Referenzentscheidung: cc • N° 16-15.010 • 2017-06-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Geschäftsfläche in Dax, in dieser belebten Einkaufsstraße nahe der Thermen. Ihr Mieter, ein seit zehn Jahren ansässiger Gastronom, steht am Ende des Mietvertrags. Sie haben im Vertrag eine Klausel eingefügt, die sein Recht auf Verlängerung einschränkt. Doch nun scheint ein neues Gesetz diese Klausel unwirksam zu machen. Was tun? Diese Situation ist in unserer Region häufig, wo Familienbetriebe neben großen Handelsketten bestehen.
Diese Frage des Rechts auf Verlängerung des Geschäftsmietvertrags (d. h. die Möglichkeit des Mieters, den Vertrag bei Ablauf zu verlängern) ist entscheidend für die Stabilität der Geschäfte. In Saint-Paul-lès-Dax wie auch anderswo bestimmt sie oft den Fortbestand einer Geschäftstätigkeit. Doch was passiert, wenn sich das Gesetz während der Laufzeit ändert?
Der Kassationsgerichtshof gibt in seiner Entscheidung vom 22. Juni 2017 eine klare Antwort: Das Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014, das das Verlängerungsrecht schützt, indem es jede Klausel, die dieses Recht vereitelt, für nicht geschrieben erklärt, gilt nicht für Verfahren, die vor seinem Inkrafttreten eingeleitet wurden. Mit anderen Worten: Die Vergangenheit bleibt nach den alten Regeln geregelt. Sehen wir uns an, was das konkret bedeutet.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt mit Herrn Dubois, Eigentümer einer Geschäftsfläche im Stadtzentrum von Dax. Im Jahr 2008 vermietet er seine Räumlichkeiten an einen Verein, der dort eine Kunstgalerie einrichtet. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von neun Jahren enthält eine besondere Klausel: Sie schränkt das Verlängerungsrecht des Mieters ein. Konkret sieht diese Klausel vor, dass der Mietvertrag nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers verlängert werden kann.
Im Jahr 2015, als der Mietvertrag ausläuft, möchte der Verein bleiben. Doch Herr Dubois verweigert die Verlängerung unter Berufung auf die Vertragsklausel. Der Verein beschließt, gerichtlich vorzugehen. Er leitet ein Verfahren auf Umqualifizierung des Mietvertrags in einen Geschäftsmietvertrag ein (d. h. einen Antrag, den Vertrag als Geschäftsmietvertrag anzuerkennen, der besonderen Schutz genießt).
Der Zeitpunkt ist entscheidend: Das Verfahren wird 2015 eingeleitet. In der Zwischenzeit hat sich jedoch das Gesetz geändert. Das Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014 ist in Kraft getreten. Dieses neue Gesetz sieht vor, dass jede Klausel, die das Verlängerungsrecht vereitelt, als nicht geschrieben gilt (d. h. als nicht existent betrachtet wird). Der Verein glaubt daher, von diesem verstärkten Schutz zu profitieren.
Die Tatsacheninstanzen (die Gerichte, die die Fakten prüfen) müssen entscheiden. Sie stellen zunächst fest, dass der Umqualifizierungsantrag verjährt ist (d. h. nicht mehr zulässig ist, da die Klagefrist überschritten wurde). Sie prüfen jedoch auch die Anwendung des neuen Gesetzes. An dieser Stelle greift der Kassationsgerichtshof ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof geht in seinem Urteil vom 22. Juni 2017 in zwei Schritten vor. Zunächst erinnert er an einen grundlegenden Rechtsgrundsatz: die Nichtrückwirkung von Gesetzen. Dieser in Artikel 2 des Code civil verankerte Grundsatz bedeutet, dass ein neues Gesetz nur auf Sachverhalte anwendbar ist, die nach seinem Inkrafttreten entstanden sind, sofern keine ausdrückliche gegenteilige Bestimmung vorliegt.
Kurz gesagt: Der Gerichtshof erklärt, dass das Gesetz von 2014 keine Bestimmung enthält, die eine rückwirkende Anwendung (d. h. auf frühere Sachverhalte) erlaubt. Folglich kann es nicht auf Gerichtsverfahren angewendet werden, die bereits vor seinem Inkrafttreten eingeleitet wurden. Im vorliegenden Fall war die Klage 2015 erhoben worden, bevor das Gesetz seine Wirkung entfaltete.
Der Gerichtshof prüft sodann das Argument des Vereins, der sich auf den Schutz des Verlängerungsrechts berief. Die Richter erinnern daran, dass das Recht auf Verlängerung des Geschäftsmietvertrags ein wesentlicher Schutz für Gewerbetreibende ist, jedoch den Verjährungsregeln (d. h. den Fristen für die Klageerhebung) unterliegt. Hier war der Umqualifizierungsantrag seit mehr als zwei Jahren verjährt, was den Antrag unzulässig machte.
Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof stellt das Prinzip des Schutzes des Verlängerungsrechts nicht in Frage. Er stellt lediglich klar, dass das schützendere Gesetz von 2014 nicht rückwirkend angewendet werden kann. Diese Argumentation steht im Einklang mit der früheren Rechtsprechung, die den Grundsatz der Nichtrückwirkung strikt beachtet. Aber was ändert das konkret für Eigentümer und Mieter in unserer Region?
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter in Mont-de-Marsan oder Umgebung sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie haben 2010 einen Geschäftsmietvertrag mit einer Klausel unterzeichnet, die die Verlängerung einschränkt. Ihr Mieter, ein Gewerbetreibender aus Saint-Paul-lès-Dax, leitet 2015 ein Verfahren ein, um diese Klausel anzufechten. Das Gesetz von 2014 wird auf Ihren Fall nicht angewendet. Die Klausel bleibt daher gültig, wenn sie nach dem früheren Recht zulässig war.
Wenn Sie Mieter und Gewerbetreibender sind, ist die Situation anders. Bei vor 2014 abgeschlossenen Mietverträgen kann Ihr Schutz geringer sein. Angenommen, Sie haben
