参考判决： cc • N° 89-18.729 • 1991-02-27 • 查看判决 →
想象一下：您是在泰特盖姆（Téteghem）拥有一个商业场所的业主，该场所多年来一直出租给一家超市连锁店。租约到期，您发出通知以续租，但承租人拒绝接受新的租金。谁对？这种数百名出租人经历的情况隐藏着一个根本性问题：商业租赁续租权是否符合人权？
答案是肯定的，自1991年2月27日宪法委员会（Conseil constitutionnel）的历史性判决以来。法官认为，1953年9月30日法令（该法令规定了商业租赁的地位）的规则在公共利益（保护商业资产）与业主权利之间实现了公正的平衡。这一肯定令人安心，但值得剖析。
因为在这一确认背后隐藏着具体规则：出租人不能拒绝续租而不支付搬迁补偿金（indemnité d'éviction）；承租人则必须接受某些条件。您想知道这在格兰德辛特（Grande-Synthe）或您所在地如何适用吗？请跟随指南。
事实：每天都会发生的故事
案件始于第戎（Dijon），但也可能发生在泰特盖姆（Téteghem）。维克托先生（M. Victor）是一栋商业建筑的所有者，他将一个场所出租给“卡西诺·吉夏尔-佩拉雄经济公司”（Établissements économiques du Casino Guichard-Perrachon et compagnie）（一家超市集团）。租约按惯例签订了九年。
1973年5月10日，维克托先生向承租人发出通知，要求其于1973年11月11日搬离，但同时提议续租——这是调整租金的常见做法。问题在于：承租人接受了续租，但反对提出的租金金额。争议涉及1953年法令规则的适用：出租人能否强加自由确定的租金？
第戎上诉法院（cour d'appel de Dijon）受理了此案。它需要裁定：在带有续租提议的通知框架内，租金应依法确定（有上限）还是自由确定？这个问题非常敏感，以至于案件通过合宪性优先问题（QPC）——一种检验法律是否符合宪法的机制——上诉至宪法委员会（Conseil constitutionnel）。
宪法委员会于1991年2月27日作出判决。它确认了1953年法令的条款，认为它们在公共利益（保护商业）与业主的基本权利（特别是《欧洲人权公约附加议定书》第1条保障的财产权）之间实现了公正平衡。
法院的推理——解析
宪法委员会被要求审查商业租赁续期规则是否符合宪法。特别是，这些规则被指责侵犯财产权，因为它们强制出租人续租或支付搬迁补偿金，从而限制了其处分财产的自由。
但法官遵循了两步推理。首先，他们提醒说财产权并非绝对：它可以因公共利益的要求而受到限制。其次，他们认为续期机制——允许承租人保留其商业资产（fonds de commerce），这是就业和活动的来源——构成了这样的要求。最重要的是，该机制是平衡的：如果出租人被剥夺了不续租的自由，他可以得到相当于商业资产价值的搬迁补偿金作为补偿。
法官还从《欧洲人权公约附加议定书》第1条（保护财产）的角度审查了该问题。他们的结论是：1953年法令的规定不违反该文本，因为它们追求合法目的，并在所采用的手段与所追求的目的之间保持了合理的比例关系。简言之，不能指责法律不公正。
该判决是对先前法律的确认，而非推翻。但它有效地阻止了任何基于人权的质疑。此后，业主知道商业租赁的地位具有合宪性。
这对您意味着什么——具体而言
如果您在格兰德辛特（Grande-Synthe）拥有一个商业场所，该判决直接影响您。它确认，除非有法定例外（承租人的严重过错、收回自住等），否则您不能拒绝续租而不支付搬迁补偿金。具体而言，如果您想收回场所用于自己的活动，您要么必须等待租约到期并证明有正当理由，要么补偿承租人。
对于承租人来说，这是一种保障：您的续租权受宪法保护。因此，您可以投资于您的商业资产，而无需担心滥用拒绝续租。数字示例：如果您在泰特盖姆（Téteghem）有一个租约，年租金为12,000欧元，且业主拒绝续租，搬迁补偿金可能达到50,000欧元或更多，具体取决于商业资产的价值。
对于商业资产的收购方，请检查租约是否有效，续租权是否受到质疑。正在进行的诉讼可能会降低商业资产的价值。最后，混合建筑（商业+住宅）的共有人应知道商业租赁享有更强的稳定性，这可能会限制重大翻新项目。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草精确的通知：如果您是出租人，您的通知必须明确说明您是提议续租还是拒绝续租。在后一种情况下，请根据法定例外理由说明拒绝原因。起草不当的通知可能被宣告无效。
- 聘请律师确定租金：续租的租金通常有上限，除非工程改变了场所的构成。专业律师可以协商合理价格，避免昂贵的诉讼。
- 预估搬迁补偿金的价值：如果您打算拒绝续租，请让专家评估补偿金。在格兰德辛特（Grande-Synthe），一家社区面包店的商业资产可能价值80,000欧元，因此补偿金会很高。
- 检查租约期限：商业租约至少为9年。如果您签署了6年的租约，承租人在9年期满时可以要求续租。遵守法定期限以避免意外。
深入探讨：相关判例与演变
在1991年之前，最高法院（Cour de cassation）在1982年6月15日的判决（“普里斯尼克百货公司案”）中已经确认了强制续期机制。它判定搬迁补偿金是公正的补偿。1991年宪法委员会的判决在宪法层面确认了这一立场。
此后，法院毫无例外地适用这一规则。例如，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）最近提醒说，只有在承租人严重过错的情况下才能无补偿金地拒绝续租（2019年9月12日判决）。趋势是保护承租人，但通过补偿金维持平衡。
未来，如果立法者修改1953年法令，该问题可能会再次提出。但目前，续租权已牢固确立。
实践指导：该怎么做
常见问题解答
- 我可以拒绝续租我的商业租约吗？ 可以，但您必须支付搬迁补偿金，除非有例外情况（严重过错、收回自住等）。
- 发出通知的期限是多久？ 通知必须在租约结束前至少6个月通过执法员送达（acte d'huissier）。
- 搬迁补偿金如何计算？ 它对应于商业资产的价值（客户群、租赁权、设备）。请咨询专家。
- 如果承租人接受续租但反对租金怎么办？ 在接受后的2年内向司法法院（tribunal judiciaire，原大审法院）提起诉讼。
- 该判决适用于1991年前签署的租约吗？ 是的，它确认了先前法律。所有商业租约都受影响。
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