise estime que le loyer actuel est inférieur de plus du quart à la valeur locative réelle des locaux. Elle intente une action en révision sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce, qui permet au locataire de demander la révision du loyer lorsque, par le jeu des variations économiques, le loyer en vigueur est devenu manifestement inférieur ou supérieur à la valeur locative.

Le tribunal de grande instance de Marseille, puis la cour d'appel d'Aix-en-Provence, sont saisis. Le propriétaire conteste la recevabilité de l'action : selon lui, le loyer de référence pour apprécier la variation d'un quart doit être le loyer du bail expiré, car le nouveau bail n'a fait que reconduire le même loyer. Or, la cour d'appel donne raison au locataire : elle retient comme loyer de référence le loyer du bail renouvelé, c'est-à-dire le nouveau loyer, même s'il est égal à l'ancien. Le propriétaire se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt d'appel. Elle énonce que « après le renouvellement d'un bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial, le loyer permettant d'apprécier l'existence d'une variation d'un quart ouvrant l'action en révision de l'article L. 145-39 du code de commerce est le loyer tel qu'arrêté lors du renouvellement qui a fait naître un nouveau bail ». undefined, peu importe que le loyer soit identique à l'ancien : c'est le nouveau loyer qui compte.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La question juridique était la suivante : quel loyer faut-il prendre en compte pour déterminer si la variation d'un quart est atteinte ? L'article L. 145-39 du code de commerce dispose que « les loyers des baux renouvelés peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties, à condition que le loyer initial ou le loyer révisé ait varié de plus du quart par rapport à la valeur locative ». Le texte parle de « loyer initial » et de « loyer révisé ». Mais dans le cas d'un renouvellement, est-ce le loyer du bail renouvelé (le « nouveau loyer », fût-il égal à l'ancien) ou celui du bail expiré ?

La Cour de cassation a opté pour une interprétation littérale et logique. Le renouvellement crée un nouveau bail, juridiquement distinct du précédent. Le loyer fixé à cette occasion est le loyer initial de ce nouveau bail. C'est donc lui qui sert de référence pour apprécier la variation d'un quart. Peu importe que son montant soit identique à celui de l'ancien bail. undefined, c'est que cette solution était déjà esquissée dans des arrêts antérieurs, mais elle est ici affirmée avec force.

Les juges ont écarté l'argument du propriétaire qui soutenait que le loyer du bail expiré, objet d'augmentations successives, était le « nouveau loyer ». La Cour rappelle que le seul loyer à prendre en considération est celui du bail renouvelé, car c'est lui qui constitue le point de départ du nouveau contrat. undefined on ne peut pas se référer à un loyer qui n'est plus en vigueur.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle n'est pas un revirement, mais elle clarifie un point qui pouvait prêter à confusion, notamment lorsque les parties reconduisent purement et simplement le loyer antérieur. Désormais, bailleurs et locataires savent que le compteur est remis à zéro à chaque renouvellement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur, cette décision signifie que vous ne pouvez pas vous appuyer sur les loyers antérieurs pour justifier une hausse ou une baisse. Si vous avez accordé un loyer bas lors du renouvellement, vous serez jugé sur ce loyer-là. Exemple concret : à Aubagne, un local commercial était loué 1 000 €/mois sous l'ancien bail. Au renouvellement, le bailleur accepte 1 200 € (augmentation modérée). Six mois plus tard, le marché monte, la valeur locative atteint 1 800 €. Le locataire peut demander une révision si l'écart dépasse 25 %. Ici, (1 800 - 1 200) / 1 200 = 50 % : l'action est ouverte. Mais si le bailleur avait fixé le loyer à 1 500 €, l'écart n'est que de 20 % : pas de révision possible. Le choix du loyer de renouvellement est donc stratégique.

Pour le locataire, cette décision est plutôt favorable : elle permet de déclencher plus facilement une action en révision si le loyer de renouvellement est bas. Mais attention : si le loyer de renouvellement est élevé, le seuil des 25 % sera plus difficile à atteindre. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires avaient accepté un loyer élevé lors du renouvellement, pensant pouvoir le contester ensuite. Or, ils se heurtent à ce seuil.

Pour l'acquéreur d'un local commercial, il faut être vigilant lors de la reprise d'un bail. Vérifiez la date du dernier renouvellement et le loyer alors fixé. Si vous achetez un bien avec un bail renouvelé récemment à un loyer bas, sachez que le locataire pourra demander une révision à la hausse si le marché a monté. Inversement, un loyer élevé peut protéger le bailleur.

Enfin, pour les copropriétaires de locaux commerciaux, cette décision s'applique aussi. Si une copropriété donne à bail commercial un local commun, le loyer de référence est celui du dernier renouvellement. Il faut donc être attentif lors des négociations.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Négociez le loyer de renouvellement en connaissance de cause. Avant de signer, faites estimer la valeur locative par un expert. Un loyer trop bas ou trop haut peut vous exposer à une action en révision ou à une perte de revenus.
• Conservez tous les documents. Le bail renouvelé, les avenants, les indexations. En cas de litige, vous devrez prouver le montant du loyer à la date du renouvellement.
• Anticipez les variations du marché. Si vous êtes bailleur et que le marché est haussier, fixez un loyer proche de la valeur locative pour éviter une demande de révision du locataire. Si vous êtes locataire, négociez un loyer bas si vous prévoyez une hausse du marché.
• Consultez un avocat spécialisé avant toute action en révision. Le délai de prescription est de 5 ans à compter du renouvellement, mais il est préférable d'agir rapidement. Un avocat vérifiera si le seuil des 25 % est atteint et si l'action est recevable.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts de la Cour de cassation. Par exemple, dans un arrêt du 9 juillet 2008 (n° 07-16.094), la Cour avait déjà jugé que le loyer de référence pour l'action en révision est celui du bail renouvelé. L'arrêt de 2016 ne fait que confirmer cette position.

En revanche, une autre question reste en suspens : que se passe-t-il si le bail renouvelé n'a pas fixé de loyer (par exemple, en cas de tacite prolongation) ? La jurisprudence antérieure considère que le loyer reste celui du bail initial, mais la question n'est pas totalement tranchée. Les tribunaux de commerce de Marseille et d'Aix-en-Provence ont eu à connaître de cas similaires, et la tendance est de considérer que le loyer d'origine continue de s'appliquer.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour de cassation précise encore les modalités de calcul de la variation d'un quart, notamment en cas de travaux ou de changement de destination. Restez informés.

En pratique : ce qu'il faut faire

Si vous envisagez une action en révision, voici une checklist :

1. Vérifiez la date du dernier renouvellement du bail.
2. Identifiez le loyer exact fixé à cette date (montant hors charges et hors taxes).
3. Faites estimer la valeur locative actuelle par un expert immobilier.
4. Calculez l'écart : (valeur locative - loyer de référence) / loyer de référence × 100. Si cet écart dépasse 25 %, l'action est possible.
5. Consultez un avocat pour engager la procédure dans les 5 ans suivant le renouvellement.

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